7月成都二手房交易再次突破2万套，哪些房子可以不着急卖？

近期，市民王小姐正在出售位于水碾河蜀都花园的房子，面对二手房的价格调整，王小姐对是卖是留，格外犹豫。

但与个别房东的迷茫形成对比的是，尽管进入了传统的暑期淡季，成都的二手房市场并未显示出疲态，单月销量再创新高。据成交数据显示，7月全市二手房成交已达21240套，较上月上升3418套，环比上涨19.2%，同比上涨38.3%。

图据购房通

交易量走高、交易价格调整期，闲置二手房是留是卖？又有哪些房子可以不用着急卖呢？

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二手房市场再创新高

个体房东如何决策是卖是留

CHENGDUFANGCHANFABU

王小姐表示，蜀都花园位于锦江区水碾河，介于一二环之间，交通方便，商圈成熟。但由于房龄较老，组团太多，容积率和梯户比双高，导致居住舒适度降低。

水碾河实拍图

“现在小区的业主已分成了两派，着急卖和持有派。持有派主要考虑总价太低了，租金也还不错，不着急用钱宁愿持有收租；而着急卖的，则是觉得房源老旧，本身并不是优质资产，因此急于出手套现。”

无独有偶，持有金科一城68㎡套二的李女士，也同样在纠结房源是否出售。“小区5月成交一套约91.2万元，”她表示，如果出售，这笔钱拿着也暂无用处，但留着却能长线收租。由于地段优势，小区租金较高，68㎡租金约为2200元，仅以一年11个月租金的收益24200元计算，收益率约为2.65%，与最新的三年期定额存款持平。

很显然，在当前的市场下，是租是售的纠结具有一定的代表性，但具体到个体如何选择，则需要从市场、房源情况和业主本人情况等多个维度分析。

先从市场来看，来自贝壳研究院的数据显示，今年上半年，二手房持续放量，各圈层内，二手住宅成交占比均扩大至 7 成左右，相比 2021 年以前，一二手交易结构已发生颠覆。

而在出售的总价上，2024 年上半年，全市二手套均总价约 130 万，年初二手住宅率先以价换量；进入二季度，二手套均总价结构性企稳。今年4月和7月，二手房成交都分别站上单月2万套，其中4月20298套，7月21240套，新房与二手房的成交比已经走到了1：3。

二手房市场的热销态势下，是紧跟热势争取尽快出手？还是继续持有房源？首先要看的是房东自身情况，以及出售房源后的资金安排；其次则是看房屋本身素质，出租的租售比。

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什么样的房子更值得留？

可别看不起老破小

CHENGDUFANGCHANFABU

那么从房源本身出发，什么样的房子更值得留下，不着急卖呢？

对此，业内人士表示，如果不是短期有较大资金要求，或是要以旧换新，需要套现的话，那么用一定的标准和计算租售比的方式，可以判断这套房屋是否值得持有。

“城市核心区、成熟商圈、毗邻地铁、学区较好、单价和总价较低、租售比较高的房子，无论何时都能更好、更快出售。尤其是在租售比较高，银行存款利率走低的情况下，相当于长期理财。”业内资深人士这样表示。

图据贝壳研究院成都分院

从出租数据来看，贝壳研究院2023年的年报显示，60——90平米的住宅最适合出租，但套三及以上占比在加速上升。而热租板块排名中，排在前三的是大源、外光华、三圣乡，后面紧跟着成华区的万年场、驷马桥等区域。换句话说，这个面积段、主城成熟核心区的房源更好出租，也更值得持有。

如果以租售比为指标来量化房源是否值得持有，老破小或老破大房源，因低单价、低总价和高租金回报率，往往带来更多惊喜。

图据贝壳找房

以王小姐所在的蜀都花园为例，一套57——59㎡的标间，挂牌在2100——2600元/月不等，甚至还有一套约34㎡的标间，月租也挂牌约2000元/月。而看挂牌价，排在第一的34㎡标间挂牌约49万，以月租金1800元，11个月房租计算，收益率也达到了4%！而57㎡的月租以2100元/月计算，11个月租金为23100元，以85万的当前挂牌价计算，收益率约为2.72%，依然可观。

图据贝壳找房

以桐梓林的凯莱帝景为例，位于南二环区域，毗邻地铁1号线桐梓林站，交通方便，商圈成熟。但由于小区年代较老，单价较低，贝壳找房APP显示，一套138㎡的套三，报价180万，单价不到13000元/㎡。而同户型的月租挂牌约为5000元。如果成交价和租金都以挂牌价计算，那么年租金约6万，收益率约为3.33%。

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主城核心区租金回报超高的商圈

不少超出传统认知

CHENGDUFANGCHANFABU

既然租金回报率如此重要，那么成都主城核心区域，租金回报率较高的商圈，都有哪些呢？

发哥翻阅了贝壳找房截止7月31日的各大区域租金回报榜，从各区域排名最高的前几个项目表现，选择了表现相对均衡和租金回报整体较高的几个区域。

青羊区草市街区域，区域租金第一名为天盛壹中心，回报率为4.2%，第二名盛世年华紧随其后，4.1%，第三名则是时代印象，3.8%，整体水平非常优秀。

图据贝壳找房

而分行政区域来看，武侯区、金牛区的表现超乎传统认知，热点区域都保持了前几名小区整体租金回报率在3%以上。

武侯区为例，龙湾片区第一名龙腾花园租金收益率3.7%，第二名加怡名城收益率3.5%；外双楠区域的第一名远鸿方程式 3.6%；鹭岛国际四期3.4%；汇景樱桃季3.1%；

作为城南的老牌商圈桐梓林商圈表现也不错，列在回报榜首的是凯莱帝景，单价约为13975元/㎡，三室回报为3.4%，在售19套，在租23套，租赁的房源大于出售房源；第二则是圣安卓国际公寓，二室户型租金回报率3.4%；排在第三的则是风华苑，四室户型租金回报率为3.3%。

而金牛区的万达广场区域和花牌坊区域，整体表现都不错。

万达广场区域第一名瑞升城北橡树林，租金回报率3.6%；城北小区（金牛）回报率3.5%；金牛万达A组团，租金回报率3.2%，都超越了大部分人的传统认知。而花牌坊区域天合凯旋城一室租金回报3.7%，西锦国际三期，3.2%，北成星中心3.1%。

还有不少商圈的单个项目租金回报率超高，如盐市口商圈的时代之窗，达4.9%；太升路的缤纷假日，回报率约4.8%。位于金牛区营门口区域的交大智能八期，套一的租金回报率在4.4%，位于高新区芳草片区的王府花园，也有着4%的出租回报率，表现优异。位于合江亭的流星花园，则是2003年的老小区，但也以4%的出租回报率，表现出色。

图据贝壳找房

从区域来看，不少高单价的热点区域，如攀成钢、金融城板块等，由于整体单价和总价较高，反而拉低了租售比。而租金回报率表现不错的区域无不位于商业成熟板块，单价在1万到2万之间，排在租金回报率前列的，也往往是一室、二室户型，这也和总价低分不开。

对于持有这类房源的房东而言，如果短期内无较大的资金需求，持有可以跑赢银行利率。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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