地价3万元/㎡，售价“1字头”， 厦门环东海域新盘“掀桌子”了？

厦门楼市 林琳/摄

项目调价之前销售价格约22000元/㎡，此次售价下调4000元/㎡。

继“一口价任选房源”“买房送车位”等营销方式盛行后，最近厦门的环东海域动向又迎来市场高度关注。

8月8日，厦门环东海域海景新盘首开九珑岸价格调整到“1字头”开售，而该项目地块成交楼面价为30000元/㎡，‌竞配建面积为8000㎡，隐形楼面价达33692元/㎡，如此大幅低于成本价卖房原因是什么？这将对环东海域市场带来哪些冲击？

售价比地价低12000元+/㎡，回款效果明显

“消息放出后售楼处热闹起来”

“从中午12点到晚上9点持续有成交”

“活动当天推出约100套房源，基本卖完了”

8月8日，由于大幅“调价”抢跑，位于厦门环东海域的首开九珑岸迎来一波抢购热度。

据案场工作人员小肖（化名）介绍，本次项目主要挑了部分低楼层、景观资源略差的房做促销，约有100套，主要分布在1#、2#楼，户型包括66㎡、80㎡、86㎡、89㎡不等，均价约18000元/㎡，部分低楼层房源起价会在13000元+/㎡。据中房君了解，项目调价之前销售均价约22000元/㎡，此次售价相当于下调4000元/㎡。

小肖表示，项目于8日中午调价后，案场客户络绎不绝，一直到晚上21时，此次推出的100来套房源基本售出，仅剩少量房源未售，回款效果明显。“经过此轮去化后，项目待售房源已经不多，且多是一些景观资源及户型好的房源，项目调价流程周期基本在一个月以上，不会太快进行新一轮调价。”

实际上，7月下旬，首开九珑岸将调价抢跑的消息就不胫而走，周边竞品楼盘环东金茂悦率先打出17999元/㎡工抵更名房源促销，限量房源任选。但是，据前往售楼处看房的客户介绍，金茂悦此次拿出的多是一期没卖完的房源，楼层较低，户型包括81㎡、89㎡、127㎡等，客户接受度不高。

环东海域新盘此次价格下调至“1字头”开售，有购房者称价格已经下调到位，开发商彻底“掀桌子”了。之所以能得出这样的结论，还得追溯一下项目的前期情况。

2017年9月，厦门首开翔泰置业有限公司以总价21.9亿元竞得首开九珑岸所在地块，楼面价30000元/㎡，竞配建8000㎡，隐形楼面价33692元/㎡，土地成本属于环东海域甚至是同安区头部级阵营。

抛开拿地成本，该项目位于厦门科学城“银城智谷”板块内，地段位置优越，且临近滨海浪漫线，享有一线海景，距离商业综合体和在建的地铁4/6号线都很近，配套较为齐全。

首开九珑岸区位图

自2017年拿地到现在，项目已熬成了准现房，该盘在拿地5年后，也就是2022 年9月首批预售，毛坯最低预售起价为 29778元/m²，最高为39278元/㎡。

2022年9月3日，首开九珑岸首次开盘，推售房源折后（单购住宅）33352元/㎡，首开去化一般。随后，市场持续下行，加之环东海域存量较大，大体量新盘冒出，项目存在感较低。

因此，项目此次“1字头”开售，相比地价还低12000元+/㎡，且为大批量正常销售，并非类似其他项目的限量“工抵房”，真的算是挥泪甩卖了，从实际效果来看，市场也是积极买单的。

冲击区域新盘销售？

作为厦门的四大新城之一，环东海域新城在高起点、高标准的规划蓝图中徐徐展开，这里离岛内较近，拥有丰富的海岸线，一度成为各大开发商争相进驻的区域，也是改善置业客群热衷购房的板块。

2016年4月22日，厦门中璟房地产开发有限公司（保利子公司）以54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块，楼面价25838.1元/㎡，溢价率149.59%，刷新厦门土地总价地王纪录，同时称霸岛外地王。该项目即后来的保利叁仟栋壹海里，当时临近地块的保利叁仟栋售价约26500元/㎡，与新拍地块地价相差无几，这次土地拍卖将厦门房价直线拉升，很多地方用“暴涨”形容。

随后，环东海域地价也在2017年迎来高峰，这一年，环东海域共成交5宗商住地，成交楼面价高达30678元/㎡，包括首开九珑岸和金茂悦地块，单拿地成本高出区域内很多楼盘在售价格。

从历年环东海域商住地成交量价走势图来看，地价成本差异较大，最近有成交的2022年商住地楼面价不到高峰期的四成。

据中原地产厦门研究院数据显示，截至7月末，环东海域住宅可售存量为32.2万㎡，占比全市的12%，而从销售情况来看，区域内除了部分前期清盘促销楼盘成交量略好外，其余项目大多月度去化套数在个位数或者2位数，其中，首开九珑岸7月仅1套房源备案。

对于此次首开九珑岸降价去库存行为，德佑松柏片区胡店长分析认为，“实际上，板块内在售项目普遍面临去库存压力，特房新玥公馆、中海花湾等楼盘已经提前调价走了一波，市场对于调价的敏感度已经有所降低。此次首开九珑岸让价走量，对于同板块内新盘七星湾TOD璞盛冲击较大，该项目待售房源较多，且很多户型对标，首开九珑岸调价后，目前2个项目的售价差较大。因此，板块内其他新盘未来下调价格压力增大。