公有房屋相关法律问题研究

公房租赁合同性质

法学理论和司法实务界倾向性观点认为，公房租赁合同本质上并非⺠事合同，而是公房管理单位为实施管理需要签订的具有强烈行政管理色彩的权利凭证。虽名为公房租赁合同，实则为权利凭证。公房租赁合同发生于具有行政管理关系特定主体之间，内容多采用格式，具有不可议定性，且没有固定使用期限；使用权期限一般及于公房的全部使用寿命；在变更承租人时，公房管理单位有审核决定管理权。

公房承租权的性质

公房使用权作为财产权，是一种用益物 权，产生于我国计划经济体制下住房福利制度，是公房使用权人依法对分配的公房享有的独立且排他性占有、使用、收益权。公房使用权具有永续性，不受期限限制，公房管理部门非因法定事由不得终止；公房使用权取得需要支付对价，征收时可以获得补偿；可以转化为所有权，使用权人可以根据房改政策购买取得所有权；使用权人可以出租、转让等有限处分方式收益。

法院的受理范围

根据《北京市高院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》规定，公房租赁合同双方当事人就公房维护、修缮、租金交纳等基于平等地位履行租赁合同权利义务引发的纠纷及其他平等主体之间就公房租赁、借用、物权保护、相邻关系、换房等引发的纠纷，应作为民事案件受理。凡具有行政管理性质或双方法律地位不平等，不属于履行公房租赁合同权利义务过程中发生的争议，不应按照平等主体间的民事案件进行审理。（也就是说，公房租赁合同关系成立后，双方因为维修和租金缴纳等产生的纠纷也可以诉诸法院，但是如果涉及到公房承租人变更等由公房所有权人单方决定和审核的事项，则不由法院受理，但是一旦确立了新的承租关系，那么因为前述原因产生的纠纷，法院还是应该受理）

公房纠纷的法律适用

虽物权法并未对此明确规定，但对公房使用权及相关纠纷的处理，可参照物权法相关规定。公房使用权人对依法取得的公有住宅房屋享有占有、支配、使用、收益和有限处分并排除他人的侵害和妨害。在所有权人或管理单位不履行房屋维修、维护义务或在行使所有权、管理权过程中对公房使用权构成妨害的，承租人可以基于租赁合同约定请求所有权人、管理单位承担违约责任或排除妨害、损害赔偿。

家庭成员的共同居住权

夫妻一方名义申请分配的公房，应视为另一方当然享有的福利，申请人和其家庭成员对公房均享有使用和居住的权利。在夫妻离婚时，应对同享有使用权的公房按分割专用面积比例按份对整套单元房享有使用权，一方取得公房使用权的，应对另一方给予相应补偿。

承租人资格审查由公房所有权单位单方决定不属于法院的受理范围（涉及到变更就不受理）

1. 当事人直接起诉公房承租人或直管公房管理单位确认公房承租权或变更公房承租人，因承租权资格由政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据管理职权审查和决定，承租人资格审查行为具有行政管理性质，双方法律地位不平等，此类不属于法院民事诉讼案件受理范围

2. 公房原承租人死亡后，家庭成员或继承人就公房承租权变更争议，实际涉及承租人主体资格审查和认定问题，法院不应越权代行公房管理单位的职权而强制缔约，故此类争议不宜在析产继承中一并解决。利害关系人对公房产权人或管理人变更承租人或拒绝变更承租人行为不服的，可另行通过行政诉讼途径解决。

3. 直管公房管理单位新签订租赁合同，利害关系人起诉确认公房租赁合同无效，亦不属民事案件诉讼受案范围。对公房管理机构与新承租人所签订租赁合同效力认定，涉及公房管理单位对新承租人承租资格、承租人变更是否按照法定程序等事项审查，其争议实质仍是对公房管理机构依职权确认新承租人具体行政行为效力确认。

4. 原承租人子女是否能具备公房承租资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。在公房管理部门未对此做出确认之前，原承租人子女要求确认其对公房享有居住权的，法院不予受理。

5. 对单位员工不服自管公房管理单位变更承租人或收回公房承租权的争议， 人⺠法院不予受理。

公房合同解除和房屋腾退

涉及公房租赁合同解除、承租人腾退房屋等纠纷处理，应当综合考虑公房福利政策、分配来源、承租使用期限、判令解除合同后果、承租人收入状况及是否具备腾退条件等因素，除公房标的物灭失、承租人构成违法犯罪活动等严重根本违约行为外，对公房租赁合同解除主张应持慎重态度，避免机械裁判造成社会不稳定因素。

此外，上海市发布有《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》。

以维修、租赁、公有为关键词搜索北京市石景山区人民法院判决的房屋租赁合同纠纷案件，在结果中没有支持承租人要求出租人维修房屋的类似判决，且支持承租人诉讼请求的判决也很少。反而是支持出租人要求腾房，确认合同解除和要承租人支付租金的判决比较多。