上海土地市场真正的大新闻，很多人都忽略了

上海土地市场，最近发生了两个大新闻。一个是“全国单价地王”的诞生，沸沸扬扬，远近皆知。另外一个，却有很多人没有关注到，实行了长达14年的“禁墅令”，在青浦率先试探性松绑了。

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执行长达14年的政策松动了

在近日举行的2024青浦区土地推介会上，17幅商业、住宅组团用地亮相，其中，位于朱家角的3宗容积率低于1.0的住宅地块，格外吸睛。此举意味着，自然资源部“建议取消远郊容积率1.0限制”首次在一线城市落地，青浦朱家角有望成为“禁墅令”松绑后首批“吃螃蟹”的板块。

早在2003年起，国土资源部就叫停了低容积率别墅的供地。

之后，限墅令不断加码，到2012年6月“限墅令”升级为“禁墅令”，明确规定住宅容积率不得低于1.0。这一举措如同一道不可逾越的红线，深刻影响着房地产市场的格局。

而上海作为先行者，早在2010年就开始停止了容积率1.0以下住宅供地，并严格实行至今。

虽然，我们看到每年也有别墅类产品供应，但多是联排或者叠加，并非真别墅；偶尔有独栋别墅零星闪现，实则是2010年政策收紧之前审批完成的存量地块，卖一套少一套，可谓奇货可居。

2023年9月，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，其中内容就包含了：建议取消远郊区容积率1.0限制等。虽然只是建议，却已预示着政策风向的微妙变化。

以上海为例，2023年出让的74幅宅地，容积率1.2地块，一共只有4幅，且没有一幅为容积率1.0地块。而今年已经出让的24幅宅地，有且只有1幅容积率为1.2。

直到7月底青浦土地推介会上出现3宗容积率低于1.0的住宅地块，上海或将率先在一线城市中打破“禁墅令”的桎梏。

地产申度独家获悉了一份青浦土地推介会最新资料，位于朱家角镇的3宗住宅地块：I05-06地块、I05-20地块、D02-12地块容积率，已经从0.8统一调整为0.8-1.0。因为还是在1.0以下，这个容积率大概率会做成纯别墅小区。

有意思的是，青浦区朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块，曾被纳入上海市2023年第四批次拟出让地块。其中，I05-06地块当时用地性质为纯商业用地，容积率0.8，I05-20地块为住宅用地，容积率为1.2，不过该地块当时并没有成交。

未来正式开拍前，上述3幅地块还要有一轮控规调整公示。如果调整通过并顺利挂牌出让的话，青浦朱家角有望成为14年来，首个纯别墅新地块供应板块。

江南水乡朱家角古镇历史悠久，区域内河网密布、湖泊众多，整体环境非常宜居，是上海传统低密度别墅聚集区域之一，具备良好的低密生态基因。早期入市的涵璧湾、嘉涛湾、绿洲江南园、海源、湖庭等项目，都是典型的容积率1.0以下低密度独栋别墅小区。

由此也不难理解，为什么“禁墅令”会从朱家角破冰。

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为什么？也许是一些信号

过去十多年，内地房地产政策侧重于鼓励刚需与刚改，而改善型豪宅与高端别墅则相对受限。随着时代发展与居民生活水平的提升，改善性住房需求日益增长，政策也在倾向于鼓励高品质住宅的建设。

此次青浦朱家角3宗1.0以下容积率宅地的亮相，就是对改善型需求变化的积极响应。低容积率意味着更高的绿化覆盖率、更大的楼间距、更低的建筑高度、更小的居住密度，从而带来更高品质的居住环境。

业内认为，这一转变，实则是房地产市场政策导向与市场需求双向互动的结果。这不仅是对传统“禁墅令”的一次微妙突破，更是房地产市场向高质量发展转型的重要信号。

比较明显的变化是70/90中小套型政策的退幕，自今年土拍起，上海延续多年的中小套型标准，已提升至120㎡。另外，去年土拍规则中，就增加了绿色建筑及超低能耗建筑等高品质建设指标。

今年上海第三轮土拍中，取消了土地溢价10%的上限要求，恢复价高者得模式，成交地价由市场化竞价确定。这意味着从2021年一批次集中供地开始的限价竞价政策及2023年6月开始的触顶摇号机制不再实行，有利于进一步提升土地资源市场化配置效率。

而且我们注意到，新地块出让已经不再设置房地联动价，市区不少高端住宅限价已经有一定的“松动”，房企的利润空间增大，有利于市场上更多项目在产品品质方面百花齐放。

类似这些针对土地供应端的要求变化，是市场逐步向购房者靠拢的信号，反映了政策制定者对于市场需求的敏锐观察和适应性调整。

在最新的徐汇滨江地块争夺战中，绿城以摇号方式幸运登顶，以48.048亿元总价获得，楼板价达13.1万/㎡，溢价率约30%，一举成为全国新晋“单价地王”。

随着土拍回归价高者得和取消联动价，市中心地块多家房企竞拍，但郊区地块依然是不少央企国企托底，即使成功出让，不少项目也难免陷入滞销境地。青浦朱家角首推容积率1.0以下住宅用地就做了很好的试探性尝试。如果后续在五大新城或者更多区域推广，很大程度上可以让远郊土地重新发挥价值，从而吸引开发商和购房者，获得更多关注。

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结语

申度君认为，无论是新的“单价地王”诞生还是“禁墅令”的松绑，都有望刺激上海市场进一步活跃。1.0以下容积率地块从远郊地区开始释放，这也代表着此前主打低总价刚需产品的区域，房企可以重新开始开发纯别墅盘，去匹配改善型购房者的置业需求。

中指研究院分析师孟新增同样认为，当前房地产市场仍处调整期，改善需求已经成为市场重要支撑，未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间。放开远郊区容积率1.0限制，更宜打造高端别墅产品，会更好满足及承接城市改善置业需求，从而提升房企投资意愿，盘活郊区土地，同时一定程度上也有利于缓解地方财政压力。