地方政府拖欠物业费 雅生活拟将欠费变贷款

又是一次关联交易。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

一边是收不回来的物业管理费，一边是兄弟公司交不上的税款，雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称“雅生活服务”，03319.HK）通过几笔交易让二者挂上了钩。

根据7月23日的公告，雅生活服务及雅居乐控股旗下的郑州雅宏房地产开发有限公司（以下简称“郑州雅宏”）分别与郑州市中牟县的3个镇政府、广惠街街道办事处签订了协议，雅生活服务将对地方政府的约5175万元应收款转为对郑州雅宏的贷款，郑州雅宏以此抵扣应付给中牟县税务局的税款。

雅生活服务表示，在这5000多万元未偿还的物业管理费中，账龄一年以上的占比超过95%，此次交易为公司收回应收款项提供了可行的解决方案。

应收款是一个令雅生活服务头疼的问题。截至2023年底，该公司的贸易及其他应收款项以及预付款项达111.3亿元，占全年收入的72%。

5175万元的多方交易

公告显示，中牟县郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街街道办事处都欠付雅生活服务物业管理费，金额分别为974.2万元、1020万元、615.3万元、2565.3万元，总额约5175万元。

雅生活服务与郑州雅宏签订了一份贷款协议，金额为5175万元，利率每年3.45%，贷款期限为2024年12月31日。交易的各方约定，雅生活服务将要求郑庵镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及广惠街街道办事处将其所欠付该公司的未偿还物业管理费支付予郑州雅宏，该金额将视为贷款。最终，这5175万元将由上述政府机构支付给中牟县税务局，用于郑州雅宏抵扣相关税款。

根据郑州市航空港经济综合实验区税务局今年4月份披露的信息，郑州雅宏欠缴土地增值税7683.17万元。作为被执行人，该公司的涉案金额达2.91亿元。

由于中牟县税务局仅愿意以上述方式从郑州雅宏应缴的部分税款中抵扣未偿还物业管理费，为保护自身利益，雅生活服务要求郑州雅宏全额借入未偿还的物业管理费，未偿还物业管理费与待抵扣税款之间的差额由郑州雅宏全额负担。这笔贷款以腾冲雅居乐持有的雅居乐云南原乡97套房地产项目作为抵押品，抵押品的市场评估价约5194万元。

在几个拖欠物业管理费的政府机构中，广惠街街道办事处的拖欠金额是最高的。根据一份裁判文书，2018年至2022年间，广惠街街道办事处与雅生活服务、雅生活智慧分别签订《中牟县广惠街办事处绿博三号社区物业服务合同》，对该物业的专有部分进行有偿维修养护服务，服务期限为2018年8月1日至2022年12月31日。截至起诉日，广惠街办事处应付但尚未支付的物业服务费（2019年5月至2022年8月期间）本金合计2556.8万元，雅生活服务多次通过电话、函件等方式催收，但广惠街街道办事处均未予积极反馈。2022年11月，法院判决，广惠街街道办事处于判决生效之日起十日内支付物业管理费2556.8万元以及约8.5万元的案件受理费。

待解的应收款难题

在公告中，雅生活服务强调尽管订立上述协议并非日常业务，但符合公司及股东的整体利益。

“简单来说就是收不回来的应收换成卖不掉的房子。”7月24日，有位投资者如此评价这笔交易。该投资者表示，因为母公司欠税加上地方政府缺钱，雅生活服务的应收款很难收回来。交易后，相当于将应收款直接换成雅居乐的房子，但由于腾冲的房子还不错，雅生活服务可以拿房子抵扣上游供货商的货款，整体来看算是利好。

也有投资者表示，与郑州雅宏的关联交易，说明雅生活服务仍面临着母公司的持续吸血以及抵债等风险。

2023年，雅生活服务录得约154.4亿元的收入，同比微增0.4%，股东应占利润为4.61亿元，同比下降74.9%。截至2023年底，其贸易及其他应收款项以及预付款项同比增加3.9%至111.3亿元，其中，贸易应收款项77亿元，同比增加11.2%，原因是业务拓展带来应收款项的增长，以及受市场环境下行影响，存量项目回款放缓。期内，雅生活服务计提了约10.54亿元的贸易应收款亏损准备。

一位业内人士表示，正常大型物业公司应收款占收入两成，而雅生活服务的应收款占了收入的70％。

除了关联方的应收款外，向地方政府提供的城市服务的回款难度也在增加。某家环卫企业对中国房地产报记者表示，近两年该公司对地方政府的应收款增长不少，部分没有收回希望的项目已经进入了诉讼程序。“就连一线城市项目的回款都有问题，更别说三四线城市了。”

雅生活服务的城市服务体系涵盖成熟城市、新兴城区、乡镇三大领域，包含乡村人居环境提升、县镇全域服务、城市一体化服务等内容，2023年，其城市服务业务的收入约13.87亿元，占总收入的9%。雅生活服务在2023年的年报中表示，在城市服务领域，公司更为重视现金流及风险管控，全力回款改善现金流。同时，集中资源寻找能与公共服务产生协同效应的高线城市机会。期内，该公司已退出了部分毛利率较高但回款不佳的城市服务项目。