北京长租市场上半年新开业项目超20个，“内卷”成常态

随着租购并举的政策推进，北京长租公寓供应市场持续扩容，需求品质不断提升。

2024上半年，北京新开业长租公寓市场继续保持稳健增长，新开业集中式公寓项目数量超20个。同时，北京保租房入市节奏相对平稳，需求端市场较稳定。

截至7月底，北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平，表现相对稳健。

同时，市场供应的增加和互相竞争的加剧使得产品逐渐进入“内卷”状态，相关企业在产品力方向，包括空间设计、产品品质、智能化等方面的投入加大，产品品质化提升成为市场共识。

2024上半年，北京新开业长租公寓市场供应量稳步增长，呈现平稳上升趋势。

根据CRIC长租数据系统的统计，2024上半年北京新开业集中式公寓项目数量超20个，新增房源数突破1.1万间。这一现象不仅反映了市场实际需求的增长，也体现了政策导向的积极作用，预示着住房租赁市场正步入一个更加市场化、规范化、专业化的发展阶段。

2024上半年，多家运营商纷纷推出新开业项目，如首创和园繁星社区二期、芷岸公寓酒店·北京会议中心店、乐乎公寓酒店芍药居店等，进一步丰富了市场供给。这些新项目的开业，不仅增加了房源供应，还通过优化空间布局、提升居住品质、丰富社区文化等举措，满足了不同租客群体的多元化需求。

近年来住房租赁政策的加持以及市场愈发规范，给北京长租公寓市场带来了积极的推动。北京市政府不断加强住房租赁市场的监管与服务，推动租金监管、押金托管等制度的落地实施，有效保障了租户的合法权益。

同时，政府还积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设，通过土地供应、税收优惠等多种方式，为住房租赁市场的发展提供了有力的支持。

需求层面，随着租客对居住品质要求的提高，长租公寓因其便捷、舒适、安全等特点，受到越来越多租客的青睐。目前，集中式长租公寓市场占有率逐年提升，随着租客收入预期的变化和租住观念的转变，市场对于租住品质和服务水平的要求也在不断提高。

过去一年，北京是一线城市中长租公寓租金价格表现最稳健的城市。

受保租房项目持续入市，以及消费意愿收缩等影响，上海等城市长租公寓租金价格同比下降。截至7月底，上海、深圳、广州集中式公寓平均坪效租金分别同比下跌6.4%、3.8%、2.0%。

相对而言，北京保租房入市节奏相对平稳，同时需求端市场较稳定，在集中式公寓租金层面表现相对稳健。截至7月底，北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平，小幅上涨。

今年上半年，北京保租房入市项目主要以首创繁星社区二期、乐乎社区·紫锦园科学城店为代表，两个项目位置均位于五环外，对市场租金的影响仅限于周边区域市场。

同时未来云城方隅服务公寓、芷岸公寓酒店（北京会议中心店）、瑞贝庭公寓酒店（首都机场新国展店、国贸劲松桥店）、城家高级公寓(天坛医院店、三元桥燕莎使馆区店)等中高端项目的集中入市，也在一定程度上提升了北京长租公寓市场整体租金。

在这样一个机遇与挑战并存的市场环境下，长租市场正经历着一场深刻的变革，其中一个显著的现象便是“产品品质内卷”——即在有限的市场和区域空间内，各长租公寓品牌为争夺市场份额，不断在空间设计、装修品质、服务体验、智能科技等方面加码投入，力求以更高品质的产品吸引并留住租客。

由此，长租公寓的产品力成为了决定企业竞争力的关键因素。长租公寓市场的品质内卷，体现了行业对租客需求的敏锐洞察和积极响应，推动了居住环境的整体改善。

面对品质内卷的现状，行业内逐渐形成共识：真正的竞争力来源于对居住品质的本质提升，而非表面的堆砌与模仿。品质化提升不仅关乎硬件设施的完善，更需要通过精细化管理和创新服务模式，构建核心竞争力和品牌价值，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。

具体在功能空间设计方面，头部标杆企业对于空间功能的界定、设计与细节考究，已经形成完整的体系，其中以瓴寓3.0空间设计、保利和寓六大功能模块为代表。

瓴寓3.0将租赁空间拆解为“私密、半私密、公共”三类空间，并在租赁空间内系统规划出了私密社交场所——半私密空间。作为居室功能的外延，半私密空间是可提供一定边界感私密社交、中频使用的空间，可以根据租客不同的需求，在15分钟内实现家庭聚餐、小型派对、私享沙龙等不同社交场景的转场。

而保利和寓在空间模块设计上，参考年轻人群对生活空间的场景需求，精心打造了睡眠、休闲、餐厨、卫浴、玄关、晾晒六大模块，旨在满足不同活动所需。模块化配套的最大优势，在于不打破房间布局的情况下，可根据实际使用需求，将空间转变为不同的场景模式。

在产品品质方面，兼顾颜值和实用，这要求公寓运营商在公寓装修装饰、品牌材质、维修保洁等各个环节都遵循统一的标准和流程，确保产品质量的稳定性和可靠性。

冠寓4.0在产品品质提升上做了很多尝试及探索，将颜值与实用性相融合，通过皮革质感、亲肤墙布、品质木皮等不同肌理的材质组合，以及一体式定制家具的运用，打造出富有层次感和张力的视觉效果，使房间更具轻奢风格和现代感。同时通过全屋装配墙板、全遮光窗帘等设计，提升了房间的隔音、防潮和遮光性能，为租户营造了一个更加舒适自在的居住空间。

另外，智能化管理与运营，已成为长租公寓品质化提升的重要方向。通过引入物联网、大数据等先进技术，长租公寓运营商可以实现公寓的智能化管理和运营。

部分运营商自开发了智能化管理系统，接入智能门锁、智能水电表等设备，为租客提供更加便捷和安全的居住体验。智能化管理不仅提高了公寓的运营效率，还降低了运营成本。通过数据分析，运营商可以根据租客的需求和偏好，为产品设计和服务优化提供有力支持。

2024上半年，北京长租公寓市场整体表现稳健，未来随着政策环境的不断优化和市场需求的不断增长，市场将继续保持发展势头。同时，随着品质化、品牌化、个性化等趋势的加强，长租公寓市场也将迎来更多的发展机遇和空间。

公寓运营商需要不断提升产品力以满足和引导消费者的多元化需求，并应对市场竞争的压力。具体而言，空间功能界定与设计、产品品质、收纳细节、智能化等方面，都是提升产品力的重要方向。