“禁墅令”松动，2024青浦区土地推介会朱家角3宗地块容积率0.8

内容摘要：上海“禁墅令”松动，朱家角3宗地块容积率0.8，2024青浦区土地推介会顺利举办，共39宗地块，组合成了17幅地块展示，总面积88.6公顷，涉及8个街镇。

昨天（7月29日），“最江南，最未来”2024青浦区土地推介会举行。

本次2024青浦区土地推介会由青浦区政府指导，青浦区规划和自然资源局、青浦新城发展（集团）有限公司和青浦区新城发展管理办公室联合主办。

本次推介会共涉及多达39宗地块，被组合成了17幅地块展示，拟出让总面积高达88.6公顷（约合1329亩），其中，住宅用地面积为78.4公顷（1176亩）。

（住宅用地面积按出让地块中实际住宅用地占比得出。不排除有些大的组团地块再拆分的可能性！）

上述地块从板块分布来看，主要涉及青浦新城，青浦新城功能联动区，虹桥商务区，赵巷镇商业商务区，重固镇虹桥无界百创城和金泽西岑科创中心等。

本次推介地块共涉及8个街镇，分别为香花桥街道、夏阳街道、朱家角镇、赵巷镇、徐泾镇、华新镇、重固镇、白鹤镇。青浦11个街镇中仅盈浦街道和练塘镇缺席！

这次土地推介会有几大特点：

1、上海“禁墅令”松动，青浦区多年来首次出现了容积率低于1.0的住宅项目出让。

我们看到，这次朱家角新镇单元的3宗地块容积率均为“0.8”，也就是说低于1.0。

朱家角镇珠溪路东侧I05-06地块；
朱家角镇珠溪路东侧I05-20地块；
朱家角镇淀山湖大道南侧D02-12地块。

其实，早在去年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、并建议取消远郊区容积率1.0限制等。

所以，不排除上海五大新城（郊区）已经在执行取消远郊区容积率1.0限制的政策（未找到上海相关文件，供参考！）。

这意味着，二手别墅市场的“稀缺性”属性可能会变弱，对于二手别墅市场形成利空！

今年6月，苏州出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》也明确提到了，在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，以及国土空间规划确定的历史城区等，停止执行容积率不得低于1.0的供地标准。

2、这次地块推介会泛青浦新城板块占了整体39宗地块量的“半壁江山”，共16宗地块，包括了青浦新城功能联动区朱家角镇的3幅地块。

3、有3幅比较大的组团地块。

本次推介会共涉及8处打包地块，以“单一”地块形式展示，其中3幅地块拟出让面积大于10公顷。它们是：

青浦新城未来城市样板区6宗地块（11.58公顷）；
赵巷站北侧4宗地块（15.07公顷）；
金泽镇西岑科创中心8幅地块（14.19公顷）。
（最终是否以大组团出让，请以实际挂牌公示为准！）

4、本次推介地块中涉及多宗地块用地性质、地块轮廓或规划指标调整。

如朱家角镇3幅地块，赵巷镇7幅地块，青浦新城（夏阳街道）地块，徐泾镇地块等。

另外，金泽镇西岑科创中心地块推介会上统一简单表述为了“商住用地”，除了本身的4宗商住地块，其余不确定是否统一也改为了商住用地。

从合规角度来说，这些地块招拍挂前应该要有一轮控规调整。

下面我们一起来详细了解一下：

一、青浦新城中央商务区

本次推介会涉及青浦新城中央商务区共5宗地块，其中，2宗为纯住宅用地，3宗为商住用地。并将竹盈路北侧14-04、16-04地块打包为1幅地块展示。

总出让面积为8.66公顷，其中住宅用地面积为6.93公顷。

规划住宅总套数1569套。

板块上配套设施优越，有建设中的三线换乘枢纽青浦新城站，上达中央公园（在建），绿地缤纷城。

教育资源方面，除了规划了复旦大学青浦校区，还规划了7所幼儿园（其中城中城晨星幼儿园为现有幼儿园），3所小学，3所初中和1所高中。

（青浦区在新城中央商务区有与复旦有共建幼儿园、小学、初中计划，根据《青浦区政府性社会事业设施建设三年行动计划(2023-2025)(草案)》中提到，结合周边地块开发，提前谋划在新城选址地块南侧，青浦与复旦大学合作共建幼儿园、小学、初中，并在附近规划建设公共体育公园，内设风雨操场等体育设施，与复旦大学共享使用。）
最终是否能落地存在不确定性！

特大喜讯！青浦将与复旦大学合作共建幼儿园、小学、初中

5宗地块规划指标：

63-05地块：

用地面积：18686平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.2
建筑高度：50米
住宅套数：385套

75-04地块：

用地面积：9691平方米
用地性质：三类住宅组团用地（40%），商务办公（40%），商业（20%）
容积率：4.0
建筑高度：80米
住宅套数：146套

75-05地块：

用地面积：9537平方米
用地性质：三类住宅组团用地（40%），商务办公（40%），商业（20%）
容积率：4.0
建筑高度：80米
住宅套数：143套

14-04地块：

用地面积：19918平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.2
建筑高度：50米
住宅套数：386套

16-04地块：

用地面积：28808平方米
用地性质：三类住宅组团用地（80%），商务办公（20%）
容积率：2.5
建筑高度：50米
住宅套数：509套

二、青浦新城未来城市样板区

本次推介会涉及青浦新城未来城市样板区板块共6宗幅地块，其中5宗为纯住宅用地，1宗为商住用地。本次推介会以“单幅”地块展示。

总出让面积为11.58公顷，其中住宅用地面积为11.12公顷。

规划住宅总套数1933套。

该板块定位为青浦新城的未来城市样板区，周边规划配套完善，有17号线淀山湖大道站，万达茂商圈。板块西侧有生态空间廊道，环境优美，东侧规划了海棠体育公园，休闲健身两相宜。

教育资源方面，板块内规划了1所九年一贯制学校和2所幼儿园。

6宗地块详情：

45-01地块：

用地面积：10588平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：1.8
建筑高度：40米
住宅套数：163套

46-01地块：

用地面积：14522平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：1.8
建筑高度：40米
住宅套数：222套

47-04地块：

用地面积：23429平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.5
建筑高度：60米
住宅套数：502套

48-01地块：

用地面积：30572平方米
用地性质：三类住宅组团用地（85%），商务办公（15%）
容积率：1.8
建筑高度：40米
住宅套数：401套
（规划室内菜场建筑面积1500平方米）

49-01地块：

用地面积：22285平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：1.8
建筑高度：40米
住宅套数：335套

50-01地块：

用地面积：14445平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.5
建筑高度：60米
住宅套数：310套

三、青浦新城功能联动区（朱家角镇）

官方将“青浦新城功能联动区（朱家角镇）”展示为了“青浦新城（朱家角镇）”，我们觉得两者有本质区别。目前，青浦人才新城购房等政策中的“青浦新城”还是仅限于《上海市新城规划建设导则》所规定的91.1平方公里。

本次推介会涉及青浦新城功能联动区（朱家角镇）共3宗地块，均为住宅用地。最终会将朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块打包成1幅地块上市交易。

我们惊讶发现，朱家角镇3宗地块容积率均为“0.8”。

这意味着，上海的“禁墅令”在郊野地区已开始松动了。

朱家角成为了上海取消“禁墅令”后首批吃“螃蟹”的区域。

其实，早在2023年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发过文件，建议取消土拍中的地价上限限制、并建议取消远郊区容积率1.0限制等。
今年6月2日，苏州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》中提到，在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，以及国土空间规划确定的历史城区等，停止执行容积率不得低于1.0的供地标准（上海低调，似乎未找到相关文件）。

另外，值得一提的是，朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块，曾被纳入了上海市2023年第四批次拟出让地块。而其中，I05-06地块当时用地性质为纯商业用地，I05-20地块容积率为1.2，最终上述地块并没有成交。

包括朱家角地块等，2023年上海第四批拟出让住宅地块清单公布

没有记错的话，之后，上述两宗地块及D02-12地块均没有发布过土地变性和容积率调整等相关公示。

所以，从合规角度来说，未来正式上拍前，上述地块还要有一轮控规调整公示。

3宗地块规划指标详情：

I05-06地块：

用地面积：9457平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：0.8

I05-20地块：

用地面积：38385平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：0.8

D02-12地块：

用地面积：31597平方米
用地性质：二类住宅组团用地
容积率：0.8

四、青浦新城（夏阳街道）

本次推介会涉及青浦新城（夏阳街道）共1幅地块（不含中央商务区），即外青松公路19-27地块，出让面积15767平方米，地块用途为住宅，容积率2.2。

去年4月，《青浦19-27商务中心建筑设计国际方案征集资格预审》公告发布。当时该地块还是以“商务办公用地”性质招标，此后，该地块似乎也没有公示过土地变性。

所以，与朱家角地块一样，还需要有一轮控规调整公示。

建筑体量近4万方，青浦新城一商务中心建筑设计启动国际方案征集

五、青浦新城（赵巷镇）

本次推介会涉及青浦新城赵巷镇区域1幅地块，即崧润路西侧60A-05A地块，出让面积27940平方米，地块用途住宅用地，容积率仅1.3。

六、徐泾镇

本次推介会涉及徐泾镇共4宗地块，总出让面积10.4公顷，地块用途均为住宅用地。

板块上均位于该镇沈海高速以西（虹桥商务区），其中，徐耀路北侧A18-12地块位于17号线徐泾北城站以南。

另外3宗地块隶属于原104转型区，根据已批复的《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》显示，原104转型区及其沈海高速东侧均被划定为了“长三角数创先导区”。

本次推介会上，这3宗地块打包为1幅地块展示了。这里也是这次推介会地块中距离市中心最近的地块。

另外，“长三角数创先导区”这3宗地块规划指标也与原控规有别，原控规中明珠路东侧A11-01、A12-01、A14-02地块均含20%人才公寓（Rr4），这次应该取消了。另外，原A11-01地块改为了A11-03地块了。

未来，这些地块也都需要在上拍前进行一轮控规调整公示。

以下为4宗地块详情：

徐耀路北侧A18-12地块：

用地面积：49449平方米（约合74亩）
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.3
建筑高度：80米

明珠路东侧A11-03地块：

用地面积：21421平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0

明珠路东侧A12-01地块：

用地面积：18025平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0

明珠路东侧A14-02地块：

用地面积：15152平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0

七、赵巷镇

本次推介会涉及赵巷镇共7宗地块（不含青浦新城），出让面积20.38公顷，用途均为住宅用地。

其中，3宗地块集中于奥特莱斯西侧，板块上隶属于该镇商业商务区单元；在推介会上以“单幅”地块展示。

这3宗地块推介会上均展示为了“住宅用地”，用地性质、地块轮廓、面积等均与现有控规有差异，也将面临一轮控规调整（区位详见附图，地块轮廓仅作示意）。

3宗地块拟出让面积为5.75公顷。

佳驰路东侧D22-01地块：

用地面积：24975平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.2
（原为教育科研设计用地）

嘉松中路西侧C61-09A地块：

用地面积：17283平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.2
（原为商业、商务办公综合用地）

佳迪路东侧C62-01A地块：

用地面积：10817平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.2
（原为教育科研设计用地）

赵巷镇另外4宗地块集中于17号线赵巷站北侧，推介会上也以“单幅”地块展示。用途均为住宅用地，现有规划资料均被展示为了商业、商务用地，地块轮廓也不一致。

所以，未来在上拍前上述地块同样会涉及一轮控规调整（区位详见附图，地块轮廓仅作示意），板块上隶属于赵巷镇区单元。

4宗地块拟出让面积为15.07公顷。南侧17号线赵巷站近在咫尺。

4宗地块规划指标：

赵巷站北侧地块1：

用地面积：36119平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.5

赵巷站北侧地块2：

用地面积：31745平方米平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.5

赵巷站北侧地块3：

用地面积：44973平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.3

赵巷站北侧地块4：

用地面积：37861平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.3

八、华新镇

本次推介会涉及华新镇2宗住宅用地，本次以“单幅”地块展示。拟出让面积5.12公顷。

本次华新镇徐乐北路站周边土地出让，并不是正在推进中的凤溪社区“城中村”改造地块。

而是位于凤徐路、新通波塘东北的2宗住宅地块。

地块距规划中的示范区线徐乐北路站（暂名）直线距离仅700米左右。

2023年1月，《上海示范区线选线专项规划调整（草案公示）》除了主旨示范区线方案调整，还涉及了城市开发边界的优化，其中便包括了华新镇北青公路南侧调入49.76公顷（详见附图红色虚线），同步拟调出凤溪社区西北角49.80公顷。

上述新增城市开发边界区域已开展控规编制，但成果尚未公示（故区位详见附图，地块轮廓仅作示意，不能给出地块东侧瞿波路走向。）

瞿波路西侧36-06地块：

用地面积：25667平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0

瞿波路西侧37-01地块：

用地面积：25460平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0

九、重固镇

本次推介会涉及重固镇赵重公路33b-02地块，拟出让面积为2.42公顷，用途为住宅，板块上隶属于该镇虹桥无界百创城。

该地块北侧规划了示范区线赵重公路站。

赵重公路33b-02地块：

用地面积：24169平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.5
建筑高度：60米
住宅套数：535套

目前，重固镇36a-01地块正在挂牌，预计8月7日正式出让。该地块起拍楼板价仅为15300元/平方米，为该板块四年内最低。

重固地块起拍楼板价为板块近四年最低，第四批“土拍”信息更新

十、白鹤镇

本次推介会涉及白鹤镇一幅地块，即鹤如路东侧20A-02A地块，为住宅用地，拟出让面积为3.54公顷。

规划中的市域线嘉青松金线将在该镇设站。

鹤如路东侧20A-02A地块：

用地面积：35378平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：2.0

十一、金泽镇

本次推介会还涉及了金泽镇一打包地块，即西岑社区19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块。本次推介会展示地块用途为“商住用地”，已批复的控规显示，8宗地块中4宗为商住用地，规划住宅套数为1152套、还包括1宗纯商业服务业用地，3宗商业、商务办公综合用地。

这里不确定是否全部改为了“商住用地”。

根据现有控规资料，4宗商住用地中住宅用地为7.51公顷，与推介会数据不一致（是意味着地块指标调整了？）。

推介会资料显示，本次金泽镇拟出让总用地面积为14.19公顷，其中住宅用地为6.17公顷。

板块上这些地块隶属于西岑科创中心，属于正在打造的世界级科创小镇，紧邻华为练秋湖研发中心。

设计上，西岑科创中心花重金邀请了英国著名建筑设计事务所Foster and Partners对小镇核心区进行打造。

西岑科创中心设施完备，规划有文化、体育中心、幼儿园、九年一贯制学校、商业设施等。

附近还有正在建设中17号线西岑科创中心站，预计年底通车。同站还有正在建设的示范区线，未来去虹桥枢纽30分钟可达。

8宗地块规划指标（以下指标均参考已批复的控规，存在调整为商住用地的可能性，仅供参考）：

19-08地块：

用地面积：11276平方米
用地性质：商业服务业用地（20%）、商务办公用地（80%）
容积率：2.0
建筑高度：30米

19-10地块：

用地面积：29848平方米
用地性质：商业服务业用地（20%）、商务办公用地（80%）
容积率：2.0
建筑高度：50米

20-01地块：

用地面积：10216平方米
用地性质：商务办公用地（20%）、三类住宅组团用地（80%）
容积率：2.2
建筑高度：50米
住宅套数：159套

23-01地块：

用地面积：15890平方米
用地性质：商务办公用地（20%）、三类住宅组团用地（80%）
容积率：2.2
建筑高度：50米
住宅套数：248套

23-06地块：

用地面积：15177平方米
用地性质：商务办公用地（20%）、三类住宅组团用地（80%）
容积率：2.2
建筑高度：50米
住宅套数：237套

23-09地块：

用地面积：15431平方米
用地性质：商业服务业用地
容积率：2.0
建筑高度：30米

23-10地块：

用地面积：8267平方米
用地性质：商业服务业用地（20%）、商务办公用地（80%）
容积率：2.0
建筑高度：30米

23-14地块：

用地面积：35828平方米
用地性质：商务办公用地（20%）、三类住宅组团用地（80%）
容积率：2.0
建筑高度：50米
住宅套数：508套

去年10月，同板块西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路、泽厚路、云腾路、聚云路地下空间（下文简称“西岑地块”）顺利出让，长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司以底价约合29.64亿元摘得。

青浦西岑地块仅一名竞买人底价成交，第三批“土拍”首轮开拍

750万英镑中标，Foster and Partners 西岑科创中心设计项目地块详解

欢迎来大青浦投资、置业！

（以上内容解读仅供参考，一切请以官方公示为准。）

更多资讯，请关注大青浦房谈！

资料：2024青浦区土地推介会、绿色青浦
编辑：大青浦房谈