北京
文/乐居财经 严明会
在收购猎场素来保守的滨江服务（03316.HK），却在持续加大力度购买关联方的车位。
7月16日，滨江服务刊发了一则持续关连交易公告，其中之一便是宣布当日盘后，其已与滨江房产集团订立停车位框架协议。
据此，滨江服务可在协议期限内（2024年7月17日至2024年12月31日），随时与滨江房产集团进行交易，取得停车位使用权，包括占用及转让权，用于再销售，协议设定的年度上限为1.5亿元人民币。
自2019年上市以来，滨江服务并未成功达成任何一起有效收并购。但最近一年来，这已是其第三次公告收购关联方停车位了。
去年11月29日，滨江服务发布公告，将从多个关联方地产手中承接1568个停车场的使用权，总代价约1.26亿元。再往前，是去年8月16日，滨江服务宣布从关联地产方手里购买了279个停车位使用权，总对价约1863.4万元。
前两次交易，滨江服务合计从关联方揽入了1847个停车的使用权，根据公告，合计总对价约1.44亿元均由滨江服务“内部资源拨付”，且代价“于相应的收购协议日期起计10日内以现金支付”。
数据显示，截至2023年12月31日，滨江服务手中的现金及现金等价物约为14.55亿元，较2022年同期的19.50亿元减少25.38%。同期，滨江服务账上还躺着约2.79亿定期存款和5793.9万受限制银行结余。
据此来看，此番与滨江房产集团进一步拟定1.5亿停车位收购协议，对于滨江服务而言的确不存在资金压力。
对于关联方滨江集团（002244.SZ）而言，是批量出售公司下属部分项目的未售停车位，“可实现存货的有效去化，优化资产结构，实现开发收益，加速资金回流”。
但对于走轻资产赛道的物企，耗费大量资金收购关联方重资产的行为，市场上的担忧情绪与之相伴。
从关联方收购停车位，滨江服务给出的理由是，“本集团作为为相关项目住宅业主提供持续物业管理服务的供应商，接手大规模销售期间未售出的剩余停车位使用权的转让及租赁将更为便利。”
不过，停车位去化并非易事，尤其是当下不动产行业整体持续低迷。
乐居财经《物业K线》查阅滨江服务2023年度财报获悉，由于购入车位增加库存量，截至2023年12月31日，滨江服务存货达约2.45亿元，较2022年同期的1.48亿元大增65.9%。
滨江服务的车位服务归类于其5S增值服务，2023年，其这一业务板块收入6.79亿元，同比大增172.5%，在总收入中占比提升11.6个百分点至24.1%，超过非业主增值服务成为第二大收入来源。
不过具体来看，包含一手及二手物业销售、租赁代理服务、车位及储藏室服务的优家服务，去年收入9769.2万元，同比仅增长7.1%，在三条业主增值服务线中增长最小。
斥资近超1亿收购的停车位，似乎尚未形成新的增长引擎。
但另一方面，2023年内，由于车位及储藏室销售业务增长导致相应销售佣金增加，以及拓展费用支出增加，滨江服务的销售及行销开支同比大增119.51%至1800万元。
2023年，滨江服务录得毛利率约为24.8%，同比下降了5.1个百分点；净利率同比减少3.2个百分点至17.9%。
从业务板块来看，占据毛利率高位的5S增值服务，营收占比提升，但板块毛利率由2022年的48.3%下降至2023年的32.3%。
同比大幅下挫16个百分点，滨江服务解释称，是由于毛利率相对较低的优居服务中硬装服务发展迅速，相关占比提升。
斥资数亿揽入关联地产的停车位，最终能转化多少营收与利润？是蜜糖还是砒霜？有待观察进一步观察。
行业的一个前车之鉴是中海物业（02669.HK），其自2018年开始大举布局停车位业务，在初期尝到几分甜头后，销售额不断下滑，且平均成交单价较低，利润被进一步侵噬。
地产行业危机未清，物企与关联方之间订立车位抵债或买卖协议屡见不鲜。如何变现这部分资产，是滨江服务们共同面临的重要考题。
相关公司：滨江服务hk03316
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