购房未过户卖方亡故 继承人拒绝过户 买方起诉过户获法院支持

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告将位于北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至孙某慧名下；2.诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2005 年 3 月 14 日，孙某慧与李某涛在李某洁在场的情况下签订了涉案房屋的书面买卖合同，并约定待李某涛取得房屋所有权证后积极协助孙某慧办理过户手续。同日，孙某慧一次性支付购房款 25 万元，李某涛交付房屋。2006 年，孙某慧接到通知，代为领取了涉案房屋的所有权证，并居住在此房屋至今。因李某涛去世，涉案房屋未能办理房屋过户登记手续，故孙某慧诉至法院。

被告辩称

被告李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲辩称，不同意孙某慧的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋是北京市N 公司的自管公房，在公房转私产的过程中，使用了李某涛已故配偶王某彩的工龄，房改房所有权的取得来源于李某涛、王某彩婚姻关系存续期间的承租权，所以涉案房屋为李某涛与王某彩的夫妻共同财产，故李某涛出售房屋构成无权处分。

二、孙某慧与李某涛签订房屋买卖合同后，至今没有过户，房屋仍登记在李某涛名下，现李某涛与王某彩两位老人去世多年，涉案房屋应属于其法定继承人待分配的遗产。

三、孙某慧与李某涛曾系邻居关系，对彼此家庭较为熟悉，在房屋买卖合同中，李某涛的子女之一李某洁作为受托人在合同中签字，可以说明孙某慧知晓李某涛有子女，故其订立房屋买卖合同时并非善意，孙某慧与李某涛恶意串通，损害了王某彩法定继承人的合法权益。

四、房屋买卖合同确认的购房款25 万元低于当时房屋市场价值。

法院查明

李某涛与王某彩为夫妻关系，李某丽、李某霞、李某洁、李某乐、李某阳为二人之子女，王某彩于1989 年去世，李某涛于 2005 年去世，李某乐于 2017 年去世。李某乐与姜某兰为夫妻关系，育有一女李某菲。

2003 年李某涛申请购买涉案房屋，售房单位北京市 N 公司折算李某涛 35 年工龄、女方 18 年工龄，李某涛支付购房款 33548 元。

2005 年，李某涛（甲方）与孙某慧（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方书面委托其女李某洁代理房屋出售。甲方有房屋一处出售给乙方。李某涛已用现金购得房屋产权（附缴费发票一张），户籍上只有李某涛一人，李某涛是唯一房屋产权人。甲方以人民币二十五万元整出售给乙方。1、双方认同房屋产权手续清楚合法，因房屋产权证尚未颁发给甲方，甲方李某涛委托女儿李某洁办理房屋产权出售、领证、过户等手续。产权证颁发后应在一个月内过户完毕。

2、办理过户手续费用由乙方承担。甲方所出售房屋应保证房屋内的水、暖、气、电畅通，房屋出售前的拖欠款项均由甲方负责交纳。本协议一式两份，签字后生效来领房产证，遇拆迁，拆迁费归孙某慧领取。违约要求：如一方违约，违约方应向另一方支付两万元违约金。房屋买卖合同中除李某涛、孙某慧签字外，另有李某洁在甲方受委托人处签字。

2005 年 3 月 14 日，李某涛、李某洁出具收条，内容为：今收到孙某慧买房款贰拾伍万元。

2006 年，涉案房屋产权登记在李某涛名下。现涉案房屋由孙某慧家人居住。

庭审中，孙某慧表示其通过买房才认识李某涛，对其家庭成员情况并不了解，购房时李某涛出示了购房发票、房屋承租证、王某彩的死亡证明以及街道开具的丧偶未婚证明，故孙某慧有足够理由确认李某涛是房屋所有权人。签订合同时，李某洁在场并签字确认，孙某慧按照市场价值支付了全部房款，李某涛交付了房屋，孙某慧及家人在涉案房屋居住至今，房屋买卖合同合法有效。

李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲表示孙某慧买房时明知李某涛配偶已去世，其应当知道房屋为李某涛与其子女共同共有。当时独生子女的情况非常少见，李某洁作为代理人而非相对人在房屋买卖合同中签字，可以推定孙某慧签订合同时并非善意，至少没有尽到审慎的义务。此外，孙某慧支付的房屋价款低于当时的市场价值，因此李某涛与孙某慧签订房屋买卖合同，构成恶意串通，损害了王某彩继承人的合法权益，应当无效。

裁判结果

被告李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲于本判决书生效之日起七日内配合原告孙某慧将位于北京市丰台区一号房屋过户至原告孙某慧名下。

房产律师点评

李某涛与孙某慧签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲主张房屋买卖合同无效，法院不予采信。一、李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲依据李某涛出售房屋构成无权处分主张房屋买卖合同无效，没有法律依据。二、李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲主张李某涛与孙某慧构成恶意串通，证据不足：首先，孙某慧购买房屋时，王某彩去世多年，李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲无证据证明孙某慧明知涉案房屋为李某涛与王某彩共有及其明知李某涛家庭成员情况。

其次，李某洁作为李某涛子女之一受李某涛委托在房屋买卖合同及房款收条上签字确认。最后，孙某慧已实际支付购房款，李某丽、李某霞、李某洁、李某阳、姜某兰、李某菲无证据证明上述购房款明显低于市场价值。

综上所述，李某涛与孙某慧签订的房屋买卖合同合法有效。李某涛去世后，孙某慧要求其法定继承人配合办理房屋过户登记手续于法有据，法院予以支持。

办案心得

在这起房屋产权纠纷案件中，有诸多值得我们深思和借鉴的要点。

关于房屋买卖合同的效力

首先，合同的效力取决于是否为当事人的真实意思表示以及是否违反法律法规的强制性规定。在本案件中，尽管存在诸多争议点，但由于房屋买卖合同是双方真实意愿的体现，且不存在违法违规情形，因此得以被认定为有效。这提醒我们，在签订合同的过程中，务必确保双方的意愿真实且合法，同时要对合同条款进行严谨的审查，以避免后续可能出现的效力争议。

关于无权处分的认定

被告方以赵某涛出售房屋构成无权处分为由主张合同无效，但未得到法院支持。这表明，在判断房屋交易是否构成无权处分时，需要有充分的法律依据和证据支持。对于购房者而言，在进行房屋交易前，应当对房屋的产权状况进行详尽的调查，以降低交易风险。对于出售方，要确保自己对房屋具有完整的处分权，否则可能引发一系列法律纠纷。

关于恶意串通的判定

被告主张赵某涛与周某慧恶意串通，然而由于证据不足未被认可。这凸显了在法律实践中，恶意串通的认定需要严格的证据支持。不能仅凭主观推测或一些表面现象就轻易认定存在恶意串通。对于当事人来说，要注意在交易过程中的行为规范和证据留存，以证明自己的交易是善意且合法的。

关于法定继承人的责任

在赵某涛去世后，其法定继承人有配合办理房屋过户登记手续的义务。这强调了法定继承人在继承财产的同时，也需要承担相应的法律责任和义务。不能以各种理由拒绝或阻碍合法的财产转移和过户手续的办理。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！