深振业抢地落下后遗症，宋扬的扭亏翻身仗不好打

文/乐居财经 严明会

前不久，深振业集团的上半年工作总结会上，总裁李伟面对下半年的工作，强调了“四个加快”。

一是加快去库存，全力冲刺年度经济指标；二是加快减亏处亏进度，全力提升经营效益；三是加快工作节奏，全力提升交付力；四是加快转型步伐，全力提升发展力。

这四点，在整个地产行业，眼下都是重点需要推进的工作，对于深振业集团（深振业A，000006. SZ）也不例外。

随着大本营深圳楼市政策的松绑及建筑新规的推出，深振业集团积极抢抓机遇。

近日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布了振业天境云庭项目《建设工程规划许可证》及总平面图变更的通告。这个位于深圳光明区新湖街道的项目最终赶上了调规。

此前5月，2024版《深圳市建筑设计规则》发布，新规修订内容包括减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等，引发关注。

新规出台后，振业天境云庭项目第一时间做了调整，项目加大了凸窗、阳台，超高层楼栋部分位置（如避难层的部分空间）不再计入公摊，整体使用率得到提升。

据了解，此前项目户型使用率在80%以上（不含赠送），加上调整后的飘窗和阳台，预计能有85%左右。在如今低迷的市场，使用率的提高无疑将提升产品在市场的竞争力。

振业天境云庭项目地块，是深振业集团在去年拿下的。2023年3月，其以10.29亿+竞配3000平拿下光明新湖A650-0385宗地，商品房毛坯限价4.93万/㎡。

根据规划，项目容积率4.5，绿化率32%，共由3栋总高32-38层高的住宅组成，楼栋最高119.5米。项目共375套房源，面积有89㎡的3房2厅2卫，112-143㎡的4房2厅2卫户型。

除了规划调整，消息传出，天境云庭项目计划9月中旬开放，最快10月入市。

“金九银十”一直以来是地产市场的旺市，天境云庭项目的入市节点算得很准。毕竟，经历此前多个高价地遇上楼市“黑天鹅”，深振业集团正在面临业绩压力。

前不久，深振业集团发布的2024年半年度业绩预告显示，今年1-6月，该公司预计录得归属于上市公司股东的净利润亏损2亿元-3.5亿元，相比上年同期下降2456%-4223%。

2023年，深振业集团实现的营业收入28.11亿元，同比下降24.03%；归属于上市公司股东的净利润亏损8.03亿元，同比下降291.28%。

这也是该公司归母净利润近二十年来的首亏。乐居财经查阅了解，深振业集团曾在2002、2003年归母净利润短暂陷入亏损，此后多年保持正向盈利。

录得亏损的主要原因，是深振业集团在去年计提了8.42亿元的存货减值。

对于今年上半年预亏的原因，深振业集团同样表示：一是，基于审慎客观的原则，公司计提相应存货跌价准备；二是，公司房地产业务毛利率同比下降。

楼市持续下跌，地产企业握在手里的存货变得更不值钱了。这对深振业集团更是如此。

前几年，为了布局广州市场，深振业集团曾多次出手，拿下多个地块。

2021年4月，深振业集团以总成交价7.3亿元、楼面价1.53万元/平米拿下广州增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A20134号地块。该地块溢价率40.38%，是目前为止新塘楼面价最高地块。

同于当年4月，广州黄埔区HBPQ-A-6地块入市，引起34家房企争夺，据悉为提高中签率，不少房企多开小号进场，地块的保证金就收了1300多亿。

最终，深振业集团以超25亿元、折合楼面价2.72万元/㎡，摇中该地块。该地块溢价26.25%，地价同样是黄埔区黄陂板块的最高纪录。

只不过，房地产市场自2021年下半年开始直转急下，拿下这两宗高价地块的深振业集团大受影响。

黄埔地块最终被深振业集团打造为振业天成，于2022年9月入市。项目首开吹风价为4.7-5.3万/㎡，开盘时均价在4.7万左右。某找房平台信息显示，项目目前参考均价为4.3万元/平米。与预期相比，下降较大。

广州住建局数据显示，截至8月22日，振业天成住宅已售套数181套，住宅未售套数418套。据此计算的去化率约为30%。

增城新塘地块被打造为振业学府里，项目的入市之路更显曲折。

随着这一轮楼市行情的走低，广州增城等一些远离市区的非核心区深受影响。据了解，项目曾在2022年3月开放城市展厅，但不久后就撤场了，项目的建设却没有中断，如今已是现楼状态。

从拿地起拖了三年，直到今的年6月，振业学府里正式开放营销中心，随后的7、8月项目开盘，开盘价仅1.35～1.45万/㎡，跌破拿地楼面价。广州住建局数据显示，截至8月22日，振业学府里项目住宅已售套数0套，未售套数490套。

2024上半年工作总结会上，除了总裁李伟，深振业集团董事长宋扬也出席了。

面对当前行业困境和企业发展面临的系列问题，宋扬强调，振业集团全体员工要切实做到“直面困难、勇于担当，坚定信心、化危为机，善于创新、追求实效”。

瞄准“金九银十”，深振业集团期待着通过振业天境云庭项目的入市，赢回一场“翻身仗”。

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