保利·熙悦（官方网站2024年最新发布）保利·熙悦内幕大揭秘

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我们已经做过了2015-2017各年热销盘现在在二手房市场中的情况。2017年是新房价格同比涨幅最高的一年，也是二手房涨幅相对较小的一年，其余的几年新房成交价低一些，留给二手房的价格空间就很大。到了2018年，情况又有了转机。

2015年涨幅超过100%的有23个盘，2016年有11个，2017年涨幅最高的只到94%。2018年的热销盘，有4个盘的二手房涨幅超过100%。

数据说明：2022年的价格采样选取的是：链家挂牌价、链家成交价、网签价，每个价类中最高价的前三的平均值。后两者选取一个最高价再与2015年新售均价作对比，得到了涨幅数值。

（标红楼盘为缺失2022年链家成交价，选用2021年价格的；新房认筹率选各开盘批次中最高的认筹率）

2018年红盘大增，认筹率超过100%非常多且常见。甚至有认筹率超过1300%的大爆款楼盘——前滩的晶耀名邸和张江的万科翡翠公园。这两个楼盘是一路红过来的，在之前期数上市时就已经有了很大的轰动，而且二手房涨幅表现不俗。感兴趣的可以看2015年热盘和2017年热盘两篇文章回顾一下。

二手房的涨幅和新房入市当年成交均价关系密切，新房均价同比涨幅越高，这一年的新房在现在的二手房市场涨幅就越低。

大热板块前滩

只要有前滩的楼盘，基本就一定会上榜。2018年有3个小区都在榜单上：

中粮前滩海景壹号，认筹率716%，新房成交均价8.5W/㎡，二手房成交18W/㎡，涨幅113%；

前滩东方逸品，认筹率250%，新房成交均价8W/㎡，二手房成交15.5W/㎡，涨幅92%；

晶耀名邸，认筹率1328%，新房成交均价8.66W/㎡，二手房成交13W/㎡，涨幅50%。

前滩的全称“上海前滩国际商务区”，是上海中环线以内少数还没有开发的地块之一。板块位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北，因为其自2013以来，一项项重磅规划的出炉与落地，又被誉为“第二个陆家嘴”。

中粮前滩海景壹号在链家上的成交均价是18W/㎡，涨幅113%，在排行榜上排第三，第一和第二在前几篇中已经讲过。

因为核验价的原因，前滩的房源很少有在平台上显示的，所以目前前滩挂牌稀少，经常断供。回看2021年8月中旬的挂牌截图，当时挂牌价已经高达20W/㎡。

中粮前滩海景壹号整个社区由五栋16层的高层组成分为八个单元，437户。采用全立体人车分离，停车库分为地下两层（后期地下地宫直通地铁站及各大商业配套），共设置有500个停车位，包含充电桩车位54个。

由HZS倾力打造，楼体外立面采用现代设计风格,干挂石材搭配玻璃幕墙，极具现代感和国际范。自带了一个超500㎡的高品质净菜超市，满足业主日常的食品购置、日常用品采买的需求。

小区的配套也是不用多说的，轨道交通、商业、尤其教育资源是一所上海top级的九年一贯制学校。这些配套也是其他前滩小区共有的，也是一二手房都热门的原因。

城市副中心+常年断供+TOD

TODTOWN天荟的认筹率是178%，二手房涨幅99%，这样的成绩再正常不过了。

首先，TODTOWN天荟所在的莘庄，可以说是闵行的“宇宙中心”，配套成熟，新房常是断供状态，莘庄以及周边积攒了大量改善需求。其次，项目新房时的单价也与周边次新房相差无几。

莘庄是上海的四大主城副中心之一，不管是起点还是未来，都是非常高的，也是值得期待的。

TODTOWN天荟还是少有的大规模TOD项目，住宅、商业和地铁像是一座立体城市，上盖盖5万方的办公、14万方的商场、2万方的酒店、9万方的住宅、8.5万方的写字楼和2万方的公建配套。下有地铁1号线/5号线莘庄站，1小时直达徐家汇。莘庄地铁站南出口出来，就是莘庄公交枢纽。

周边商业还有凯德龙之梦、仲盛世界商城，还有莘城中央公园、莘庄梅园、莘庄公园多个休闲场所，以及文化场所闵行图书馆、城市剧院等。

热门板块大宁

大宁是这几年的热门板块，基本也是逢开必火。在前几年热盘的梳理中，也市场见到大宁的楼盘上榜。比如2015年开盘的大宁金茂府，从拍地到开盘再到二手房，热度一直不减。

这次的静安府也是一样连年持续的高热度。2018年8月，静安府东区开盘，4小时劲销约22亿。同年10月、12月东西区再次开盘，四开四捷，完成百亿传奇，问鼎上海2018年住宅销冠。

静安府西区的新房成交均价是8.6W/㎡，二手房成交已经到了13.9W/㎡，涨幅63%。

看挂牌价的话，要更高一些，达到了14.5W/㎡，要比客见的成交价格高一些。

新国际社区

新江湾城地处上海中心城区东北部，紧邻江湾-五角场城市副中心。根据杨浦区“十二·五”规划，新江湾城定位为“国际化、智能化、生态化”社区。和其他的区域之间交界处不同，新江湾城不但没有被忽视，反而受到了重视。还把握住了机会成为了第三代国际社区。

现在已有约66万方湾谷科技园屹立在板块的西北方向，它是继张江高科技园区、紫竹高科技园区后，又一国际化、高起点、高品质的高科技产业园区。新江湾城的生态环境也是其一大亮点，主要是湿地公园的存在。

新江湾城的项目也是上海置业的一个热门。信达泰禾上海院子在开盘时认筹率高达182%，开盘时价格9.6W/㎡，现在的成交价已经到了15W/㎡。

上海院子项目占地面积约130000平方米，建筑面积约150000平方米，由16栋7层洋房和多栋别墅组成，整体建筑采用新中式建筑风格。

新江湾城除了上海院子，还有很多近几年开盘的项目，现在依然是二手房市场的热点。整个新江湾城板块都是崭新的，都市感十足，连住宅都是很新的房龄。配套也跟得上，上海院子距离一些配套更近。

比如轨交，小区距离10号线殷高东路站100米；商业的话，对面就是上海星汇广场，悠方购物公园距离项目1公里左右；休闲娱乐就更方便了，直线距离约1.66公里处有江湾湿地公园，与安徒生童话乐园一街之隔。

新江湾城位置上和五角场接壤，交通与地理位置双重利好使得二者有着密不可分的联系，新江湾城为五角场分担产业饱和的压力和外溢的居住需求，让板块间“亲上加亲”，说是五角场的延伸也不为过。

北上海焦点板块+品牌开发商

保利熙悦名邸位于宝山上海大学附近，上大是宝山重点发展的板块之一。上大板块地处中外环间，有着近水楼台先得月的便利条件，逐渐脱颖而出。而且围绕着上海大学建设了一系列的设施和配套，更有南大智慧城等高能产业规划，全新面貌宜居宜业。

而在上海2035规划中，未来这里或将成为一个全新的区域，也就是常说的“南大板块规划”。配合着上海大学，上大板块的未来可能更加偏向年轻的、高端的居住区，这是宝山甚至北上海都较为稀缺的，也是这个板块大热的主要原因之一。

保利熙悦名邸在新房和二手房时表现都比较居中。2018年认筹率98%，成交均价6.25W/㎡，现在二手房成交均价7.1W/㎡，涨幅41%。

小区外部配套齐全：交通上，靠近地铁15号线丰翔路站，两站便可换乘7号线；教育上，附近有宝山区南大实验学校，是南大地区的第一所公办的九年一贯制学校；生活上，小区自带1.3万方沿街商业，坐拥沃尔玛，苏宁易购，星巴克等生活设施。

保利熙悦作为保利地产全新打造的第五代居住产品，小区品质还是很有保障的。

绿化景观丰富，小区主入口景观区、2000平下沉式广场、开阔草坪空间、丰富宅间花园等5大功能区、9大花境主题花园。

自带商业会所，社区有约2000平运动会所，自带高端泳池；开发商装修交付，装修标准有豪宅标配的中央空调、全屋地暖、新风除霾系统，还贴心包含玄关收纳、厨房收纳、卫浴收纳、走道收纳、飘窗收纳等多种收纳系统。

大虹桥+高品质

要说浦西最热的规划，就要数大虹桥了，面积广阔，涉及的区域板块很多。江桥板块一半在虹桥主城区，一半在拓展区，全板块都在规划内。

江桥内部重点规划也是丰富有力的。有“一区、一城、一湾”，还有“一核、一带、三轴、四区”，和“一带、三心、四轴”、“两轴、三心、多片”。

龙湖天璞，2017年2018年的热门盘，也是现在江桥二手房市场中的天花板。2018年认筹率164%，新房成交均价5.2W/㎡，二手房成交7.9W/㎡，涨幅54%。

外有规划和配套，内有高品质的住宅和舒适的生活。

小区在园区打造上，不惜成本，从观景到享景，打造了滨水、社交、亲子、运动、休闲等七大秘境系统。

龙湖天璞是由三条河支流环绕，占据天然水景资源的项目，整个上海也难以找到这种得天独厚的景观优势。在设计上，天璞景观设计师利用沿河丰富的竖向高差，打造了一个晨光初露滨江慢跑道，饭后散步，晨练慢跑，都有水景相伴，惬意十足。

小区还配备了科技运动区、中央阳光草坪、纯实体豪华游艇会客厅等全龄段功能设施。

大虹桥辐射的范围比较大，最相似也最密切的两个板块就是江桥和徐泾，板块全在红线范围内，还都有轨交直达。2018年上榜的同样也有徐泾的小区仁恒西郊花园和完了天空之城。这两个小区在前几年就已经上榜，也单独介绍过，也是热度不短的小区。

2018年能明显的感觉到市场又热了起来，认筹率超过100%的楼盘很多，前滩、张江的项目甚至认筹率超过1300%。热门的板块一直高热不下，始终都是受追捧的。也有像莘庄这样常年新房断供，备受关注的。加上项目本身品质也都不错，在二手房市场上也是很有自信。

还有几个大热的项目不在排行上，主要是因为可展示的数据量太少，用不足的数据来对比价格上涨并不能说明现在的涨幅情况。比如陆家嘴壹号院认筹率160%、森兰名轩二期认筹率457%、九庐认筹率121%等都是爆款楼盘，前两者可见挂牌房源都看不到，九庐只有挂牌价做参考。

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