美的置业：采取股权重组渡过周期 未来营收复合增长不低于25%

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“现在整个行业还是处于出清和转型的交织期，虽然困难，但不等于我们就放弃了这个行业。无论是大股东还是金融行业，都对地产行业保持信心，而在应对特殊阶段的周期交替过程中，我们不能用过去常规的应对方式去渡过这样的危机，所以我们采用了特殊的重组方案。”

对于公司实施重组的相关考量，8月19日，美的置业（3990.HK）执行董事兼首席财务官林戈在2024年半年度业绩发布会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者如此回应道。今年6月，美的置业公告其全资持有的房地产开发业务产权线将从上市公司重组至控股股东，房地产开发业务从上市资产变成非上市资产。

而对于重组过后的美的置业，公司管理层也给出业绩指引：“我们定的目标是：未来三年上市平台的营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。”2024年中期业绩公告显示，上半年，美的置业营收约251.34亿元，同比下降30.8%，归母核心净利润同比下降51.1%至约4.19亿元。

开发业务收入下降32%

当前，房地产行业仍处于深度调整阶段，穿越周期是每家企业面临的重要挑战。

业绩公告显示，上半年，美的置业经营利润约3.51亿元，同比下降86.5%，核心净利润同比下降63.3%至约6.42亿元，归母利润同比下降51.9%至约3.76亿元，每股基本及摊薄盈利为0.26元，去年同期为0.58元。

报告期内，美的置业连同合营企业及联营公司共实现合约销售金额约202.1亿元，合约销售总建筑面积约177.3万平方米。截至2024年6月30日，公司土地储备的总建筑面积约2500万平方米，涉及315个物业开发项目。

上半年，美的置业的收入主要来自三大板块，其中，物业开发及销售业务的收入占比最高，约为96%，收入达到约241.05亿元，同比下降32%，主要是由于所确认销售面积的减少，报告期内，该业务确认的销售总面积为227.7万平方米，同比下降32.9%。

美的置业执行董事兼执行总裁王大在表示，截至2024年6月30日，公司在建土地储备面积为921万平方米，空地土地储备面积721万平方米。重组完成后，可承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。按照现有土地储备规模结合定价标准，未来三年关联交易年度上限额度分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。

“重组后，物业管理服务一定是美的置业非常重要的板块，其在去年贡献了主要的利润和现金流。另外，开发代建业务会构成新增业务板块，除承接控股股东房地产开发代建业务外，拓展第三方代建业务也是公司重点发展方向。”王大在表示。

业绩公告显示，上半年，美的置业物业管理服务收入同比增长15.9%至约8.4亿元，商业物业投资及运营收入同比增长32.4%至约1.89亿元。

一年内到期有息负债90.8亿元

“美的置业重组之后，能够快速把公司的负债总额降下来，公司会‘轻装上阵’，专注于持续稳定的经营性业务。重组完成后，我们还是会围绕房地产产业链从事相关经营业务，房地产产业链的未来前景还是很广阔。”美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上表示。

据此前公告，美的置业拟将房地产开发业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从美的置业剥离。分派完成后，控股股东将全面收购房地产开发业务的剩余股权至100%持股。

重组完成后，美的置业将专注经营性业务，围绕物业管理、商业管理、智能化、装配式建筑和室内装修开展业务，以及承接控股股东所持房地产开发资产的全链条开发管理。

值得注意的是，在上述重组过程中，美的置业向少数股东提供现金选择权，即股东可以选择拿股权，也可以选择拿现金，每股现金分派金额为5.9港元（较6月21日公司收市价溢价约57.33%）。

业绩公告显示，截至2024年6月30日，美的置业净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收账款后的资产负债率为67.8%；公司有息负债371亿元，其中一年内到期有息负债90.8亿元，月均还债金额为7.6亿元。

上半年，美的置业累计发行三期共计41.4亿元中期票据，加权平均融资成本为4.54%，同比下降15BP（基点）。报告期内，公司现金总量135亿元。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）