都说天河北落寞了，还值得入手吗？

天河北最近成交太猛了，6月成交了110套，这个月截止到7月20日，共成交48套，本月预计应该是超过80套。

在新一轮房价调整后，所有小区都已经浮出水面了，流通性怎么样，成交量如何，多少钱值得入手都已经明牌了。

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这两年，广州所有板块的房子都跌了，天河北也一样，涨得比较高的也回调得厉害。

包括豪宅峻林，刚改盘中怡城市花园，还有学位房嘉尚国际，跟最高峰10万+比，有了20%多的回调。

一方面是学位的溢价过高，泡沫消除了，主要是这几年新盘多，都配有挂盘名校，抢了一部改善客源。

二是天河北本身老旧小区较多，满足不了改善们的需求，同样的价格可以去别的板块挑到更好的房子，大部分港式楼、单体楼走下坡路是很正常的。

三是没有任何增量了，虽说有11号线通车以及天河东站的改造，但是没有新的产业和人口进驻。

天河北有一种越秀化的趋势，如果你从高空中看，天河北跟香港的中环很像。

都是老房子，密度很高，离CBD不远，有配套、有商业、有交通、有学校，跟六边形战士没啥区别。

现在买天河北的大部分是两种人群，一种是在天河北或珠江新城工作的，另一种就是冲学校来的。

这两种人群有限定的目标，你让他们离开这里是很难的。

02

很多人以为天河北的成交只是学位房，因为它的学位属性越来越盖过地段属性，这个多少都有点误解。

相反，我认为它的学位属性在减弱，因为下跌已经说明这一点，不用过多解释。

反而是它不变的地段给了它一贯的加持，纵使广州再怎么变，珠江新城仍是核心，靠近珠江新城的五羊也好，天河北也罢，都是能够受益的。

这几年，因为天河北的落寞，大家把关注点都放在了缺点上，没有增量、房子老旧等老调常谈。

所有你看得到的东西都已经表现在价格里了，这个不叫分析，只是陈述，而大家讨论得比较少的是它不可比拟的居住属性。

真正的居住属性里面房子本身的占比不超过30%，更重要的是它的地段所带来的公建配套、公共服务、商务活动等。

另外还有一点，就是天河北的可对比性，既然大家都是没有增量的老城区，又都不相信画饼的新城区，配套无敌、价格亲民，天河北这个能满足你80%以上需求的房子就是可以买的。

在后房地产时代，广州大部分房子，或者总价三四百万以内的房子大多都是没有太大价值的，与其享受它未来的不确定性，不如享受它当下的确定性。

这就是买天河北的逻辑。

另外，买天河北的人群收入、学历、层次都是中上的，认知都不低。

03

天河北能不能买呢？下面具体介绍一下。

关键不在于能不能涨，而是看，第一流通性如何，流通性看中的是好不好住，好住就好卖，第二是有没有预算里比较匹配的房子。

天河北是一个绝对的存量市场，价格体系一目了然，和越秀区很多连大院都没有只有门牌的老破小是不同的，天河北的房子好太多。

最重要的是，对比同样差不多的房子，天河北比越秀要便宜多得多。

比如同样450万只能选到培正育才的一些70方左右的30年楼龄的老破小，在天河北你能选到不错的带电梯的小三房。

再对比海珠也只能选到保利花园、金碧花园这种20多年楼龄的，学位就差远了。

什么叫预算里比较匹配的房子？下面大概介绍一下当下的选筹思路。

比如你是2000万，可以选峻林、富力天河华庭、瑞安创逸，这里也是有有钱人的，有钱人也有自住和学位的需求，他们不考虑升值，只考虑住得舒服。

那如果你是1000万出头呢，可以选择中怡城市花园、侨林苑的三四房，以及龙口西的保利中宇、协和新世界三期等，注意，这些都是带花园的，不带花园的就不能买这么贵的。

600-800万的选择就比较多了，成交主要集中在，比如荟雅苑、穗园小区、芳草园、伊顿18、华标广场、希尔顿阳光等小区，这个区间要注意的是原装电梯，且必须是三房两卫。

300-400万的学位房，流通性最好的成交主要集中在中怡城市花园、嘉尚国际公寓、侨怡苑，这三个是比较贵的。

能自住的两房或小三房主要集中在龙口西，比如金田花苑、金海花园、太阳广场、鸿翔大厦、东方之珠等。

当然五百多万的三房也是挺多挑的，价格谈一下还是很多选择。

如果按照上面的选筹逻辑，基本上不会有太大问题。

当然，也不是所有小区都值得买，还要结合你的实际情况，如果你的问题比较复杂，建议做个深度咨询。

以上

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