天津
走到现在，很多人仍很迷茫，现在市场见底没有？
要判断底部与否就要找寻底部的特征。
其中，有一项就是——租金回报率超过房贷利率。
房贷利率大家都清楚，一直在降。
目前天津首套房贷利率已降至3.25%（lpr-60基点）。
那租金回报率呢？
事实上，天津因为这几年房价下跌，租金稳定，租金回报率已大幅提高。
那到底提高到什么程度了？我们来摸底下。
我们随机选取了市区+环城30多个小区。结合该小区最新成交价格和该房源面积段出租的租金水平，计算出租金回报率。
*注：计算方法为：租金回报率=（月租金*12）/房源总价，仅供参考
结果发现：
租金回报率，比前几年均有不同程度上涨。
比如，和平的宜天花园，前几年的租金回报率是1.1%，现在已经上涨到了1.4%。
南开的红磡公寓，从之前的1.2%上涨到了1.9%。
河北的金狮家园，从之前的1.8%上涨到了2.8%；
红桥的仁爱花园从1.9%上涨到了2.9%……
平均计算下来，随机选取的样本小区平均租金回报率，约达2.4%。
比5年期存款利率（1.8%）高出一大截。
换言之，天津的平均租金回报率，已经跑赢存款利率。
只是相比3.25%的房贷利率，仍有距离。
而且具体来看，高低也有别。
和平区出租回报率最低。
这是因为和平的房价太高，叠加了学区溢价在里面。
所以即便租金也高，一室都能租到三五千。但整体算下来的租金回报率却并不拔尖，甚至还沦为垫底。
反观租金回报率的小区和区域，无一例外都有一个共性——房价低。
比如东丽华润橡树湾、北辰景瑞阳光尚城，六十多万就能买套两居。
折算下来房价才8000多一平。
这也是促使租金回报率上涨的根本原因。
并不是租金涨了，而是房价跌了。
一个鲜明的对比。
红桥仁爱花园，之前2万多，现在最新成交的一套，单价不到1万4。
68万多就能买一套49平米独单。
而同样户型，2019年时能卖到130多万。
加之租金没降，甚至还有微涨。
故而，租金回报率大涨。
这也说明，天津是“跌”出来的租金高回报率。
此外，有产业的地方，租金回报率也比一般高。
比如西青南站、杨伍庄、大寺。
再比如北辰淮祥园，房价低，近地铁，对面就是天士力大健康城。
若是公寓，租金回报率会更高。
因为公寓的入手成本更低。
像中海御湖翰苑40来万就能入手一套，租金回报率能达到6%。
6%，什么概念？
都比理财产品高了。更重要的是，收益稳定。
租金回报率跑赢存款利率，会对楼市有拉动作用。
若跑赢房贷利率，那就意味市场见底了。
不过目前来看，天津买房收租的性价比的确在提高，但距跑赢房贷利率还有段距离。
未来就不一定了。
毕竟，房贷利率下调已是大势所趋，不排除今年还会继续降利率。
而租金回报率也还在上涨。
一涨一跌，终会相汇。
届时，才是房地产真正的市场转折点。
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