陕西西安： 10万平方米小产权房被指税务零申报 数亿售房款流入开发商私人账户

锦绣新苑小区 冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣 西安报道

陕西劝业投资有限公司的破产重整没有赢家。

2022年7月中旬，西安市中级人民法院作出(2022)陕01破申52号《民事裁定书》，裁定受理申请人陕西勇捷建设工程有限公司（以下简称“勇捷公司”）对被被申请人陕西劝业投资有限公司（以下简称“劝业公司”）破产重组申请。

同年8月，陕西省西安市中级人民法院发布公告，以（2022）陕01破33号之一决定制定陕西众致律师事务所为破产管理人，并提请召开第一次债权人会议。

2024年6月初，《陕西劝业投资有限公司山水雅居项目造价审核确认报告书》由劝业公司破产管理人委托的第三方造价咨询机构出具了最新的报告书。

《报告书》中，关于工程造价核定中载明，勇捷公司主张工程结算总造价约为4100万元，而本次核定造价为960万元，且其中包含了劳务费用523万元，以及其他两个施工队的费用。

简单计算，勇捷公司核定造价为400多万元。与此前主张的4100万相差近10倍。

一时间，众债权人对于虚假诉讼的的质疑甚嚣尘上。

2024年6月末，中房报记者就该事件撰写了《陕西宝鸡：开发商破产牵出虚假诉讼案》，对劝业公司破产以及背后债权、诉讼纠纷的情况进行了报道。

随着记者深入调查以及多位熟知案情内幕的知情人士向中房报记者提供的详细资料佐证，劝业公司在陕西眉县开发的山水雅居烂尾项目只是其地产板块业务乱象的冰山一角。该公司十多年前借城中村改造之机掘金小产权房，大量购房款去向成谜。

小产权房的租售依旧火热 冷万欣/摄

沣景新苑小区 冷万欣/摄

掘金“小产权房”

7月9日下午，虽然距离入伏只有一周的时间，但是西安的天气因为连日的阴雨而凉爽，锦绣租售中心内烟雾缭绕。

中介人员放下手中的扑克牌，掐灭香烟之后站在门口，指着对面锦绣新苑一处没有安装防护栏的房子，告诉记者：“这个小区的开发商老板姓郭，你要是相中了这套房子，我们可以签合同”。

“有没有房产证，签的是购房合同吗？”记者问。

“没有房产证，这是小产权房，你要房产证的话西安怎么有这个价位的（房子），购房合同和开发商实嘉公司签，这房子就是他们郭总开发的。”

经中房报记者追问，中介口中的“实嘉公司”，正是劝业公司的曾用名——陕西华银实嘉投资有限公司。

据企查查显示，劝业公司成立于2005年6月，法定代表人为赵某，注册资本为1000万元人民币，经营范围包含：房地产投资（投资限自有资金）、开发。

据知情人介绍，早在劝业公司成立之初，郭某和赵某（现任劝业公司法人）就谋划参与西安市多个城中村改造开发，并在联合开发的基础上，对外公开销售小产权房。在开发建设阶段，郭某、赵某为了逃避缴纳税费，实现收益最大化等目的，将多个项目销售收入数亿元资金，通过私人账户往来，实现自由支配。而在此期间所有运营项目产生的债务，全部转嫁给劝业公司。

劝业公司成立之初参与开发两个小产权房项目。

2006年，劝业公司与莲湖区丰禾村委会合作开发的沣景新苑小区及瑞华大厦小高层住宅项目，共4.5万平方米，给村民返还不足一万平方米，其余三万多平方米目前早已售完。

2008年，由劝业公司与三桥村委会合作开发，位于西安市未央区三桥村的锦绣新苑，总建筑面积约7.8万平方米。其中安置楼1.1万平方米，分别是位于北边的1号楼和11号楼两栋住宅楼，其余6.7万平方米住宅公开对外销售，目前，大部分已销售完毕。

后期，劝业公司还在未央区三桥蔺高村一组，参与开发了相府蓝庭项目。

西安当地熟知城中村改造、小产权房开发流程的地产人士告诉中房报记者：“一般地产公司或者其子公司会负责小产权房项目的立项、报建、施工管理及开发项目的销售，村委会则是协助办理各类手续，包括村民决议和证明，介绍信等，收益分配则是村委会要一部分安置楼作为村内资产收益，开发商筹措开发资金和承担风险，剩余的土地由开发商开发，盈亏自负。”

中房报记者在中介人员的带领下，先后探访了锦绣新苑和沣景新苑小区。

看房过程中，中介明确告知记者，上述两个小区都是不能够办理房照的“小产权房”，但是又承诺“有70年产权”。

这些小区多为普通低层住宅楼，均价在5000元每平方米左右，而高层的房源相对价格要贵，但是也要远远低于西安市内大部分商品房价格。由于疏于管理，小区门口张贴了大量的房屋出租出售广告，相对低廉的价格和可能存在的交易风险，在这里不时上演。

记者查阅劝业公司土地摘牌记录发现，仅在宝鸡市有拿地记录，即宝鸡市眉县摘得的山水雅居项目地块，并未查到锦绣新苑和沣景新苑小区所处地块出让信息。

中房报记者梳理发现，2010年11月前后，西安市在小产权房集中的几个区开始大规模整治小产权房，劝业公司开发的另一处小产权项目相府蓝庭就在整治之列。

据当地媒体报道，2010年11月沣渭新区工商分局、公安分局、国土局、城管执法局、三桥街办等5部门首次联合执法，对包括相府蓝庭和聚驾庄在内的26家无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心进行了全面清查和现场取缔。

2011年，沣渭新区日前，公、检、法等相关部门对部分小产权房的相关责任人作出了严肃处理，两家“小产权房”的三名责任人被追究刑事责任。

其中，相府蓝庭为6栋多层，位于蔺高村一组丰惠路南段，占地49.5亩，其建设开发商郭某陕西华银实嘉投资有限公司（劝业公司）法定代表人被西安市未央区人民法院判处有期徒刑一年，并处罚金5万元。

经此次查处后，劝业公司此后多年也未涉足小产权房，而是将目光投向了宝鸡市开发新的地产项目，结果还是以烂尾收场。

三桥街道是西安市小产权房小区集中的区域之一 冷万欣/摄影

购房款去向成谜

据知情人介绍，2005年郭某成立劝业公司之际，还成立了两个公司，分别为陕西新苑建设有限公司（以下简称“新苑公司”），陕西实嘉置业发展有限公司（以下简称“实嘉置业”），无论这些公司的法定代表人是谁，开发的项目在哪里，公司实际控制和运作的人均是郭某和赵某。

在项目操盘上，几家公司具体分工为：陕西劝业投资有限公司签订对外合作合同，新苑建设发展有限公司负责发包工程，实嘉置业有限公司负责营销收款。

所有项目运营的真正收款人均为郭某、赵某等人的私人账户。2005至2012年，这三家公司税务零申报，未缴纳任何税费。卖房收入款项全部进入私人账户。

换言之，劝业公司及其实控人，打着开发商的名义，游走在当地政商灰色地带，通过各种手段编撰虚假财务数据以达到偷逃税款之目的。

据前述知情人回忆，新苑公司成立之初的法人系曹某峰，曹某峰本人并不知道自己注册了公司，后因新苑公司涉及多起诉讼，曹某峰最后报案澄清公司与他无关。

而现在的股东南某娟也是虚拟人物，在一次的司法案件中，律师未能查询到该股东任何户籍信息，现在担任法人的赖某梅则是职业顶包人，所担任的七家公司执照全部被吊销，且所担任每家公司都牵涉由法律纠纷，另股东李某也是同样情况，也就是说，新苑公司从头至尾都是郭某实控。

事实上，从新苑公司的变更记录也可以印证前述知情人的表述。

据企查查，目前新苑公司目前的名字为陕西宝业泰投资管理有限公司，且处于吊销状态。实嘉置业在2014年2月也吊销了营业执照。

而且法人赖某梅，与李某均为2013年介入新苑公司管理层，这与郭某的经历时间相吻合。

沣东新城税务局 冷万欣/摄

数个地产项目被指零纳税

在沣景新苑小区，一名工作人员告诉中房报记者，劝业公司郭某还涉及了诈骗的问题。

“有一些买房子的人，被郭总骗了，说交几万块钱，能把小产权房搞到‘房产证’，有一些人上了当，交了钱结果郭某卷钱跑了。”该工作人员说。

熟悉西安房地产市场的业内人士，向中房报记者进行了简单的估算，锦绣新苑建筑面积7.5万平方米，沣景新苑建筑面积4.5万平方米，按照当时小产权房成交4000元每平方米的价格，去掉安置房的面积，有逾10万平方米小产权房入市交易，合计购房款保守估计也要4亿元。

一不愿具名的西安市会计师事务所负责人告诉记者，房地产行业正常税负不做规划，整体税负大于18%。

按照这个范围估算，劝业公司通过小产权房出售，获利之后涉嫌偷逃税款数额，在5000万元以上。

7月13日，中房报记者前往西咸新区沣东新城税务局，希望核实知情人所说劝业公司在2010年之前开发的房地产项目是否纳税的情况，不过沣东新城税务局工作人员告诉记者，企业的纳税记录属于非公开信息，无法告知。

另据企查查，劝业公司曾被该税务局列入税务非正常户，但是具体时间无法查询。

对此，四川丰庆律师事务所律师向纪全在接受中房报记者采访时指出，鉴于劝业公司成立之初的2006年就参与西安多个城中村改造建设，并在联合开发的基础上实施了买卖自由小产权房，在实施开发建设阶段郭某为了规避税收实现零申报的目的，数亿元资金通过私人账户往来，而在此期间所有产生债务却让公司承担，且涉及数十个债权人的客观情况。

向纪全认为，为了达到劝业公司真实破产重组的目的，保证每一位债权人以及投资者的合法权益，有必要对劝业公司成立以来至今的所有财务进行审计，并对部分具有争议的项目进行司法审计。

此外，考虑到在2005至2012年期间，劝业公司实际控制人郭某实际控制三家公司开发同一项目，且实际收款的均为私人账户。

据部分购房者提供的转账记录显示，多年前购房时，小产权房的购房款都转进了刘某（劝业公司出纳）、李某（实嘉置业法定代表人）等人的私人账户。

他认为，应当依法申请对郭某和赵某等人的个人账户进行司法审计，查清二人在三桥村与丰禾村村项目房地产销售款以及后期所缴纳的大修基金办理房产证费用等款项的去向，依法保障每位债权人和购房人的合法权益。

据熟知劝业公司幕后实控人郭某近况的知情人士透露，目前他的家人已经身在国外，而且大部分财产也已经转移。