释放置换需求 超百城推住房“以旧换新”

生活中，人们对家电“以旧换新”习以为常，但很多人不知道，房子也可以“以旧换新”了。

中指研究院近日公布监测数据显示，全国已有超百城推出住房“以旧换新”政策。

中国城市报记者采访获悉，所谓住房“以旧换新”，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还提供换房补贴。　　

激活潜在需求

今年《政府工作报告》明确，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

“当前，改善型住房的购房者是市场的重要消费群体。然而，在他们出售现有自住房时，由于市场目前存在的结构性供应量失衡和流通性不足等问题，使得这部分购房者的需求无法得到充分释放，这个现象值得重视。”房地产分析人士蔡宗翰此前接受中国城市报记者采访时表示。

记者注意到，从今年4月起，众多城市密集发布相关细则，疏通房地产市场存量。

4月1日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，今年，郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。

4月18日，湖南省长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》提出，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。

广东省深圳市是首个支持“以旧换新”的一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”换房联动，21家房地产经纪机构、13家房企及项目参与了首批活动。而后，上海市、广东省广州市、北京市也纷纷跟进，制定相关措施。

易居研究院研究总监严跃进表示，从市场背景看，“以旧换新”政策的推行和二手房挂牌量激增、交易困难、房企去库存压力显现等有关。房地产市场的“以旧换新”作为创新举措，有助于激活潜在需求、盘活存量房产、优化增量住房，并促进市场平稳健康发展。

企业创新收购模式

中国城市报记者梳理发现，“国企收旧换新”“中介优先卖”和“发放购房财政补贴”成为时下住房“以旧换新”的三种主流模式。

其中，以国资平台、国有企业为主体直接收购业主的二手房，让业主再去购买新房，这种模式在部分城市已取得一定效果。

根据中指研究院监测，从2023年下半年以来，江苏苏州及南通启东，安徽宣城、湖北黄石等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏省内的城市居多。

以南京市“以旧换新”政策为例，今年4月启动的第一阶段模式主要由南京安居建设集团进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。随着政策的推进，南京市又于6月进一步扩大住房“以旧换新”房源，除南京安居建设集团的项目外，新增21个项目共2780套房源，各楼盘实行“一盘一策”，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定。

值得关注的是，除了国企收购存量房产外，部分城市还鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行“以旧换新”。比如，由南通市代管的海安市在城区核心区内组织实施商品房“以旧换新”政策。开发商可根据开发进度和可售房源情况，分批次推出“以旧换新”房源清单，面向全市自主发布房源信息。旧房和新房价格由业主和开发商共同协商确认。

中指研究院市场研究总监陈文静向中国城市报记者分析，整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。与国企直接收储未售新房相比，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。

“实践中，‘国企收旧换新’模式还需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果。比如，二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。”陈文静说。

中介参与帮卖模式

除“国企收旧换新”外，“中介帮卖旧房”模式也占有重要比例，房企联合中介机构，为旧房提供优先推广和销售服务。

日前，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会联合发出《北京市商品住房“以旧换新”活动倡议书》（以下简称《倡议书》），活动至2024年12月31日结束。　　

北京住房“以旧换新”怎么换？中国城市报记者了解到，购房家庭在选定了想要换购的新房后，可与参与活动的房地产开发企业签订换房协议并缴纳换房订金，订金将进入预售资金监管账户。同时，参加活动的房地产中介机构对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。若旧房90天内售出，订金则转为新房首付款；若90天内未成功出售，购房者可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。

据了解，首批参加倡议的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套、房地产经纪机构11家以及8家平台、租赁和家装家居企业。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥向中国城市报记者介绍，此次“以旧换新”活动针对的是下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的购房居民，打通出售旧房、购买新房、过渡居住、家居家电等换房全链条，提供服务和优惠，满足居民改善性置换需求。

赵庆祥表示，北京商品住房“以旧换新”活动有几大亮点，一是项目多，首批有9000多套新房，在一线城市中是最多的；二是服务、优惠链条长，从新房折扣优惠到二手房中介费优惠，再到过渡期租金优惠以及装修、家具、家电优惠；三是参与企业多元，除了房企、房地产经纪机构外，还有互联网平台、租赁、家装、家居、家电企业；四是90天的“锁房”周期长于其他城市，15天的订金退还时间也是最短的。

“后续活动还将动态更新更多商品房项目。我们鼓励房地产开发企业和经纪机构参与，共同为‘以旧换新’居民提供更加优质的服务。”赵庆祥说。

麦田高级副总经理孙庆磊告诉中国城市报记者：“麦田也正在落地，目前在跟很多项目洽谈。”

和北京类似，上海、广州、深圳等地也在住房“以旧换新”措施中引入房地产中介协会和中介机构，为购房者提供“优先卖”和佣金专属优惠等活动。

“从一线城市‘以旧换新’的推进情况看，目前以‘中介帮卖旧房’模式为主，相信随着政策的持续完善，国企收购二手房的模式或会在一线城市逐步推进。”严跃进研判。

此外，也有不少城市实施对“卖旧买新、以旧换新”的购房者直接给予购房财政补贴的政策措施。例如，湖北省咸宁市提出，给予每套新房1万元的购房补贴；广西壮族自治区南宁市也给出了新购住房每套最高3万元的补贴。

业内：政策支持力度有望进一步加大

中国城市报记者注意到，今年下半年以来，在一系列政策推动下，市场明显提振，房地产市场加快迈入企稳恢复期，特别是二手房市场，活跃度显著提升。

但需要正视的是，从具体实施情况来看，各地商品住房“以旧换新”活动仍面临规模有限、市场响应不积极等问题。

据中指研究院数据，7月，全国100个城市二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，已连跌27个月。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌6.58%。

“想要快速卖出，最好的方法就是降价。”2019年，北京白领张先生购入了一套总价近300万元的住房，眼见着孩子到了上学年纪，他打算出售现有住房换套位置更好的新房。“中介建议的挂牌价比当初买时低了40多万元，我也在中介平台上观察了一段时间，发现目前仍以低价交易为主。”张先生对中国城市报记者说。

“‘卖不掉二手房可无责退订新房’很关键。该政策给了参与活动的二手房业主一定安全感。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱提醒，“以旧换新”政策具有一定的市场潜力，但市场需求、旧房估值、收购资金等问题仍然需要高度重视，只有各方面关键因素形成良性互动，“以旧换新”才能发挥最大效用。

中银证券近日发布研报认为，目前来看，消化二手房库存的相关政策或被市场低估，而“以旧换新”政策作为居民二手房去库存的重要政策抓手，各城市正在积极参与、稳步推进。虽然目前多数城市仍处于试点期，试点规模普遍较小，旧房房源及新房项目均受到严格的条件限制。随着未来各地政策逐步推进，以及政府对政策的通盘考虑，规模有望进一步扩围，政府支持力度也有望进一步加大。

■来源：中国城市报记者 郑新钰