转变与新生：2024博鳌地产发展暨代建大会

（2024年8月14日·海南）再次来到海南陵水的海边，今年的博鳌房地产论坛却与以往有些不同。其中，2024博鳌地产发展暨代建大会于8月14日下午成功召开。

大会一开始，中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮便直接道出了无数业内人士的心声：“这一轮房地产的下滑是前所未有的，远远超出业内人士、决策者，以及买房人、市场各方面的预期，而且很艰难。”

建立新的商业模式

即便如此，在他看来，房地产业在一个长的历史时期内仍将是国民经济支柱产业。

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授 陈淮

保利发展控股集团股份有限公司副总经理唐翔也表达了相似的观点：“行业经历了深度调整，但是不代表生命周期的终结。”他认为，当前企业要做的是激活有效需求。

作为一名业内人士，唐翔深知，有效的需求不会消亡。现在是市场和产品的变化太快，客户并非没有需求，而是抱有观望态度，等待更优的政策和更新的产品。跟以前相比，品质兑现力成为购买的决策因素。

保利发展控股集团股份有限公司副总经理 唐翔

中海发展首席技术官、科技管理部总经理、领潮供应链公司董事长杨鸥提供了一个解题思路：“我们的车越来越智能，以后房子也是更加智能、更加聪明、更加理解你。”

数字化解决了一些难题，解决了房地产行业智能家居系统智能化水平低、品牌不兼容的问题。

据他透露，中海也在增加科技的预算，将相关的科技愿景和战略加入，将科技在产品中的渗透率提升。

中海发展首席技术官、科技管理部总经理、领潮供应链公司董事长 杨鸥

除此之外，他认为“数字化的本质就是用技术的手段重构组织和业务。”组织包括组织架构、分工，其实就是怎么分蛋糕、怎么安排工作，以及业务流。不仅仅是供应链、新质生产力，有可能老的东西都可以用数字化转型。

过去常说，所有的行业都有必要用数字化重新再做一遍。而随着数字化向数智化升级，站在今天这个时点，又可以延伸出一个新的说法，所有的行业都可以用智能化、AI再做一遍，最终的目的是建立新的商业模式。

毫无疑问，科技正在重塑各行各业，也渗透进我们生活的细微之处。吉宝城市发展（中国）执行副总裁彭志坚强调，只有当数字化真正融入场景，才能帮助我们从了解人的行为开始，逐步洞察这些行为中的逻辑，找出可能连你我自己都没有发现的痛点和需求。

吉宝城市发展（中国）执行副总裁 彭志坚

而这也会是未来破局的关键。经过40多年的城镇化高速发展，中国的城市空间已经从粗放式发展进入了精细化运营阶段，核心区域的新增空间资源不断减少。

对于存量项目来说，降低能耗、改造空间运营等需求日益迫切。对新建项目来说，在设计初期就将节能、运营等长期要素纳入解决方案内，也是该资产价值获得可持续增长的必要条件之一。

彭志坚认为，底层逻辑是通过可持续运营提升空间资产的净营业收入，降低资产能耗支出，进而提升资产的保值增值能力。

他坚信所有的战略和技术最终服务的还是人，人会在使用空间的过程中产生大量的数据，而合理分析这些数据，也能让空间反哺人们，获得更便利、更舒适的服务。

只是在这条迈向未来的道路上，仍然肩负重任，道阻且长。

代建之美

在建“好房子”这件事上，华发股份已经建立起成熟的产品体系和技术标准，并在持续的业务发展中迭代和完善。

华发股份首席设计官黄凤彬在演讲中提到，上一个时期的快周转，房子质量方面都有受到一些诟病，我们现在也下定决心在这方面进行梳理。为房地产的高质量发展新模式下，提供珠海范本和华发模式。

他以“珠海湾”示范项目为例，指出其在智慧城市建设、科技创新等多方面的挖掘和尝试。

华发股份首席设计官 黄凤彬

当然，对于房地产行业从业者来说，总免不了关心后市究竟会如何？中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰从专业角度给出预测，她认为，517新政之后，信贷是已经历史最低位了，处于最宽松的状态，如果按照这样的买房情况做一个简单的测算，首付款总体不变，就是居民启动资金不变的状况下，最大可以撬动的杠杆是10万亿。

中银证券房地产行业首席分析师 夏亦丰

在她看来，整体环比下降还会持续一段时间，但是整体降幅基本上是在底部区间，可能会有小幅超跌，预计年底有望出现环比跌幅收窄，但是转正可能需要在两个季度以上的时间。

市场调整或许还需持续一段时间，而在更早之前，发展代建业务已经成为了房地产企业的一致选择。

金地集团是较早涉足代建的企业之一。金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣，打了这样一个比喻——“委托方是东家，代建方就是做掌柜的。”

套用这种关系来理解，产品力好比是对掌柜的手艺和品位的要求，做项目的出品要好；经营力则要求做掌柜的得有好的财商和各种资源，来保障生意兴隆；服务力考验的则是掌柜的操守正不正，懂不懂得与东家相处的规矩。

金地集团开发管理公司总经理 蔡戈鸣

他提到，当越来越多的代建项目兑现良好的经营收益时，我们发现代建可以通过帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升产品品质、开发效率和投资收益，进而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率，这既是代建之美，也是金地管理一直在努力的方向。

凭借轻资产、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等多方面优势，“代建”从蓝海进入了红海，赛道愈发拥挤。

除了市场原来主流的房地产企业以外，有更多的主体在介入到这个领域，包括一些地方城投公司、属地化的小型开发企业。旭辉管理集团有限公司总裁刘冰洋指出：“这些主体的体系化能力还不是完全具备，这就给了代建企业更好的机会。”

旭辉管理集团有限公司总裁 刘冰洋

融者共创建设管理集团执行总经理杨明珠判断，在建管行业，未来更多需求的是来自三个方面。

“一个是政府的平台公司，被迫参与了很多市场。第二是很多的不良资产，其实有更多资产管理公司需要专业的服务。第三是一些新进市场的资金也在等待机会，也有一些服务需求，这些需求也是我们新的机遇。”

融者共创建设管理集团执行总经理 杨明珠

在“治本之策”主题讨论会环节中，浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，市场下行的时间、下行的程度超过了预期。同时，大家都在寻求突破之路或者解决之道。他认为，房地产发展新模式还在探索之中，还在路上。

对此，广东省房地产行业协会会长王韶指出，房地产的新发展模式一定要做到增长的稳定性，不能大起大落；发展的均衡性，不要说房地产一枝独秀，跟相关的行业、产业要协同发展；社会的公平性，不要说有钱人就住豪宅，没钱人就睡大街，那是不行的。还有环境要可持续发展，三中全会再次强调了绿色发展、低碳发展和循环发展。

主题讨论会：治本之策

华发股份首席设计官黄凤彬认为，符合自己企业的道路就是自己的新发展模式。F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧表达了自己的观点，如果代建和资本结合，很可能业务的范围会做得很宽广。

从整个行业和市场来说，其实政策在变，市场在变，客户的需求在变，金地集团开发管理公司副总经理王英臣认为，对于产品的诉求、对服务的诉求也是要持续迭代、持续更新，持续在产品、服务上进行发力。

再次来到海南，当问及对海南房地产开发市场的看法，世嘉控股董事长、吉祥置业董事长、中民投投委会监事、中民嘉业董事朱岳海表示仍持乐观的态度。