女儿房产被父亲私售，买房人居住了二十年的房子要还吗？

离婚协议中双方约定赠予女儿的房产，被一方私下售出，购房者到手的房子还要还回去吗？

基本案情

1999年2月，文某以7.5万元的价格向某建筑公司购买了一套坐落于和桥镇某小区的商品房。2000年7月，文某与妻子李某协议离婚，离婚协议约定双方共同所有的房屋归女儿所有，任何情况下不得卖出。

2002年7月，文某以8.26万元的价格将该房屋出售给万某并签订《房屋买卖合同》，合同约定“事后文某家庭如有任何纠纷，万某概不负责”。合同签订当日，万某一次性付清了房款，文某将房屋交付给万某。万某及妻女一直居住在该房屋内。

2000年3月，建筑公司为该房屋申领了房屋所有权证并登记在文某名下。2006年9月，建筑公司为该房屋申领了土地使用权证，又直接登记在万某名下。2015年，万某与文某两次到不动产登记部门办理过户，因文某已离婚且李某身份证与户口簿名字不一致等原因，均未能完成过户。

2019年4月，万某去世。万某的继承人多次要求文某配合过户，均被文某拒绝。2023年5月，万某的继承人诉至法院，要求文某及李某协助办理房屋过户。

法院裁判

法院经审理认为，文某将房屋出售给万某，签订购房协议并支付相应对价，由万某等居住使用至今，时间长达二十余年，房屋的土地使用证也已登记在万某名下。虽然文某与李某在离婚协议中约定将房屋赠与给女儿，但并不能证明万某在购买房屋时已经知晓文某夫妻二人关于房屋处分的相关约定。在此期间，文某也曾协助办理过户登记，也从未表达过其无权出售房屋。综上，万某在与文某签订房屋买卖合同及实际占有房屋时，是基于善意，构成善意取得。最终，法院依法判决文某及李某协助万某继承人办理过户登记。

一审判决后，文某、李某不服提出上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

法官评析

善意取得，是指行为人无权处分他人的财产，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得财产所有权的法律制度。审判实践中，存在较多“一房二卖”甚至“一房多卖”影响购房人权利的情形。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条明确将“善意取得”制度适用于不动产交易领域，以最大限度保护善意第三人的利益。依照该条规定，如需认定符合善意取得需同时具备以下三项条件：即受让该不动产时是善意、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，虽案涉房屋并未办理过户登记，但本案房屋交易发生于2002年7 月，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”而当时的法律规定并未就善意有偿取得财产以登记作为要件作出明确规定。

综上，法院认定万某系善意有偿取得案涉房屋，其基于房屋正常交易产生的合法权益值得保护，李某或其他权利人因文某擅自处分房屋产生的损失应当由文某赔偿。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

来源：无锡市中级人民法院、宜兴法院

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