房企频繁变卖资产，祥生、三盛宏业总部遭爆抢，国资也来抄底

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

曾经企业发展的象征，如今成为别人抄底的标的。

近日，祥生地产集团有限公司（下称“祥生地产”）名下位于杭州繁华地段钱江新城瑞晶国际商务中心的三间办公室（下称“祥生地产项目”）通过法拍平台顺利成交，建筑面积合计1035.61平方米，成交价3039.27万元。

在2019年启动杭州、上海双总部之前，祥生地产的总部及多家子公司办公室设在瑞晶国际商务中心。2018年和2019年，祥生地产的销售额分别为1029.2亿元和1159.3亿元，跻身千亿房企阵营。

本次拍卖标的位于瑞晶国际商务中心27楼，根据天眼查，该地址是祥生地产多个全资子公司的注册地址，包括祥生地产杭州分公司和浙江分公司。

一名杭州写字楼租赁中介告诉时代财经，此前祥生地产使用了整层物业作为办公室，祥生地产搬走后，相关物业重新对外招租。拍卖的三间办公室是27楼的部分物业，目前已经腾退，但公司前台背景墙上的祥生LOGO仍未拆除，现场还留有少量办公家具或物品。

房企资产法拍无人问津的情况并不少见，但祥生地产办公项目第一次拍卖，却引起5个竞买人81轮鏖战。最终，由浙江当地知名的实木地板生产商久盛控股集团有限公司（下称“久盛控股集团”）竞得，尽管战况激烈，成交价依然比评估价低了453.97万元。

无独有偶，近期三盛宏业的上海总部大楼三盛宏业大楼亦在竞拍时吸引多个竞买人前来“应战”，经过83轮竞价，项目同样打折成交。实际上，早在这两宗交易之前，一场抄底行动已在大宗交易市场上涌动。

房企折价卖总部资产

近些年，投资者的投资态度更为审慎，不过，面对颇具性价比的优质资产时，投资者们仍旧积极。

根据时代财经不完全统计，近一年，多家房企总部或知名项目被摆上货架，除了祥生地产，还包括万达、万科、协信、三盛宏业和复星系子公司等。

万达、万科、三盛宏业和复星系子公司的相关资产已均顺利成交，复星系以外的三家房企卖的均为总部资产。其中，万达卖掉了万达总部所在地北京万达广场；万科则是位于深圳湾超级总部基地的商办地块，该地块原本计划用于建设万科的新总部；三盛宏业卖掉了位于上海市黄浦区的总部大楼三盛宏业大厦。

房地产行业的调整期自2021年下半年开启，为了换取流动性，近三年，房企陆续主动或被动地出售资产，即便现在，这依然是房企缓解资金链条紧绷状态的重要方式。

5月底，万科向大股东深铁集团和国企深圳百硕投资组成的联合竞买人，转让位于深圳湾超级总部基地的商办地块，该地块在2017年12月由万科以31.37亿元的总价竞得，计入地价、建安成本等项目后账面值为40.16亿元，而如今售价为22.35亿元，根据账面成本计算，本次交易预计影响当期损益约为-17.85亿元。

万科方面表示，这项交易是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一，可为公司直接带来现金流入人民币22.35亿元，“有助于公司盘活存量资产，优化资源配置，增强流动性”，公司也无需再承担项目的后续建设和运营投资，这“将减少在非主业资产的资金占用，聚焦资源做好、做强三大主业”。

与万科比起来，祥生地产的这次法拍更是被动。天眼查显示，祥生地产与中国民生银行有限公司绍兴分行存在金融借款合同纠纷，执行标的金额约2027.26万元，而本次法拍涉及的三间办公室正是上述金融借款的抵押物。

就目前已披露成交金额的房企资产而言，多数是打折成交。在这些交易中，祥生地产项目和三盛宏业项目均引起了多个竞买人超过80轮的鏖战，即便热度如此之高，成交价相比评估价仍打了不小的折扣。

其中，祥生地产项目的起拍价为2445.2万元，经过5个竞买人的81轮竞价，最终以3039.27万元的总价成交，是评估价的87.00%；而三盛宏业卖掉的上海总部大楼三盛宏业大楼起拍价将近7.28亿元，在竞拍时吸引了7个竞买人83轮竞价，最终以8.31亿元成交，仅为评估价的82.19%。

国企抄底大宗物业

时代财经留意到，在祥生地产项目的81轮竞价中，竞得人久盛控股集团一共出价37次，在竞价的最后阶段，久盛控股集团紧咬竞争对手，在对手出价后数秒内迅速抬价，展现出势在必得的决心。

针对此次通过法拍方式购买办公物业的目的和原因，时代财经通过多种方式联系久盛控股集团，但截至发稿时未获回复。

不过，从上半年多宗房企资产的成交不难发现，相关交易与大宗交易市场呈现的特点保持一致。睿和智库在报告中指出，宏观经济收缩的大背景下，部分企业面临流动性危机， “卖资产”成为企业最直接的求生手段。从卖家类型来看，房企依旧是主要的卖方主体，且大部分集中在内资开发商，成交金额占比达39%，出售资产以缓解资金压力是其交易的主要驱动力，这也为具有资金实力的买家创造了“抄底”的机会。

作为内地最大的大宗交易市场，上海成交金额常年占去一线城市总成交金额的半壁江山。上半年，上海的大宗交易市场相比去年同期更为活跃。根据仲量联行统计，上半年，上海共完成50宗大宗交易，较去年同期增长35.1%，从成交数量来看，二季度成交宗数共计27宗，较一季度的23宗而言，市场积极性有所提高。

仲量联行指出，投资者正在等待时机，以配置具有性价比的优质资产，该机构预计下半年大型机构投资者将进入市场，从而推动整体市场成交量的增长。

在众多实力买家中，国企已然成为了一股不可忽视的力量。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，内资投资者在近期大宗投资市场占据了主导地位，包括了民营企业和国有企业，其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。

近期成交的万达总部所在地北京万达广场、万科深圳湾超级总部基地的商办地块、复星系上市公司豫园股份旗下全资子公司持有的普陀区星光耀广场二期1号楼，买家均为国企。此外，今年上半年，成都国企成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司接手了成都金融城核心地标项目成都金融广场；央企险资中国人寿、太古地产联合接手北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权；新疆维吾尔自治区国资委收购了位于上海中心城区黄金地段的写字楼华旭国际大厦。

多家机构均分析认为，推动它们“出手”的原因，除了低价购入自用办公物业，这些资产还有望在未来经济向好之时，让买方从租金和资产价格上涨中获得较高的回报。