1.张马屯土拍暴露了片区底价;2.盛福科技城吹响降价号角？

两个事

一个是张马屯的土拍

另一个开启降价的盛福和科技城...

01

今天张马屯成功土拍了3块地，位置和开发商如下，后面有详细介绍：

（朋友圈看的，在此鸣谢）

这个东西的看点有两个：

1.张马屯的房价底部被摸透了，包括很多在张马屯有二手房的朋友，大概率不知道多少钱属于贱卖，这次土拍的地价可以当作参考。

2.麦子地菜地众多的张马屯，相比较很多区域，整体的走势还是比较稳定的...

单纯从土拍地价角度上讲，张马屯经历了两个阶段：

第一阶段是17、18年的疯涨期，这阶段主要的特征就是溢价率明显，就是开发商玩命的高价拿地，这些地完全不值这个价格..

时代公馆的地价8561元/平、天宸（商住）7418元/平，更加过分的是凤凰首府，楼面价能卖到14406元/平...

这些年要是关注土拍，这个地价和科技城的地价差距是不大的..

第二阶段是这几年的冷静期：

像大华公园荟，地价在6953元/平，瑞马国风的地价在7500元/平上下，虽然说地价差距好像没这么大，但是实际上二阶段的土地位置比一阶段好一些。

不管地价多少，张马屯的房价也就这样。

结合2.0上下的容积率看，张马屯售价的波动非常之小，多数房源1.3到1.6。

再高了别人去工业北南边了。

文艺点的话就是房价的上限有限，但是下限也还可以。

想卖高价，这片区不允许，同理你想搞得很便宜，好像土地还能竞拍两下...

毕竟从开发商的视角看，济钢那地土地当年还8000了...

这次的土拍也是这样，完整的报道如下：

王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1101-1，位于历城区王舍人片区张马大街以东、开源中路以南。土地面积25972㎡，容积率2.0，竞价2轮，最终成交楼面价6410元/㎡，由济南建工摘牌。

王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1103-1，位于历城区王舍人片区花泉路以东、开源中路以南。土地面积20462㎡，容积率2.0，底价成交，最终成交楼面价6305元/㎡，由海通摘牌。

王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1103-4，位于历城区王舍人片区花泉路以东、宏昌路以西。土地面积39780㎡，容积率2.1，延期至8月26日。

张马屯站地块，位于历城区工业北路以北、张马大街东侧，瑞马国风C2地块的南侧。土地面积21171㎡，容积率2.3，经过5轮竞价，最终成交楼面价6414元/㎡，由瑞马摘牌。本宗土地需配建1处不小于1068㎡的社区服务站、1处不小于300㎡的老年人日间照料中心。

从前面的卫星图上也不难看出，相较于以奥体中路为轴的板块，新成交的土地相对偏远，土地不利因素稍多。

考量到周边的环境配套，张马屯这地价这几年还是挺稳定的。

所以从这个地价看。

张马屯二手房的合理价格区间，小高层不带精装1.3-1.4，带精装1.5-1.6，上下浮动的区间确实不大。

张马屯也就这价了，赔的不多，算个好消息。

至于张马屯会不会因为房子供应特别多而导致崩盘？

这话题有点黑色幽默。

因为张马屯是被很多人诟病的小街区，这导致出让地块比较小，像刚成交的这三个地块，满打满算土地面积10万平，建筑面积20万方。

满打满算1700套房子，再加上轨交可能推出的房源。

对于经历过1.0、2.0时代的张马屯来说，算算压力也没那么大..

小地块这也导致这些年来拍地的很多中小型房企，莫名其妙的把片区价格拖了个底...

(所以说有利有弊）

毕竟整个片区通勤相对方便，多数都是自住，投资获利的也很少，二手房挂牌量反而比例不是很高...

举个现实例子：

张马屯最稳的二手房是正荣天宸125的“拖家带口”型精装四室..

当年售楼处14500元/平，一看二手房，基本还是这价...

在现阶段全世界都是改善盘的当下，刚需身影越来越少，也算一定程度的填补空白。

02

这两天应该没人不知道14500元/平的星光城市三期吧...

看了两眼，这次人才补贴主要都是4号楼，整体的位置比较差，噪音啊铁路啊影响不小。

中建星光城市8月10日顺推三期4#楼，27F，1个单元，2T4H，户型为113/127㎡三室，共108套毛坯房源；成交均价15500元/㎡，官方口径几十套。三期4号楼比前期开盘的5号楼价格低大概3000元/㎡，三期5#楼去年11月加推，均价18000-19000元/㎡，至今网签了22套。4号楼位置差，西边是规划高架，北边是黄台南路。（数据源网络）

但是有一说一，我感觉这性价比确实可以...

当初很多旁边付出近2万一平价格的业主真真的哭晕在厕所.

旁边的大华启辰也开始15868/平住历下了...

看了一些奇怪的言论，歌词大意是买了这房必升，还能套利...

对此，无话可说，可能行吧...

盛福片区记得之前分析过。

作为改善板块，太依赖于外溢客户，但是价格被顶的很高，盘还比较多，整个片区内和刚需城市界面区别不大。

市场好到没什么，市场不好就容易出现这种情况....

现在不太好的情况是，科技城要跳出来分流了，使用的手段也差不多，同样是价格战..

三发和岳府居住公寓1.88万/平，正常2.2-2.3，之前报价都2.7-2.8..

改善盘过去割的实在是太厉害，极度透支市场力量。

好多房子完全是鱼龙混杂，有价无市.

总是有种反噬即将到来的感觉...

正如当年，我们听到某某刚需1.1万起，宛如打鸡血的那样...

当年都认为这是抄底的狂欢，实在没想到，原来是低谷的号角...

懒得作图，不挂原创了，鸣谢各位大哥。

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