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上海金山「新未来樾湖」

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建面约82-110㎡二期新品，全新样板间先睹为快本次新未来·樾湖，推出的304套房源，建面约82-88㎡装修户型进阶而来，建面约110㎡宽境户型惊喜上市。

82㎡3房2厅1卫↓↓↓

82㎡做3房是什么概念？

3房2厅1卫，在当下2卫风靡的情况下看似不太行，但其实是开发商对市场进行了深入研究，才得出这样实用的配置。

计算一下，当下市面上3房2卫的户型，大多都要在90㎡左右，多出的这8个㎡，以2万多的单价来算，也要多出约20万的总价。刚需上车，有时候对总价还是挺敏感的。

也正是因为一个卫生间，才能做出这样的尺度感。镜柜打开就是收纳空间，整体干湿分离，一边可以洗脸刷牙，一边可以上厕所，尽可能满足多人口使用的需求。即使早上也来得及，三口之家的使用绰绰有余。

从户型图就能看到三开间朝南，看了样板间的实景更觉得舒适。客厅朝南的好处不用多说，白天即使不开灯，整个空间也很通透。82㎡有这样的客厅，非常不错。

两个卧室也都朝南，无论是大人小孩都能享受到阳光，无需纠结房间的选择问题。主卧放得下大衣橱，放得下两个床头柜，还有这样的飘窗，想干什么都可以满足。

这样的朝南房间，没有孩子会不喜欢自己的小天地吧。就在主卧的旁边，父母照顾也很方便。

考虑到这个户型只有一个卫生间，三间卧室都在客厅的一侧，每个房间前往卫生间的路线都很短，从生活上来说，实实在在方便了每位家人的居住。

朝北还有一个房间，可以变成书房办公，可以变成儿童乐园给孩子玩耍，可以当成单独的收纳室，更可以是老人的临时住所，这就是三房的功能性。

这种82㎡的小户型是带有高品质装修交付的，看到这样整洁的厨房，三件套都配备好了，入住时也更加省心省力。

88㎡三房两厅两卫↓↓↓

110㎡四房两厅两卫↓↓↓

划重点

1、 这套建面略大的四房产品，更为适合于三代同堂的家庭居住。除了卧室之外，可以打造成先生的书房，可以是孩子的游乐场，功能性全部满足。即使是未来三胎也无需换房，家庭改善可以轻松一步到位 .

2、四开间全部朝南，通风性能和光照得到保障.

3、 收纳系统更充足，对于多人口居住的家庭来说，喜欢买买买的年轻人+不愿扔东西的年长者，都能拥有各自的收纳区域。

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点亮“上海湾区”城市品牌，金山未来可期虽然现在还有人质疑临港，但是3.1人才包圆了临港的房，强劲告诉我们世道变了，金山，已经加满了油箱，在跑道滑行！

虹桥国际开放枢纽的规划，一举向南延伸，把金山乃至浙江省的平湖、南湖都囊括进去，有点出乎很多人的意料之外，这究竟是唱的哪一出好戏？

答案非常简单：湾区

门户，意味着地理入口，也意味着流量端口，随着长三角一体化发展不断推进，金山，这个上海的西南门户，正成为蓬勃发展的新门户，立足大上海、联动杭州湾，面向长三角，以产城融合、高质量发展一体化发展为鲜明特征，

全力打响“上海湾区”城市品牌

乐高乐园来了！智能算力中心也来了！上海湾区科创中心已经运行2年多了！1500余家企业已经落户了，以海岛为应用场景的民用无人驾驶航空，试验基地也建在了金山。

产业聚集，人口导入，这是购买力对市场的想象，也是金山此刻正在面临的预告，未来的不同，是处处不同！

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金水湖成熟生活已然呈现，不止有未来，更有眼前繁华。

孤立、静止地看金山，这里远离上海市中心。

但在长三角一体化格局下，换种思路、换个角度，这里却坐拥独特的区位和资源优势40万平方米金水湖产业社区，绿化覆盖率达45%，全年空气优良天数300天以上

近20万平方米的金水湖，近万株的大型乔木、数十种鸟类栖息，与开放式景观绿地公园共同组成城市绿肺，形成居区低碳生态系统，家门口就是湖泊和绿地，春日赏花踏青，下楼即可。

以金水湖产业新城为圆心，三条高速公路G15、G1501和S4，轻松通往上海各方向。

距离金山铁路金山园区站5公里，可直达上海南站，换乘1号线和3号线通达全城。

竞衡八八广场，6万㎡的四星级金山假日酒店，竞衡八八电影院，图书馆“远见人文生活”……

一杯星巴克、一场电影、一本书，生活可以繁华、时尚而又小资人文。

由上海禾佳教育联盟主办的上海金山杭州湾双语学校，2017年9月已正式开学！

学校有多牛？看看每天一辆辆从市中心接送学子们，来此就学的校车，就懂了！

复旦大学附属金山医院，金山体育馆等，金山的生活，早已超乎想象。

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社区实景呈现

眼见为实，才放心先来看看新未来·樾湖

与金水湖的位置关系☟

央企华纺地产+百强房企新华地产+百亿房企和成地产。三强联手打造的低密住区，眼见为实才让人放心，感受下开发商在金山要给大家带来怎样的生活☟

实景呈现有哪些好处？

NO.1 实地勘察，户型采光实打实

为了空间看上去才显得宽敞，把“不标准”的双人床放在卧室里。有的会把样板房造在售楼处里，全屋灯光全开，很多样板房都会“骗人”。

上海金山「新未来樾湖」

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2024年全国房地产，十大机会型城市！

　2024年，全国楼市继续低迷。

　　但也不乏亮点城市，如何挑选十个相对扛跌的城市？

　　2024年1月初，老杨在每周聊房事中，曾甄选全国十大机会城市。

　　如今上半年过去了，这里分享一下十个城市的名单，以及当时的甄选的标准与逻辑。

　　过去两年，市场溃后，很多逻辑都跟以前不一样了，需要我们更加细致的做多维度的全面分析，所以运用了#全国房地产市场机会与风险监测系统#中的多个指标。

　　第一，回顾一下过去两年市场技术形态，也就是房地产市场景气度，预测一下2024年走势。

　　第二，观察住宅交易量。十个城市的都是有新房、二手房，加总之后我们看下量能。

　　第三，观察价格，房价的波动量和价格是观察。

　　第四，观察新房库存。里面包含两个指标，一是现货，当前可以卖的房子还没有卖完的存货。二是期货，土地已经出让，但是还没有上市销售的潜在供货。

　　第五，观察经济面。这是一个城市运行底层支持力，我们研究其经济环境景气指数。

　　第六，偏离度和牵引力。这组指标非常复杂，事物都是轮回的，运行中会有周期。我们看每个指标，都会在楼市火爆的时候会出现正偏离，偏热。楼市低迷的时候，在某些时段会出现负偏离，偏冷。房价泡沫指数，是衡量市场偏离度的重要指标之一。领先指数和当期指数之间的关系。其中再分解成两个指标：小马和老马。我们一般就把领先指数作为马，马在前面跑，去拉车；车是市场指数。有时马拉车，有时马罢工。

　　这套市场监测系统比较复杂，只言片语也讲不明白。目前正在付费使用我们系统的房企朋友们，可能体会更深一点；那些没有试用过，也没有使用过的朋友们，只是偶尔看到老杨在自媒体上发的一些图表，会存在一知半解。

　　以下，对2024年度十大机会城市，按照六个维度进行市场解析。

　　NO.1 北京

　　市场景气指数：2022年的市场形态是抗跌，2023年是补跌，预计2024会企稳，稍微往上走一些。成交量：北京是有韧性的，近三个月的成交指数-40，还是低于荣枯线的，但是低的不是很多。房价：过去的三个月，北京的房价出现了杀跌。价格目前是偏低迷的。库存压力：目前来看北京的新房的现货的库存压力偏大，供大于求。期货的压力偏小，略微供不应求。综合看现货和期货的话，北京库存压力未来的一年的话走势应该是中性的。经济面：北京的经济面是偏中性的，经济对楼市的支撑是偏中性的。偏离度与牵引力：北京的房价泡沫指数-28，就是说房价已经跌入到合理区间了。小马目前是90，小马正在拉车，而且是连续拉了七八个月了。老马是-1000多一点，老马目前还是没有拉车，不出力。

　　NO.2 上海

　　市场景气指数：上海跟北京比较类似的，2022年市场抗跌，23年补跌，24年应是企稳态势。成交量：上海目前的成交指数是-60。价格：近几个月杀跌，形态跟北京类似。库存压力：当前现货库存压力指数-35，部分新房供不应求。上海新房市场要强于北京，看供求，包含看一些红盘数量。期货压力指数是-100，未来一年上海可以上市的供应量其实也不是很多。经济面：经济环境指数-90，比北京要弱很多，对楼市购买支撑力是不足的。偏离度和牵引力：上海房价泡沫指数是10，房价泡沫还没有挤完。小马是35，已经有两三个月是拉车状态了。老马是-800多，老马的负值比北京要稍小一点。当前上海的房地产市场综合景气指数是-50，相比北京的-79的市场指数要略微好一点。领先指数是-24，弱于北京的领先指数。上海的问题在于，领先指数牵引力不强。

　　NO.3 天津

　　市场景气指数：2022年是较弱的，2023年是略弱的，2024年估计是中性的。天津过去三年的路线图，跟京沪是不一样的，2023年没有补跌，反而是略有走强。成交：近三个月成交景气指数是5，比北京、上海都要强。价格：最近三个月也是杀跌。杀跌幅度小于北京上海。库存压力：现货目前是中性的，期货-160，潜在供应严重不足，2024年的天津的新房上市量应该是偏少的。经济面：中性略强，比北京、上海都要强，对楼市的购买力是较好的支撑力。偏离度和牵引力：天津的房价泡沫指数是-54，属于超跌状态。小马是62，已经是连续七个月拉车的；老马-46，很快就会转正。当期指数目前-34，市场其实是比北京上海都要稍微好一点；领先指数24，也比北京上要好。天津技术形态整体上是不错的，只是城市能级比京沪深，要弱一些。

　　NO.4 杭州

　　市场景气指数：2022年是市场略弱，2023年起伏比较大，其中三季度跌幅明显，2024年我认为是中性的，横盘，市场重心略有上移。成交：量能是正值，近几个月总体站上荣枯线。价格：2023年下半年是偏弱的。库存压力：现货目前是略强的，部分新房略微供不应求；期货指标是中性的，供求还可以。经济面：经济环境景气指数是-83，是比较弱的。杭州的问题，经济环境指数偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫是正值，房价泡沫还没有挤完。小马-3，没有拉车。老马-100，其实还不错。当期市场景气指数是-18，震荡复苏的状态。领先指数是-28，未来半年拉车是不给力的。估计2024年下半年会有所改善，温度不冷不热，短期往上走的空间不大。

　　NO.5 合肥

　　市场景气指数：合肥过去的两年的形态，跟北京上海是比较类似的。我以前曾说过，2016年以来，合肥的形态，有点类似上海。2022年合肥市抗跌，2023的补跌。2024估计是略弱，企稳中的话会略增一点。成交景气指数：近三个月是-80，量能不行。价格：近三个月杀跌，偏弱。库存压力：现货略强；期货略强。总体上看，新房的供应压力并不大。经济面：景气指数-97，比前面几个城市都要弱，合肥经济面偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是-45，房价泡沫已经挤完了，进入到低估区间；小马是45，正在拉车，已经拉了七八个月了；老马是-900多，目前没有出力。当期景气指数是-64，较弱状态，但不是很弱。领先景气指标是-21。合肥的情况，2024年会稳住，应该会朝着复苏的状态推进。

　　NO.6 西安

　　市场景气度：2022年的市场是较弱的，2023年基本慢慢企稳；2024年估计还是偏稳中性，也不会出现明显的往上走，基本横盘。住宅成交：成交景气指数是40，交易比较活跃，情况类似天津；市场的容量比较大，城市基本面的偏强，导致交易量偏活跃。价格：近期小杀跌，杀跌的幅度小于前面几个城市；跌势没有那么的明显。库存压力：现货是略强的，略微供不应求，或者说供求平衡；期货也是偏中性的，天津的西安的供求关系还是可以的。经济面：景气指数是-70，较弱，支撑力稍微弱一点。我再解释一下，前面讲了很多的经济面，经济面里面包含了蛮多指标：比如gdp增速、人民币贷款、物价、人口等。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是-15，泡沫还没挤完，主要是过去几年，楼市持续偏强，房价收入比和房价涨幅都比较大，对楼市的短期走势是小幅的拖累。小马是-10；老马是很好，老马是520。说明过去长期走势，市场是没有透支的，领先指数牵引市场的重心还要往上走。西安，其实比较复杂。主要是2017年之前的那四五年楼市偏弱，近几年虽然它是偏强的，把前面几年偏弱的很多部分对冲掉了。当期的市场景气指数-6，其实相对很多城市来看，是比较强的，离正值区间是很近了。领先指数是-24，车子跑在马前面的，形态不是很好；我估计未来半年，市场应该不会往上走，是横盘状态。

　　NO.7 成都

　　市场景气度：2022年市场略弱，2023也是略弱，它没有补跌，市场指标，尤其交易量是比较强的，2023年三季度，出现偏弱的形态。2024年，预计是横盘。交易量：成交指数100，比较活跃，明显的站上了荣枯线，主要是二手房交易量保持很活跃，过去两年都偏强的，基本上在全国是独树一帜的。价格：过去的一年多，有时候涨，有时候小跌，但是近三个月是杀跌状态，有点就类似于其他高等级城市。库存：现货是略弱的，库存压力略微大了一点；期货，较强，未来一年，成都可以上市的新房量不会很多，供求关系还是可以的。经济面：偏弱，经济环境指数-123，可以说是前面几个城市当中最弱的；所以2024年，我认成都楼市上升的动能不足。其实偏弱的。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是零，刚刚把房价泡沫给挤完了。小马是-6，小马的牵引力是偏弱的；老马是780，老马的情况跟西安比较类似；成都和西安两个城市，来自于长期的领先和当期指数的关系，是高度的相似。成都的房地产市场的当期指数-37，基本上是略微处于合理区间；领先指数-29，略弱，对当期指数支持较弱，所以2024年市场大概率横盘为主。

　　NO.8 苏州

　　市场景气度：苏州2022年市场是很弱的，上半年很弱，下半年变为较弱。2023年，除了一季度有个冲高之后，二季度开始市场变得很弱。2024年，我预计由很弱变成较弱，较弱，下半年可能变成略弱。成交：苏州的成交指数-50，目前没有站上荣枯线，略弱。价格：跟其他热门城市一样，过去的三个月杀跌。库存压力：新房市场库存压力是80，略明显的供大于求；期货略弱，略供大于求；总体来看库存压力较大，新房市场不太乐观。经济面：经济指数-84，较弱，经济支撑力也不足。。偏离度和牵引力：房价指标是房价泡沫指数是-5。目前刚进入到挤完泡沫的状态。小马91，连续七八个月开始出力拉车；老马-350，但是负值比较小，2024年老马会转正，也即拉车。从领先和当期的关系来看，我认为2024年牵引力会稍微大一点。当期指数，当期的市场的经济指数是-99，处于萧条区间，领先指数-19，牵引力略弱。

　　NO.9 厦门

　　市场景气度：厦门2022年市场较弱，2023年波动比较大，一季度比较强，三季度的就很弱，四季度稍微反弹；2024年我认为是市场稳住，小幅往上走。交易量：最近的三个月是-40，也是低于荣枯线的，但是低的不是很多。价格：过去三个月杀跌。库存压力：现货略微供大于求；期货是中性。总体看未来一年还是可以的，不是很糟糕。经济面：经济环境指数-125，很差；整个福建经济面都偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫是-6，已经是明显进入到超跌区间了。小马20，连续四个月开始拉车了；但出力的程度不是很大。老马是-650，老马还在拖后腿，还没有发力。当期指数，当期指数是-56，领先指数是-36，近两三个月到市场是小幅复苏的，若领先指数仍是负值，制约了未来一年往上走的空间。

　　NO.10 广州

　　市场景气度：其实关于选广州，我是有点犹豫的，因为广州有些指标是偏弱的。2022年市场是较弱，2023年还是较弱，估计2024年是略弱。过去两年广州的市场景气度要高于深圳。成交：成交指数是30，站上荣枯线，偏强，要明显好于深圳。价格：过去三个月广州价格杀跌。库存压力：现货很多，新房供大于求的情况很突出；期货是中性的。经济面：经济环境指数-100，很弱的状态。偏离度和牵引力：房价泡沫是-30，泡沫已经挤完了。
小马38，出力拉车了。老马-720，目前还没有出力。当期市场景气指数是-72，处于较弱的区间。领先指数是-34，未来的几个月，市场景气度会往上走点，但空间较小。

　　上述，就是对十个城市房地产市场走势的技术分析。提示大家，上述分析的时点是今年1月初。而且，这是在全国大市低迷的背景之下，瘸子里挑将军，市场表现相对强一点的城市，或者说下跌没那么惨的城市，同时也很可能是下一轮楼市上涨的先头部队。如今，半年过去了，总体上还是符合年初预判的。下图是今年6月全国主要城市的房地产市场当期景气指数。其中，成都、厦门和苏州的走势，弱于年初的预测，其他七城城市符合预期。

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