买北京倒挂盘，已亏500万？

近日，有自媒体发布消息称： 6 月 23 号， 中信 国安府成交 了 一套 197 平三房房源，成交总价 2800 万，折合单价只有 14 万出头。竟然比新房还要便宜 2-3 万一平。去年打新上车的人，一套要亏掉约 500 万。

中信国安府最近正处于风口浪尖，5月11日刚拿到了新一批次的预售许可证，两栋楼共153套房源，最高单价17.5万元/平米，393平米顶楼户型总价接近7000万。

信息来源：北京市住建委官网

2023年，中信国安府就是北京最火的楼盘之一。它位于北京西城区，临近宣武门地铁站，距离天安门直线1.5公里，到金融街直线1.8公里，是一个步行可以到达北京正中心的位置。这个位置出新房，基本上就意味着是“限量供应”。

所以，在2023年6月北京楼市已经显出下行迹象的时候，中信国安府开盘依然热销，很多文章的口径是500多套房源“秒光”，而且是“在没有任何宣传，甚至连售楼处都找不到的情况下”。

根据地产营销人统计，2023年7月，中信国安府网签金额就达到了20.83亿元，总金额在北京楼市排名第一，并且遥遥领先。

数据来源：地产营销人

虽然2023年7月中信国安府成交均价高达约17万/平米，但仍被认为是一个价格倒挂项目，因为附近好一点品质的小区二手房都要奔20万/平米了。

链家数据，2024年8月5日

这么核心又“绝版”的位置，也进入“亏本大甩卖”剧情了吗？

实际上，关于价差部分的事实可能被夸大了，但中信国安府的去化速度确实也变慢了，有点“卖不动”的迹象。

被传“亏本500万”出售的这套房源，是一套197平米的低楼层房源，整体空间比较狭长，面宽窄，餐厅是暗厅，两个卫生间也都是暗卫，户型有比较明显的缺陷。而197平米户型，在中信国安府内也是偏小的面积段，属于非主力产品，市场信心不足的时候卖不上价格的逻辑也就比较成立。

可以直接对比的是，中信国安府目前有197平米的在售现房，价格从13.7万/平米到14.3万/平米不等，这批房源就是去年6月份获得预售证的房源转为现房销售的。

信息来源：链家

信息来源：北京市住建委官网

目前中信国安府有13套房源挂牌在售，其中单价低于18万/平米的有4套，面积全部在200平米以下。价格最低的一套，单价14.1万/平米，是一个底层、毛坯、东西向房源。

户型面积超过200平米的房源，挂牌价格全部在20万/平米以上（不排除急售房源有较大的议价空间）。

信息来源：链家

不过，今年中信国安府确实卖得慢了。5月11日获得预售证至今接近3个月（截至8月5日），项目签约+预定合计60套房源，去化率为39.2%，不仅没有“秒光”，连一半也没卖到。

卖得更好的4号楼，最低单价只有10万/平米。

2023年买一套中信国安府的房子，还需要缴纳160万“茶水费”，提供1000万或者1500万验资，付款要求也极为苛刻。到了2024年，项目拿出了楼王位置的6号楼，价格没有明显上涨，销售速度却慢了下来。

信息来源：北京市住建委官网

据销冠智库统计，7月以来，北京周度盘均到访量逐渐降低，在到访缩量的基础上，除非转化率有所突破，否则8月成交端数据将进一步缩减。不过，周盘均认购套数也开始明显下降。

数据来源：销冠智库

新盘卖不动的很大原因是被二手房市场“带崩”的，中信国安府的二手房虽然没有像传闻的那样巨亏500万，但之前成交活跃的顶豪逐渐冷却，并不是一个积极的信号，甚至在暗示：买核心位置的顶级豪宅也没有投资收益了。

2022年卖得非常好的中海甲叁号院，当时的成交均价约11.2万/平米，目前有15套二手房源挂牌在售，价格最低的一套10.3万/平米，最贵的一套也只有12.3万/平米。

中海甲叁号院所在的丰台造甲村，可以说是近几年丰台新盘的“地王”位置，位于四环内，距离丽泽只有3站地铁的距离，再加上中海的产品力加持，此前买入的业主也只够堪堪打平成本收益。

中海甲叁号院二手房不再坚挺，新房房源也推出了特价房，95折开卖，原先12.5万/平米的单价，现在降到了11.7万/平米。

信息来源：链家

朝阳北苑板块有一个长销项目：润泽御府，北京很多操盘手都去这个盘学习过，在朝阳区，它堪称是一个神盘，2015年第一次开盘到2022年新一期的独栋别墅开售，润泽御府似乎从来没有担心过销售问题。2022年，它能够在北京五环外，以单价10.5万/平米的均价，在半年内卖掉5个多亿。

最近，一些拿到别墅房门钥匙、还没装修的业主，已经开始挂牌出售这个北京市六区难得的独栋产品，而挂牌价格也多在11万/平米上下。

信息来源：链家

北京最核心位置的房产和最稀缺的产品是北京楼市最后的压舱石，现在这些压舱石已经开始有点疲软了。

北京庄园，号称每一栋售价都超过1亿元的独栋别墅，室内精装配置到牙签的惊人细节，现总价5900万起步，相当于7折售卖。

数据来源：好评与差评

相比单价10万+的顶级产品，价格在7-9万/平米区间的新盘，其实是北京楼市中压力最大的。

安居客对二手房挂牌均价的监测显示，过去一年，北京二手房挂牌价格平均下降了16.29%，相当于去年一套800万的房子，现在挂牌价格只剩下670万。

其中，价格波动最大的面积段为90-130平米，这是一个以改善为主的面积区间，房价下滑会造成连锁效应。一方面，准备卖旧买新的业主发现，房价下跌导致了首付缩水，贷款占比上升，上车能力变弱了；另一方面，原先准备卖掉小面积换成三居、四居的购房者发现换二手房更符合家庭资产负债表安全需求，有时候二手房市场还能捡漏，即买即住，导致改善需求大批分流。

数据来源：安居客

从位置上来说，作为中国首个实施全面减量发展的超大城市，北京从2015年就开始“减量”，明确控制城乡建设用地和建筑规模，特别是对四环以内的中心城区进行开发“限量”，所以四环内的产品自带稀缺属性，新盘必然会走向顶级豪宅方向。大量开发指标被分配到五环沿线和5-6环之间，形成了产品供应集中的几大板块，同时五环沿线上的新盘，因为内城新盘供应缩量，也开始带上了部分稀缺熟悉，价格不断被抬到了7-9万元/平米，总价千万级别的项目扎堆。

随着五环内二手房价格的明显下降，这些新盘的目标客群被严重稀释。例如大瓦窑的京能西贤府、中建和颂九里，西红门的招商臻园、花香壹号等。

招商臻园原价7.3万/平米的四居室，特价只需要6万/平米；和颂九里112平米户型的最低总价已经拉到了800万以下；朝阳的丽都壹号也推出了6.6万/平米的特价房，几乎要与周边次新房源形成倒挂了。

这个价格区间的新房交付变成二手房上市之后，也比10万+顶级产品破发明显得多。

除了网传的曾经的大热盘海淀幸福里，业主以8.8万/平米的价格买入，今年6月2日以总价1230万、单价8.2万/平米的价格亏本出售，与该项目一河之隔的冠城大通百旺府破发更为严重。

2022年上半年冠城大通百旺府新房的成交单价约为7.6万/平米，但目前大批二手房房源挂牌价格在6万/平米左右。

信息来源：链家

朝阳丽都悦府2022年上半年网签接近3亿元，在8-9万/平米价格区间中排名全市新房第12位，成交单价8.9万/平米，到了2024年8月，该小区二手房最低挂牌价已经降到了7.2万/平米。

信息来源：链家

丰台元熙华府，2022年新房售价高达8.4万/平米，目前二手房挂牌价格在7万/平米左右，最低价格6.1万/平米。

信息来源：链家

曾经的石景山热门项目禧瑞学府，最近也开始有二手房挂牌出售，挂牌价格与当时的新房售价相当，但这个价格下并没有实际成交。

市场压力之下，有不少新盘都开始“向下兼容”，摒弃豪宅等拉高身份的定位，而只讲产品力，主打增加低首付、高赠送等卖点，以求稳住潜在购房者。

不过目前北京楼市新房“破发”的情况并不严重，特别是市区核心位置的顶级产品，甚至还有个别项目相比两年前价格上涨的情况出现。实际上，在全国楼市开始下行的时候，北京这样的城市仍然具有比较优势，但值得注意的是，要控制好家庭资产负债表，避免自己被被动清盘。