楼市调查   保利珠江天悦“5字头” 广州白鹅潭江景豪宅洗牌？

观点网 8月21日，广州白鹅潭新晋江景豪宅——保利珠江天悦即将启动内部锁房，首推A2栋和A6栋，涵盖130-290平方米的户型。

从市场消息了解到，其中A6栋包括130、169和215平方米等3个面积段位，单价为5.1-6.3万元/平方米，总价670万元起；A2栋则分别为260平方米和290平方米的大平层，单价6.5-7.5万/平方米。

从吹风价的6-8万元/平方米至如今的“5”字开头，市场反应也因此异常热烈。

观点新媒体向售楼处了解到，自8月16日正式开启诚意登记以来，楼盘筹量已经达到开盘要求，将于本周六（8月24日）开盘。

位于江景豪宅的“聚集地”白鹅潭，保利珠江天悦这次打出的价格，无疑对板块内其他楼盘造成了一定冲击。

价格探因

据悉，保利珠江天悦北边有广船片区、幸福湾，西边有广钢新城。

其中，幸福湾均价达8-9万/平方米，滨江上都均价达6-8万/平方米，白鹅潭悦府单价达7.5-9万/平方米。

保利能够取得相对市场普遍价更低的价位，拿地成本是较为重要的影响因素。

2023年12月29日，保利以底价82.8亿元摘得荔湾区东沙国际商贸港片区AF060610、AF060617、AF060712、AF060715和AF060720地块，折合楼面价25713元/平方米。

与此对比，2020年1月，荔湾广船一期地块（滨江上都）经历了51轮竞价，中信泰富以封顶价81.96亿元以及商业自持25%夺下该地块，折合楼面价37216元/平方米，溢价率45%。

此外，保利珠江天悦撼动了板块内的楼盘价格，原因也在于地理位置以及周边配套开发情况。

据了解，保利珠江天悦位于芳村的边缘，南边有环城高架、高压线等，周边主要仍以村貌为主，可取胜之处即其“三面环水、户户望江”的江景资源。

且由于板块附近的广钢中央公园建设落地速度缓慢，项目效果图里内港湾的落地进度也引发不少购房者心生忧虑。

资料显示，内港湾由立白集团主导建设，荔湾区政府给予支持。项目总建筑面积约200万平方米，总投资预计超300亿元。项目建成之后，将新增至少1.6公里的黄金江岸线、超8万平方米的水景、近6万平方米的绿化面积等。

对于内港湾的具体兑现时间，售楼处向观点新媒体表示：“因为不是保利自己配建，目前并没有比较明确的时间，而且内港湾的建设包括很多游轮码头、网红商业等，周期会比较长一些，预计5年左右。”

此外，距离项目最近的地铁是在建的10号线东沙站，串联荔湾区、海珠区和天河区，为西南往东北走向，预计2025年底开通。

一窥究竟

不过，在开放认筹一周不到的时间里，保利珠江天悦项目的各项进度都在提速。

近日，保利官宣了项目的配建小学移交后将由康有为纪念小学承办。据了解，康有为纪念小学是广东省一级小学，也是荔湾区近年比较热门的公办小学，师资方面有了较为良好的保障。

按照规划，保利珠江天悦项目分成南北两地块，这次先推出的南地块共有12栋住宅，1607户，层高自14至57层不等，分为A区和B区开发。

项目售楼处向观点新媒体表示，按照保利一贯开发的速度，本次推出的楼盘预计2027年中旬能够交付。

值得一提的是，在认筹登记环节，保利也推出“诚意金10万，享98折”的价格优惠。

不难看出，保利依旧将“保利速度”贯彻到底，在具体项目上坚持追求去化和回款的效率，从2024年中期业绩报告也可一窥究竟。

截至2024年6月底，保利发展的土地储备计容建筑面积7140万平方米，较年初下降8%。且今年以来保利发展的土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。

从广州区域看，今年3月，广州保利的多个楼盘集体降价促销。

据市场消息，黄埔区保利祥龙天汇单价从4.6万元降到3.7万元，此外，天河保利天汇、番禺保利悦公馆、南沙保利天汇、荔湾保利和颂均有不同程度降价。

保利珠江天悦的“低价”，最终是为了守住江景价值。

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