楼市进入存量市场，多地发力“以旧换新”

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

今年以来，住房“以旧换新”政策不断取得突破。

8月初，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”升级版，扩大“以旧换新”收购范围，将苏州、常州存量二手房纳入其中，市民可以用苏州、常州的二手房，来换购无锡的新房。这也是全国首例住房跨城“以旧换新”。

同期，恒丰银行首批“以旧换新”住房按揭贷款业务在山东德州、临沂落地，为消费者在住房升级方面提供金融支持方案。

据统计，目前全国已有100多个城市推出了住房“以旧换新”政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，无锡梁溪区的“以旧换新”是其中创新力度较大的政策。

同策研究院研究总监宋红卫认为，作为楼市短期内的应急政策，“以旧换新”政策具有阶段性特征，是刺激市场的一种手段，其中又以政府或者国企下场收房的转化效率最高。但从实际效果来看，这项政策还有进一步优化的空间。

去库存需求逐渐累积

“以旧换新”政策出台的背景，在于热点城市二手房成交比重提升，而新房市场由于各种原因而去化缓慢。

同策研究院一份研报显示，从样本20城来看，2024年1-4月二手房成交面积达到新房成交量的1.5倍，在2023年成交比例1.06的基础上继续提升。从绝对值来看，1-4月样本20城新房成交量3361万平米，同比下跌40.9%，而二手房成交量5057万平米，同比下跌仅10.8%。

此后，在一些热点城市，二手房成交情况继续好于新房。6月和7月，上海二手房交易量连续两个月突破两万套。7月，广州二手房交易突破万套，北京达到1.5万套，深圳的二手住宅过户量也超过4000套。这些数据均为阶段性高点。

在此背景下，“以旧换新”政策有了较大的发挥空间。分析人士表示，尽管二手房市场也面临去化问题，但总体来看，新房的改善功能更强。“以旧换新”在满足居民合理需求释放的同时，也有利于新房的去化。

但最初，“以旧换新”在推助去库存上的效果并不显著。据中银地产统计，2024年6月，49个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长18%，增速低于81城新房成交面积环比增速（25%）。与此同时，执行“以旧换新”政策的样本城市，新房库存去化周期仍在上升。

分析人士指出，目前“以旧换新”存在三大模式——收购、帮卖和补贴。其中，帮卖和收购模式对于二手房成交修复都起到了一定作用，可带动一定的市场活跃度。但能否真正达到提振市场的效果，还需等待市场的检验。

与此同时，不少从业者呼吁，在政策层面进一步给予空间，从而借助“以旧换新”，更好地促进改善性需求释放。

去库存效果有限

今年8月以来，成都、长春、六安、南昌等多个城市陆续加入“以旧换新”行列，南昌甚至鼓励房企设置不少于90天的“解约保护期”。参与“以旧换新”的开发商也从初期的国企逐渐扩展到民企。

尽管参与的开发商范围在扩大，但通过“以旧换新”来达到去库存的效果，则要取决于多种因素。这其中的一个关键是旧房的去化流速。在市场各方看来，二手房的去化能够带来一定的增量，但换手率仍存在一定的优化空间。

中原地产首席分析师张大伟提醒道，“以旧换新”交易链条的核心仍是如何快速“卖旧”，想要以点带面取得明显成效，仍需调动多方资源配合。

中银地产研究部门在一份研报指出，未来可能通过“以旧换新”实现置换的潜在体量为3.41亿平方米，占商品住宅销售面积的比重为36%；华泰证券一名分析师则指，国内二手房成交占比和换手率均存在持续提升的空间。

如果二手房的流速提升，购房者能否有意愿参与到“以旧换新”中，还要取决于新房的综合素质以及开发商所给出的优惠力度。一个事实是，在部分热点城市，参与“以旧换新”的房企，只拿出了偏远地段或者滞销尾盘房源，购房者参与意愿不强，能否达成去库存的效果仍有待观察。

故而，在这种背景下，地方国资平台下场收购，被认为是更有效率的方式。宋红卫认为，当前新房市场去库存是首要任务，能够把二手房成交主导市场与新房去库存结合起来的，只有“以旧换新”这一政策。因此，在新房市场库存压力较大的城市，都在积极推动以旧换新的业务。

宋红卫指出，“以旧换新”的三种模式中，政府下场收房是最直接有效的去库存方式，但是资金来源和规模是制约因素。不过，“郑州模式”或许可以为其他城市作为借鉴。

标普信评分析师任映雪指出，“郑州模式”或有一定示范意义。郑州“以旧换新”是郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体（其全资子公司郑州城发安居有限公司具体实施），旧房经评估机构按市场化原则评估，达成收购意愿后由安居公司向金融机构申请收购贷款，购房款除税费返还居民外，剩余直接支付至购买的新建商品住房开发企业。

即便各个环节都能够跑通，“以旧换新”需破解的综合性难点多，现阶段对去库存的实质性帮助可能仍相对有限。

易居研究院研究总监严跃进提到， “以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到解决，即二手房最终谁来消化的问题。国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头角度出发，各地要持续解决二手房消化的问题，扩大“以旧换新”的市场容量，包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。