爷爷赠房孙子女 子女拒配合过户 法院支持孙子女过户诉求

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某清提出诉讼请求：1、判令各个被告继续履行赠与人孙某辉与原告2011年签订的赠与合同，协助原告将北京市一号房屋过户登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由：北京市一号房屋现登记在孙某辉名下，原告是孙某辉的孙子，被告五人系兄弟姐妹，系孙某辉的子女。原告孙某清是被告孙某鑫的儿子。孙某辉之妻林某珍（原告的祖母、被告五人的母亲）于1991年6月22日去世。2011年2与12日，赠与人孙某辉与受赠人孙某清签订了一份《赠与合同》该赠与合同约定：“赠与人孙某辉是受赠人孙某清的祖父。着落北京市一号房屋（建筑面积：64．79米）房产的产权证执证人是孙某辉，产权是孙某辉个人所有。现经孙某辉、孙某清共同协商，达成如下赠与合同：1、孙某辉自愿将上述房产全部赠与孙某清个人所有，同时赠与、受赠双方约定：孙某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；2、孙某清自愿接受上述房产的赠与，并保证赠与人孙某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；3、孙某辉、孙某清保证遵守以上赠与合同，决不反悔，如有违约，愿承担法律责任。”

2011年2月18日，北京市某公证处对以上《赠与合同》出具了《公证书》进行公证。此后，原告便开始办理赠与房屋产权变更登记的事宜，原告孙某清2011年2月22日向税务机关交纳了房屋赠与的税金11813.82元，2011年3月14日向北京市土地资源局宣武分局缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益1010.72元。可在原告在办理房屋产权过户的过程中因该房产属于央产房房，该房是2004年赠与人孙某辉向其所在的单位M公司购买。该单位对原告孙某清称“现在规定央产房暂停过户，不能为其办理，等可以办理过后再来办理”。所以原告孙某清当时没有办理完房屋过户的手续，

2012年7月11日，孙某辉因病去世，原告一直居住在以上诉争的房屋内。原告得知该房产可以办理过户了，原告请求各被告继续履行赠与人孙某辉与原告2011年签订的赠与合同，协助原告将北京市宣武区一号房屋过户登记至原告名下，但部分被告不予配合，始终未能办理。

被告辩称

被告钱某芳、孙某娜辩称，我们不同意原告的诉讼请求。原告所提供的公证书，我们被告方认为无效或者可撤销。理由是在他们做公证的时候，孙某辉已91岁的高龄，几乎处于无意识的状态，所以这样的一个人不可能是有完全民事行为能力人。另外，根据孙某辉的赠与行为处分了他的妻子林某珍的共同财产。房子的取得时间是在林某珍去世以后取得的。使用了林某珍的工龄。所以依据2018年高院审理继承疑难案件的明确规定，使用已死亡配偶，工龄折算房款的，应当作为遗产可以进行分割，该公证行为部分无效。

同时认为，2011年2月12日孙某辉在某公证处做公证的档案资料没有录音录像，我方认为公证处存在瑕疵，没有证明孙某辉的行为能力，当时他是一个91岁高龄的人，我们不认为他有这种行为能力，能说清表达出自己的意愿。

被告孙某涵同意钱某芳和孙某娜的答辩意见。

被告孙某诗辩称，认可原告诉讼请求。孙某辉当时有行为能力，当时把房子通过遗嘱给了原告。

被告孙某飞辩称，不发表意见，听从法院判决。

被告孙某鑫身份为原告之父，经法庭传唤未到庭参加诉讼。

法院查明

孙某辉、林某珍二人系夫妻关系，育有五子女：孙某德、孙某涵、孙某鑫、孙某诗、孙某飞。孙某清系孙某鑫之子。钱某芳系孙某德之妻，孙某娜系孙某德之女。孙某辉于2012年7月11日死亡，林某珍于1991年6月22日死亡，孙某德于2020年5月21日死亡。

2004年8月26日，孙某辉与M公司签订《房屋买卖合同书》，约定房改房购买单位位于北京市一号房屋。房屋档案中记载，购买上述涉案房屋使用了孙某辉及林某珍的工龄。2005年11月，孙某辉取得涉案房屋产权证书。

2011年2与12日，赠与人孙某辉与受赠人孙某清签订了一份《赠与合同》该赠与合同约定：“赠与人孙某辉是受赠人孙某清的祖父。着落北京市一号房屋（建筑面积：64．79米）房产的产权证执政人是孙某辉，产权是孙某辉个人所有。现经孙某辉、孙某清共同协商，达成如下赠与合同：1、孙某辉自愿将上述房产全部赠与孙某清个人所有，同时赠与、受赠双方约定：孙某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；2、孙某清自愿接受上述房产的赠与，并保证赠与人孙某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；3、孙某辉、孙某清保证遵守以上赠与合同，决不反悔，如有违约，愿承担法律责任。”2011年2月18日，北京市某公证处对以上《赠与合同》出具了《公证书》进行公证。

原告在诉讼中陈述，涉案房屋为央产房，其一直住在涉案房屋内，近期得知涉案房屋开始可以办理产权过户，于是提起本次诉讼。本院依职权向涉案房屋管理单位发函询问，房产科向本院书面告知：涉案房屋在现行政策下，我单位不存在禁止其办理上市交易手续等问题，可办理相关手续。

本院依申请亦调取了公证卷宗，公证处告知本院，公证卷宗载明的公证人已经不在该单位工作，且无法联系；由于年代较早，无影像记录留存。卷宗内询问笔录载明，孙某辉本人前往公证处进行赠与公证，笔录记载孙某辉回答流畅、切题。

孙某娜及钱某芳出示孙某辉病例若干。但本院翻阅病例记载可见孙某辉在入院及出院的查体记录中均记载：神志清醒、精神好、面容正常、查体合作、回答切题等描述。

裁判结果

钱某芳、孙某娜、孙某涵、孙某鑫、孙某诗、孙某飞协助孙某清将北京市西城区一号房屋过户登记至孙某清名下。

房产律师点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

据法院调取的公证卷宗显示，原告与孙某辉办理的公证过程均为本人办理，虽未留存影像记录，但询问笔录载明孙某辉回答流畅切题，并无导致公证人员对孙某辉行为能力产生怀疑的情形发生。法院认为，涉案房屋赠与合同系孙某辉与孙某清的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

同时，钱某芳、孙某娜提交的病例亦不能使法院对于孙某辉的行为能力存在合理怀疑。法院对于钱某芳等的意见不予采纳。

对于工龄购买房屋的权属问题。涉案房屋的购买使用了孙某辉及其已死亡配偶林某珍的工龄。但林某珍在孙某辉取得涉案房屋时已经死亡，其丧失了民事权利能力，不能取得涉案房屋所有权。故涉案房屋自取得时即为孙某辉的个人财产，孙某辉可以对涉案房屋行使全部物权。同时，死亡配偶的工龄可以折算相应财产价值，该部分财产价值应当作为遗产由被继承人继承。相关继承人可以另行主张权利。

办案心得

在这起房屋赠与合同纠纷案件中，有以下几个重要的启示：

关于赠与合同的效力

赠与合同的有效性是本案的关键。公证在一定程度上增强了合同的可信度，但仍可能面临挑战。这提示我们，在签订赠与合同时，要确保赠与人具备完全的民事行为能力，且意思表示真实、自愿。对于公证环节，应尽量保证程序的完整性和证据的充分性，以应对可能的质疑。

关于证据的重要性

被告提出公证书无效或可撤销的主张，但未能提供足够有力的证据支持。这突显了在诉讼中，证据的质量和充分性直接影响案件的结果。当事人应重视证据的收集和保存，尤其是涉及到关键事实和行为能力等方面的证据。

对房屋产权及工龄折算的认知

房屋的产权归属问题在本案中较为复杂，涉及到已死亡配偶的工龄折算。这提醒我们，在处理类似房产时，要清晰了解相关法律法规和政策，明确产权的界定和可能存在的争议点。对于死亡配偶工龄折算所产生的财产价值，应通过合法途径进行处理和分配。

对继承人权利的平衡

在赠与行为中，要充分考虑到其他继承人的权利。尽管赠与人有权处分自己的财产，但可能引发继承人之间的纠纷。在进行财产处置时，提前与相关继承人进行沟通和协商，有助于避免后续的法律争端。

法律程序和时效的关注

原告因央产房政策原因未能及时办理过户手续，但在政策允许后及时提起诉讼。这表明当事人需要密切关注法律程序和时效，及时行使自己的权利，以免造成不必要的损失和麻烦。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！