父亲和继母共有的房屋 父亲死后继母私自过户 我起诉无效成功

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某芬向本院提出如下诉讼请求：1.要求确认王某丽和李某玲签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令王某丽和李某玲配合将位于北京市朝阳区一号房屋恢复登记至王某丽名下。

事实与理由：李某贵与赵某霞原系夫妻关系，二人育有一女李某芬。1989年10月25日，李某贵与赵某霞离婚。1992年李某贵与王某丽结婚，李某玲系王某丽与案外人婚姻关系存续期间所生育的女儿。2003年3月1日李某贵与王某丽使用双方工龄及夫妻共同财产购买了位于北京市朝阳区一号房屋，该房屋登记在王某丽名下，该房屋系李某贵和王某丽的夫妻共同财产。

2020年7月20日，李某贵去世，李某贵之父母均已先于其去世，李某芬系李某贵遗产的合法继承人。2021年4月13日李某芬以继承纠纷起诉时发现，王某丽和李某玲于2017年7月3日在未取得李某贵同意的情况下，擅自签订了《存量房屋买卖合同》，交易金额为10元，该交易价格远远低于市场价值，且王某丽已将房屋转移登记至李某玲名下。王某丽和李某玲在明知涉案房屋属于李某贵与王某丽的夫妻共同财产的情况下，恶意串通，将房屋所有权非法转移登记的行为，侵害了李某贵的合法权益，该行为应认定无效。李某芬作为李某贵的合法继承人，为维护自身权益，故诉至本院。

被告辩称

王某丽辩称：不同意李某芬的全部诉讼请求。北京市朝阳区一号房屋系拆迁安置房，该房屋是补偿给我和李某玲的。我与李某贵于1992年结婚，李某贵是居民户口，李某贵和我都同意将房屋过户给李某玲，办理过户手续时李某贵还在世，其对此事知情。

李某玲辩称：不同意李某芬的全部诉讼请求。1988年拆迁，北京市朝阳区一号房屋是给我和王某丽的拆迁安置房，2003年因国家政策允许就以王某丽的名义购买了，2017年该房屋过户至我名下，此事李某贵是同意的。

法院查明

李某贵与赵某霞原系夫妻关系，二人于1989年10月25日登记离婚，李某芬系二人之女，二人在离婚协议中约定李某芬由赵某霞抚养。李某贵与王某丽于1992年5月21日登记结婚。李某玲系王某丽与前夫郭某宏女，其随李某贵和王某丽一起生活。李某贵于2020年7月20日死亡。

2003年3月1日，王某丽作为买方（乙方）与F公司（甲方）签订《房屋买卖契约》（按基准价购买），约定：甲方将坐落在朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，乙方应交纳的费用：合计5103元；根据“北京市房屋买卖管理暂时规定”和“北京市职工购买公有住宅楼房管理办法”，个人购买公有住房，必须具有本市城镇居民常住户口，职工购买公有住宅楼房实行限量，购房人新购住房与原住房建筑面积相加，按家庭人口计算，一般掌握在人均l9建筑平方米，特殊情况放宽到30平方米。《房屋买卖契约》后附农转居人员参加农业劳动年限和工龄调查表、单位出售公有住房（农转居人员）房价计算表。

上述文件中显示：建筑面积56.79平方米；李某贵工龄为36年，王某丽工龄为8年、农龄为24年，合计工龄为44年、农龄为24年，折扣为10%；实际房价为10755元。涉案房屋登记在王某丽名下。

2017年7月3日，王某丽作为出卖人与李某玲作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定：王某丽将涉案房屋出售给李某玲，房屋成交价格为10元；出卖人与买受人自行达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理（包括代理办理转移登记），也未通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金。王某丽在登记发证大厅接受不动产登记询问中，对于申请登记不动产或份额是否为夫妻共有的回答为“否”。当日涉案房屋登记至李某玲名下。

庭审中，李某芬认为李某贵与王某丽在婚后使用夫妻共同财产购买了涉案房屋，房屋价款使用双方工龄折算，故涉案房屋应为二人的夫妻共同财产。王某丽和李某玲隐瞒李某贵将房屋过户至李某玲名下，侵害了李某贵和李某芬的权益。

王某丽和李某玲不认可李某芬的意见，其提交1988年《房屋分配证》复印件，证明王某丽和李某玲原住地址为北京市朝阳区A号，上述房屋拆迁后，涉案房屋作为拆迁安置房分配给王某丽和李某玲使用，涉案房屋系王某丽的婚前个人财产。

另，王某丽和李某玲表示李某贵对涉案房屋过户登记至李某玲名下是知情并同意的，之所以采取房屋买卖形式办理，是因为此种方式收费较低，10元的购买价格是随意确定的，办理过户手续时李某贵也在登记发证大厅，因不动产权证书上没有李某贵的名字，故不需要李某贵签字，办理手续均是按照工作人员提示进行。

王某丽和李某玲提交曾某奥的证人证言，并申请曾某奥出庭作证，曾某奥的书面证言内容为：“本人曾某奥于2017年6月开车带刘×、李某玲及李某玲父母到房产过户大厅，办理房产过户手续”，曾某奥到庭认可该书面证言系其本人书写。李某芬认为曾某奥与被告系朋友关系，曾某奥当日没有进入登记发证大厅，故对其证人证言不予认可。

裁判结果

一、确认被告王某丽与被告李某玲签订的《存量房屋买卖合同》无效；

二、被告王某丽、被告李某玲于本判决生效后十日内到房地产管理部门办理房屋过户手续，将位于北京市朝阳区一号房屋由李某玲名下恢复登记至王某丽名下。

房产律师点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，涉案房屋系王某丽和李某贵婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为王某丽和李某贵的夫妻共同财产。王某丽与李某玲就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。王某丽和李某玲虽主张李某贵知情并同意以此种方式将涉案房屋产权转移登记至李某玲名下，但其并未就此提交充分的直接证据，仅依据证人证言不足以证明其所述事实。

王某丽和李某玲明知涉案房屋为王某丽和李某贵的夫妻共同财产，二人在未经过李某贵同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至李某玲名下，上述行为已经构成恶意串通，损害李某贵利益，进而损害了作为李某贵继承人的李某芬的利益，故王某丽与李某玲签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李某芬要求将涉案房屋恢复登记至王某丽名下的诉讼请求，于法有据，法院支持。

办案心得

一、夫妻共同财产处置需谨慎

在本案中，由于涉案房屋是夫妻关系存续期间用共同财产购买且使用了双方工龄折算，因此属于夫妻共同财产。这提醒我们，在处置夫妻共同财产时，必须取得双方的一致同意，否则可能导致合同无效。任何一方擅自处理夫妻共同财产的行为，都可能引发法律纠纷。

例如，在进行房产买卖等重大财产交易时，夫妻双方应充分沟通，明确双方的意愿和权益。

二、证据的重要性

被告主张原配偶知情并同意房屋过户，但因未能提供充分的直接证据而未被支持。这凸显了在诉讼中证据的关键作用。当事人在提出主张时，必须有充分、有力的证据支持，否则将承担不利后果。

比如，在类似的财产纠纷中，若要证明他人的同意或知情，应当保留书面协议、录音录像、证人证言等有效证据。

三、合同形式与实质的审查

本案中，名为买卖实为赠与的合同形式，因未符合法律规定和真实意愿而被认定无效。这提示我们在签订合同时，不仅要关注合同的形式，更要审查合同的实质内容是否合法、真实、有效。

例如，对于可能存在复杂背景的合同，应当仔细审查交易的目的、价格的合理性等因素。

四、继承权益的保障

作为继承人，其合法权益应得到充分保障。在原配偶去世后，继承人对于夫妻共同财产中属于逝者的份额享有继承权。这要求我们在处理财产问题时，充分考虑到继承人的权益，避免因不当处置财产而损害继承人的利益。

比如，在进行财产规划和处置时，可以提前通过遗嘱等方式明确财产的分配，以减少继承人之间的纠纷。

五、遵守法律规定和诚实信用原则

整个案件的处理过程强调了法律的权威性和诚实信用原则的重要性。当事人在进行房产交易和财产处置时，必须严格遵守法律规定，不得恶意串通损害他人利益。

例如，不得通过虚假的合同形式来掩盖非法目的或逃避法律责任。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！