合肥最新地价，政务东1.3万/㎡，东新9千+/㎡

今天合肥土拍，10宗地全部成功出让，揽金约51.39亿元。

合肥730土拍出让信息一览

NO. 1｜壹

四川邦泰、意禾、天阜拿地政务东

最为热门的政务东江淮厂三宗地，意禾、天阜、四川邦泰各拿一宗，皆是民营房企拿地，居住楼面价12307-13140元/㎡不等。

江淮厂三宗地块位置一览

这三宗地块的面积都不大，大一点50亩出头，小一点30多亩。考虑到与周边楼盘地价的差异（中海臻如府14869元/㎡、伟星天元21494元/㎡、伟星包河13号地块19267元/㎡），以及自身的地块容积率，大概率会对标淝河、老城区近期入市的新品。

比如，地处包河老城区的中寰天悦，楼面价13868元/㎡，容积率2.2，整体规划13栋小高层产品，主打149—188㎡的面积段；淝河板块的保利海上瑧悦，容积率2.4，楼面价11278元/㎡，规划3栋洋房+4栋小高层+4栋高层，户型113-188㎡不等。

这三宗地块入市，如果想做差异化，或许会打造部分洋房走量，再搭配一定的小高层、高层。产品定位上，应该算合肥的二档，即一百三四十平米户型起步的改善型住宅。

整体来看，这三宗地块的优势和劣势都很明显。优势在于地处政务东，周边配套较为醇熟；劣势在于品牌不显，不论是意禾、天阜，还是四川邦泰，都缺乏深厚的品牌积淀。

另外，项目周边遍布机械、汽车、混凝土等厂区以及江汽三村、江汽四村、和光新源等老破小，小环境并不是太优质。

整体的房地产市场上，项目所在的政务东板块，即有伟星2宗新地块、六安红达现房销售地块、臻如度等多个新房，如果再算上卷成麻花的淝河，竞争压力相对较大。

区域二手房市场上，根据第一房研究院AI楼市指数系统数据，今年至今（数据统计截止到7月30日），包河区共有1630套二手房成交，但110㎡以下刚需户型占比超过70%。改善型房源占比过少，也是房企后期入市必须要考虑的一大因素。

NO. 2｜贰

民营房企接连拿地，楼市要回暖

政务东之外，东部新中心的瑶海05号地块也是被民营房企竞得，四川邦泰以9158元/㎡的居住楼面价拿下该地块。

四川邦泰瑶海05地块位置一览

从政务东到东部新中心，合肥核心片区的4宗地块，皆是被民营房企竞得，这是否表明土拍市场回暖，民营房企重回土拍的主力军？

大家都知道，近几年来，由于资金监管收紧，房地产市场整体严重下行，以高周转为主要经营模式的民营房企面临巨大资金压力，拿地数量大幅度减少。

根据第壹房智库研究院统计的数据，今年上半年，包括合肥在内，国央企拿地份额接近8成，民营房企占比仅2成多一点。

此次土拍，民营房企接连拿下政务东、东新四宗地块，从某种程度上来说，确实说明了合肥房地产市场仍具有一定的潜力。

但这能说明土拍市场回暖吗？客观来说，并不能。如果大家关注一下此次土拍的地价，就会发现大幅度下调。

以四川邦泰瑶海05号地块为例，起拍单价960万/亩，相比较旁边东方雅颂的1020万/亩，降了70万/亩，楼面价也相应下降了600多元/㎡。

另外，从爆出的房企参拍名单来看，最热门的江淮厂25号地块，也仅有4家房企报名。对比之前，动辄十数家房企争夺一宗地的盛况，简直不要太惨。

再把范围扩大，现在的房地产形势依旧不太乐观。根据二手房优选的数据，合肥二手房成交价格在2022年以后价格不断走低，今年成交价格与2022年相比下跌了10.4%。

二手房优选小程序截图

号称楼市晴雨表的滨湖，多套二手房降价，好多直接跌破发了。比如万科蓝山一期某93㎡户型，单价跌到1.87万/㎡，跌了差不多得有一半。

二手房优选截图

至于新房市场，就连核心区域，都出现了大面积打折的情形。今天，笔者还看到滨湖某纯新盘还没入市，就对外推出了佣金8万/套的政策。

整体房地产市场的下行，这才是合肥土拍地价下调，房企报名数量减少的根本原因。

NO. 3｜叁

大批量城市更新地块成功出让

这次土拍，也有大批量城市更新地块出让。

包河卫岗王卫片区三宗连体地，被滨投竞得；庐阳城市更新有限公司则拿下了庐阳龙高照、四里河左岸两大片区的两大城市更新地块。

卫岗王卫片区三宗连体地块位置一览

近年以来，合肥大规模实施城市更新，全面推进城中村改造。相比较新城区，老城区可能城市界面破旧点，但胜在配套醇熟，所有的一切都是确定性的。

在这个到处充满不确定性的时代，老城区这种确定性的特质，也给购房者吃下了一颗定心丸。

整体来看，合肥近几年出让的城市更新地块，大多都是区域性国企/城投公司拿地，再联合品牌溢价、产品力等各方面较为优异的房企进行开发。

比如，卫岗王卫片区之前出让的城市更新地块，均是由滨投拿地，联合置地开发；复兴瑶海09号地块，则是联合招商开发。

合肥此次出让的城市更新地块，大概率也会是这种模式。

NO. 4｜肆

保障刚需，合肥全力推动保障房建设

随着合肥730土拍的落幕，合肥再有10宗优质地块入市。虽然说地价对比之前有所下降，但后期入市，也都是以改善产品为主。

结合前几次土拍，合肥进入到全面改善的时代。未来的新房价格，只会高不会低。

考虑到合肥还有庞大的刚需群体，本身资金有限。为了保障这部分群体住有所居，合肥将实行“双轨制”，全力推动保障性住房建设。

这不，就在这几天，合肥市住房保障和房产管理局起草了《合肥市保障性住房管理暂行办法（征求意见稿）》（下称《意见稿》），明确指出保障性住房重点面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，且以中小户型为主，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

结语：针对这一市场现象，第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长、合肥楼市公众平台创始人王仁华认为：

政府730召开的会议，明确指出要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

未来，房地产政策端还是以宽松型政策为主，或许降准、降息等利好之外，还会有更大力度的政策支持。

至于合肥，虽然说当前面临着一定的去化压力，但在政府一系列利好政策的刺激下以及相对健康的房地产基本面作为保障，这一现象也正在逐步好转。