超5000套房源入市！方隅规模扩张提速

作者 | 梁秀杰

编辑 | 宋金煜、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

伴随着住房租赁市场向着专业化、规模化、品牌化进一步发展，规模之于品牌价值的贡献，日益凸显。

其一，提升品牌影响力。通过更广泛的市场布局，增加品牌的曝光度，吸引更多租户，从而提升品牌的市场知名度和影响力；其二，实现降本增效。规模化运营，有助于通过集中采购、标准化管理和服务，降低成本，提高运营效率；其三，促进产品和服务的创新。规模化为运营商提供了 更多的数据和反馈，利于产品和服务的持续创新和改进，以更好地满足市场需求。总而言之，通过规模效应，可为品牌带来更强的市场竞争力。

在此背景下，方隅也正在以更快的速度谋求发展。据睿和智 库统计，2024年二季度，方隅快速扩张，先后成功落地了4个项目，超5000套房源投入市场，规模显著增长。

图表：方隅公寓2024Q2新入市项目一览

数据来源： 公开资料、睿和智库整理

锚定赛道，跑出加速度

作为住房租赁行业的佼佼者，方隅的“跑法”一直独特又亮眼。

从进入租住赛道开始，方隅就避开了竞争激烈的白领公寓，瞄准了相对空白的“中高端”细分市场，并坚定了重资产赛道。其不仅提供高品质的居住空间和服务，率先打造了备受年轻人喜爱的宠物友好公寓，还形成了独特的资管模式，结合实际不断创新，率先跑通了“投融建管退”资产管理闭环。

可以说，方隅公寓经过多年的实践，已经走出了一条创新且成功的路，并积累了一套可复制的实操“方法论”。而现在，方隅正在自己擅长的领域，进一步追赶行业速度。结合二季度方隅新入市的四个项目来看——

在城市布局上，方隅专注于一线及准一线城市，并在上海、北京持续深耕。二季度入市的4个项目，3个位于上海，1个位于北京。

聚焦“高档一居”的方隅，始终锚定中高端人群市场，在选址上也以城市核心地段或成熟区位为主。一方面，重视交通的便捷性及通达性，另一方面，也看重配套的成熟度，选择项目本身或周边商业资源丰富的片区。具体来看：

· 上海颛桥方隅服务公寓位于上海闵行区颛桥板块，客群定位周边产业科技园的高新人才。项目距离地铁15号线双柏路站仅800米，距离沪金高速不到500米，交通通达性优越，且周边生活配套设施一应俱全。

· 上海杨思方隅服务公寓位于上海浦东新区三林板块，距离地铁6号线高青路地铁站直线距离约600米，项目周边路网发达。同时，项目周边商圈成熟，沿街商业之外，还有亿丰时代广场、卜蜂莲花等大型商超。客群定位浦东前滩的高端白领，项目不仅有国际时尚设计风格，还配备了近7000平米户外花园。

· 上海璟尚方隅服务公寓位于海市嘉定区安亭镇，紧邻地铁11号线安亭站，区位优势明显，出门即商场地铁，1公里范围内就拥有100多家餐饮消费品牌。项目直接服务于周边汽车产业园区和地铁11号线沿线客群。

·北京未来云城方隅服务公寓则位于北京地铁4号线义和庄和黄村火车站中间位置，紧临北京大兴城区。超3000间房源体量、自带超7000㎡商业街区，是双铁TOD地标级大型租赁社区。产品配置26-100㎡一到两居，满足不同租住需求，全面覆盖地铁4号线沿线的产业园及商务区的白领客群。

同时，方隅坚定走重资产赛道。此次入市的四个项目均为重资产自持，也让方隅的投资版图伴随规模的增长持续扩大。

方隅从发展之初就带有资管基因。从2018年开始，就先后与多个知名基金/投资机构合作，进行长租公寓领域的投资，如基汇资本、中东主权基金、Proprium Capital partners、黑石、KKR等，逐渐形成了“基金管理+投资策略+项目开发及运营管理”的商业模式。截至目前，其运营的租赁公寓重资产规模已经超过180亿元。

此外，方隅还结合实际不断创新。早在2022年其就通过出售资产的方式，成功完成了旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓3个项目的退出，率先跑通“投融建管退”资产管理闭环。

而资管闭环，亦是其再投资和规模进一步扩张的根本。

5.0高标产品，标准化基础上持续创新

规模之外，方隅的出租率也在不断增长，2023年平均出租率达92%，续租率65%。而这背后，则是方隅对消费者需求变化地持续洞察，“品质”基因的充分发挥，和产品不断地升级迭代。

值得注意的是，聚焦中高端市场，方隅在产品和项目设计上，更多考虑中高收入人群的商务及生活需求，与传统的保租房社区形成了鲜明的对比。目前方隅已实现了从1.0到以上海杨思方隅服务公寓、北京未来云城方隅服务公寓为代表的高标5.0产品的转变，并逐步形成了特有的体系和风格。

在建筑外观上，方隅普遍运用大面积玻璃幕墙外立面，加上定制铝 板线条，折射出国际范儿审美，同时勾勒出建筑的现代感、艺术感，兼具实用功能和社会属性。从外部看“地标”范儿十足，从内部居住者的角度看，全景落地窗设计质感通透，不仅有充足的采光和绝佳的景观视野，更在视觉上更放大了室内空间。

北京未来云城方隅服务公寓 实景图

图片来源：企业自供

上海璟尚方隅服务公寓实景图

图片来源：企业自供

挑高星级酒店式会客大堂、地库归家大堂，也以超高的标准，打造出归家的仪式感。值得一提的是，入户电梯还将大堂的风格基调延续过来，加强了空间的整体性。

北京未来云城方隅服务公寓实景图

图片来源：企业自供

在室内空间设计上，则兼具舒适性和功能性。一方面，方隅服务公寓整体采用中性色彩装饰，营造平和雅致、舒缓自然的空间氛围。另一方面，还通过高品质家居产品巧妙划分室内空间。不仅设计了客房、休闲娱乐、餐厨一体化、卫生间干湿分离等多元的配套空间，还充分考虑住户的日常起居和收纳需求，加大储物空间，大大提高了空间利用率。

此外，方隅还提出“一店一设”的设计策略，让每个公寓都能更好匹配区域客户的审美喜好，从而营造归家感。比如，在上海杨思方隅服务公寓，为吸引更多上海前滩附近的外企白领，通过现代风格的配色和极具设计感的造型家居、装饰品点缀等手法，让空间别具一格。

上海杨思方隅服务公寓 休闲区

图片来源：企业自供

同时，其还以多元配套和主题场景，打造多元社群式隅居品质生活圈。依托大型租赁社区的特色，5.0的方隅服务公寓，创新打造了围合式社区，既有精致的景观环境，又形成了户外城市会所、阳光草坪与室外休闲庭院等休闲活动空间，同时还配置户外篮球场、健身漫道等运动场所及专属萌宠社交场所。让社区公共空间得到充分利用的同时，为住户提供了更绿色、健康的生活方式。

此外，还有融合了会客、娱乐、阅读等多重功能的星级会客大堂，智慧化健身房、空中花园、轻餐及便利店等在内的丰富生活空间，场所之间相互渗透、环环相扣，为住户呈现了更多样化的生活乐趣，更多元化的社交空间。

上海颛桥方隅服务公寓 氧气书吧

图片来源：企业自供

上海杨思方隅服务公寓 影音室

图片来源：企业自供

比如，在方隅特色的屋顶空中花园，直接配置有烧烤CLUB。一体式厨房设计，配置固定烧烤台及抽油烟设备、操作台与洗菜池，储物柜等人性化设施。还考虑到不同人的使用及多时段多场景的不同需求，配置了餐桌空间、吧台空间及带顶的沙发卡座空间。

在夏日的夜晚，住户可乘坐客用电梯直达花园露台，与朋友和邻居于星空下来一场户外烧烤，把酒言欢。还可以带上宠物一起享受独属于你们的私密时光，满足了住户多样化的生活和社交需求。

可以看到，从1.0到5.0，方隅已经完成了从满足租住需求的租赁公寓，到如今注重生态友好型绿色社区的升级。

品质+服务结合升级，重新定义居住体验

不止于租住空间的品质化升级，秉承着“探索生活新维度”的品牌主张，方隅还积极将“品质”与“服务”结合升级，致力于为中高端人群带来更加舒适的租住服务体验。

区别于当下租赁社区普遍的物业式服务，方隅服务公寓在运营服务上更加注重细节和个性化需求。

首先，提供管家式的服务。通过配备24小时管家、宠物生活双管家、健康管家、全天驻场维修和公区保洁等服务，全面照顾住户的安全和差异化需求。

其次，提供更智能化的服务体验。不仅通过24小时智能化安保系统、无接触人脸识别系统和智能门锁等设施，保障住户的安全；通过线上APP中一键报修、水电费缴纳、智能一键归家等功能，简化生活琐事，让住户从日常繁琐中解放出来，更轻松地在方隅享受美好生活。

同时，聚焦提供有温度的差异化服务。作为宠物友好型公寓的先行者，方隅公寓还以3大“首个”为养宠租客倾力打造更加友好的租住环境，满足其对生活的期待。

第一，首个在社区中建立《宠物友好公约》的公寓。这不仅是方隅对住户和宠物的郑重承诺，更是宠物友好社区生态建设的基石。

第二，首个宠物友好设施丰富的公寓。为给宠物提供更美好的体验，方隅在社区内配套了大面积绿地草坪作为萌宠天地，还贴心打造了萌爪便利箱、萌宠便利袋等系列专属设施，让租户和宠物都感受到来自社区的关怀。

第三，首个提供宠物友好服务的公寓。方隅还特别认证了一批宠物管家，他们不仅具备专业宠物护理知识，还会提供48h宠物看护、喂食服务等。

上海杨思方隅服务公寓 影音室

图片来源：企业自供

此外，方隅还不断突破边界，营造更丰富的社区交互场景。比如通过公益活动、萌宠主题活动、跨界活动等，在满足住户社交需求的基础上，从各个维度为住户创造更加多元化、更为前沿的生活体验。

在方隅公寓，每一个生活细节都被精细地考虑到，不论是产品还是服务都始终在升级和优化。某种程度上，方隅成功地再定义了中高端长租公寓，这也让其得以脱颖而出，得到市场的认可更在情理之中。

结语

凭借相对较高的利润和不受租金涨幅限制的特点，以市场化运作为主的中高端公寓赛道吸引了包括外资专业运营商、房企系、酒店系等一系列企业布局，新品牌相继涌现。大家都想发力中高端，然而成功者寥寥。

其实，好的产品，市场自会说话。自成立起便锚定中高端市场的方隅，正是凭借前沿的设计、温暖的服务，重新定义“居住”，并不断以用户为中心深耕产品标准、提升运营管理水平，从而构筑了独属于方隅的稀缺性和差异化护城河，在市场中占据领先身位。

相信在未来，即使面对更激烈的市场竞争，方隅也能凭借差异化发展路径积累优势，为行业带来更多惊喜。

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