房地产稳则经济稳，抓住“金九银十”窗口出台救市措施

文：任泽平团队

导读

6-7月脉冲式回暖后，由于缺乏后续政策，8月房地产销量回落。517新政以来，房地产市场有所回暖，6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后续政策，7、8月以来房地产成交明显有所回落、新房提振效果有限。

从前瞻性指标看，根据贝壳新房案场指数、二手房带看量指数，517政策组合拳仅带来了5月、6月前瞻性指标的“脉冲性回升”。6月一线城市回暖的动能未能得到延续，7月前端房地产市场热度再度回落。

市场“以价换量”，刚需逐渐入场，以二手房为主，新房市场承压。1）住房销售“以价换量”，价格仍在筑底；2）刚需入场，低总价、高性价比房源成交有所回暖；3）二手房分流住房需求、新房依然承压。

“金九银十”为传统意义上的销售旺季，受益于季节性因素、房企集中营销、政策出台等。从2010-2023年的平均月成交占比看，9、10月住宅成交面积占全年比重为10.1%、8.4%，分别在全年月度排名中位列第3、6位。即使12月有返乡置业的翘尾行情，下半年超1/3的地产成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九银十”住宅成交面积占下半年成交的34.8%、35.7%。

当前是救市政策出台的重要时间窗口，要抓住“金九银十”契机加大稳楼市力度。短期看，以下三招可救地产：

1）组建3万亿以上的大型住房银行，利率要低、期限要长、规模要大，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果；

2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气；

3）持续降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。此外，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。

作为国民经济第一大支柱行业，居民最重要的资产，关系几千万人就业，房地产稳则经济稳、就业稳。尽快落实有力的稳楼市政策，恢复居民信心，将有利于带动需求入市，助推楼市回暖。

目录

1 现状：政策效果呈现“脉冲式回升”、新房市场依然承压

2 传统销售旺季到来，下半年超1/3成交集中在“金九银十”

3 救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业

4 抓住“金九银十”重要时间窗口，出台稳楼市增量政策

正文

1 现状：政策效果呈现“脉冲式回升”、新房市场依然承压

517新政以来，各地积极落实降低首付比例、房贷利率等相关举措，房地产市场有所回暖，6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月以来新房成交明显有所回落、提振效果有限，一方面由于市场进入淡季、另一方面是政策效果的可持续性不足，市场恢复基础不牢，呈现“脉冲式回升”。

商品住宅方面 ，从月度看，2024年5月36城样本城市商品住宅销售同比-33.5%，环比增长4.9%；6月销售同比-14.3%、降幅较5月收窄19.2个百分点，环比增长28.6%；7月销售同比-10.8%、降幅收窄3.5个百分点，环比-26.1%、弱于季节性；8月（截至8月18号，下同），销售同比下降17.3%、降幅扩大，环比-12.6%、弱于季节性。从周度看，8月前三周销售同比分别变化-0.1%、-16.4%、-26.8%，同比降幅持续扩大。

二手住宅方面，从月度看，2024年5月16城样本城市二手住宅销售量同比0.9%、较4月份由负转正，环比-6%；6月份销售量同比增长24.7%、涨幅较5月扩大23.9个百分点，环比5.8%、强于季节性；7月销售量同比增长46.4%、环比增长7.3%；8月销售量同比13.6%，环比-21.4%、弱于季节性。从周度看，8月前三周销售同比分别变化+18.0%、+5.3%、+9.0%，同比增幅较6月、7月（周同比+20%以上）水平明显缩窄。

从前瞻性指标看，“517”政策组合拳仅带来了5月、6月指标的“脉冲性回升”。6月一线指标回暖的动能未能得到延续，7月前端房地产市场热度再度回落。具体来看，在“517”政策组合拳作用下，5月二手房带看指数环比小幅回落至27.5，但同比+20%，带看表现尚佳；5月新房案场指数回升至17.1，同比-3%，新房来访量低位修复；6月一线城市指标回暖，6月二手房带看指数环比-3%至26.8，但一线城市环比+2%至54.4；6月新房案场指数环比-3%至 16.6，但一线城市环比+14%至26.7；7月二手房带看指数环比-5%至25.4，新房案场指数环比-4%至15.9，7月前端房地产市场热度再度回落。

当前房地产“以价换量”仍在持续，新建商品住宅价格同比连续28个月负增长、二手住宅价格同比连续30个月负增长。由于二手房挂牌量增加、性价比提升、交付确定性高等，当前二手房市场表现明显好于新房，二手房分流部分住房需求，新房市场回暖承压，销售回暖传导至投资端的链条难以打通。

1）住房销售“以价换量”，价格仍在筑底。根据国家统计局数据，新建商品住宅价格同比连续28个月负增长、二手住宅价格同比连续30个月负增长；从环比看，新建商品住宅和二手住宅价格环比分别连续14、15个月负增长，2024年6、7月份环比降幅持续收窄，但是筑底仍需时间确认。

2）刚需入场，低总价、高性价比房源成交有所回暖。随着房价下跌，部分住房性价比开始显现，刚需逐渐入场。根据中指院数据，2023年二季度-2024年二季度，北京300万以下的二手住宅成交套数增长51.1%，占比从21.8%提升至30.8%，上海300万以下的二手住宅成交套数增长90.7%，占比从27.4%提升至40.7%。

3）二手房分流住房需求、新房依然承压。二手房交易占比逐渐提升，根据中指院数据，2024年1-6月二手房销售面积占总销售面积的比重为26.3%，较2023年全年提升3.8个百分点。从新房和二手房市场表现看，2024年1-7月样本城市新房销售量为过去5年（2019-2023年）均值的55%，同期样本城市二手房销售量为过去5年均值的110.7%。

2 传统销售旺季到来，下半年超1/3成交集中在“金九银十”

房地产行业中，“金九银十”是传统意义上的房地产销售旺季。此现象背后有一定的经济和社会基础。了解此现象的原因，对购房者、投资者以及房地产从业者具有重要意义。那么，“金九银十”传统销售旺季是怎么来的？

1）首先，季节性因素是"金九银十"现象的重要驱动原因。九月、十月正值秋季，天气宜人，为购房者提供了理想的看房条件。许多家庭倾向于在这个时候进行购房、换房，以便在冬季来临前完成置业计划。

2）其次，“金九银十”是房企营销集中发力的重要节点。房企为销售去化、资金回流，一般会在9、10月加大推货力度。在十余年前，以线下购物为主流的年代中，“十一黄金周”前后各类商家的优惠活动频频出台，这股营销风潮同样延续到了房地产行业。同时，几乎每年的十一长假，各大城市会开展房展会，方便购房者横向比较多品类房源。因此，房地产业新产品集中在9、10月份上市，配合优惠和成交喜报的加推，进行营销造势，促成了熟知的“金九银十”概念。

3）最后，政府往往会根据上半年经济、行业运行情况，在邻近“金九银十”时间节点，出台一系列调控政策，以稳定下半年房地产市场。过去两年的“金九银十”前夕，均有稳地产政策出台。2022年8月，中央支持地方“一城一策”满足合理刚性和改善性住房需求，各地方降首付、上调住房公积金贷款额度，积极“保交楼、稳民生”；2023年8月，中央打出“认房不认贷”、降首付、降利率等政策组合拳，旨在刺激市场活力，促进房地产交易。

金九银十销售旺季，从历史成交数据上可以得到支撑，下半年超1/3的地产成交量集中在9、10月。从2010-2023年近14年的平均数据来看，9、10月住宅成交面积占全年比重为10.1%、8.4%，分别在全年月度排名中位列第3、6位；9、10月住宅成交金额占全年比重为10.1%、8.4%，分别在全年月度排名中位列第3、6位。其中，“金九”宅成交面积占全年比重较高，于6月基本持平，仅低于因“返乡置业”占比较高的12月。聚焦下半年看，即使12月有返乡置业的翘尾行情，下半年仍有超1/3的成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九银十”住宅成交面积合计占下半年成交的34.8%、35.7%。

3 救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业

中长期房地产市场仍有一定空间：我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。

对于我国未来住房需求，部分市场观点持有悲观态度，认为未来我国住房需求将持续下跌至较低水平，引发市场担忧。然而，根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。

我们预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

房地产稳则经济稳。房地产作为第一大支柱行业，房地产联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。

从房地产业GDP增加值看，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。

从上下游行业带动看，房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。 根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。

从解决就业看，历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。

4 抓住“金九银十”重要时间窗口，出台稳楼市增量政策

当前是政策出台和落地的重要时间窗口，要抓住“金九银十”窗口加大稳地产力度。 若后续尽快落实有力的稳楼市政策、房企加速推盘、居民购房信心逐步恢复，将有利于带动需求入市，助推楼市回暖，重点城市“金九银十”或将迎来结构性行情。短期看，下半年需要更大力度的增量政策， 以下三招应加快研究出台：

1 ）组建3万亿以上的大型住房银行，利率要低、期限要长、规模要大，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。 地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力，开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果；央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，而当前租金回报率2%以内，地方收购动力不足，可以通过降低再贷款工具利率，覆盖资金成本，提高地方积极性。

2 ）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气； 广州在今年一月正式取消120平方米以上住房限购，本质上就是将豪宅市场向全国购房者开放，相对应的，核心城市核心城区的小户型等刚需产品则需慎重放开。当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机；中长期可考虑在市场企稳后，通过“人地挂钩”实现房地产供求平衡，各地方土地财政的“旱涝不均”，可以通过财政转移支付调节。

3 ）持续降息，包括降低二套房存量房贷利率，减少购房成本，为居民减负，并通过降准降低银行负债成本。 随着5.17房地产新政落地，多城市房贷利率下限取消，房贷款利率步入“3时代”。根据贝壳研究院，2024年5月百城主流首套房贷利率平均为3.45%；二套主流房贷利率平均为3.90%。而有些存量房贷利率仍在4%左右，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力，提前还贷有所升温。之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

此外，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策，如发放购房补贴、降低多孩家庭房贷利率等。 多孩政策带来的新增人口会直接增加对房屋、汽车等产品和服务的需求，会给家庭带来养育孩子的负担。给予有孩家庭购房政策倾斜，降低抚养直接成本，短期有助于扩内需、稳增长、稳就业，长期有助于提振生育水平、提升人力资本、增强经济社会活力，一举多得。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

作为国民经济第一大支柱行业，居民最重要的资产，关系几千万人就业，房地产稳则经济稳、就业稳。尽快落实有力的稳楼市政策，恢复居民信心，将有利于带动需求入市，助推楼市回暖 ，为中国经济复苏和就业贡献力量。