楼市调查 | 做时间的朋友 拿地二十余年李嘉诚北京再推新盘

观点网李嘉诚家族在内地到底还有多少“存货”？

十多年前就曾听闻李超人抛售内地房地产资产，但这十多年来，每隔一段时间就有消息表明，事情并没有这么简单。

本周以来，关于李嘉诚旗下北京新房项目即将入市的消息有刷屏之势，该项目为北京朝阳区东四环朝青板块内的御翠园（备案名为“逸翠园”）。

早在去年年中，就有御翠园即将开盘的相关消息流出。从时间上来看，当时正是在项目取得预售证后不久。

根据北京市住建委网站上的信息，御翠园于2023年7月18日取得项目预售证，准许销售面积93212.24平方米，包括9栋住宅楼，共计批准销售473套，住宅拟售均价介于9.07万元-9.81万元/平方米之间。

这批房源既有建面135、185平方米的高层，也有建面约345平方米的联排别墅。观点新媒体在7月17日下午查看楼盘表时发现，目前该楼盘住宅全部为可售状态。

按照进度，项目预计在今年底毛坯交付。也就是说，不同于大多房企近两年促销售抓回款的操作，御翠园取证一年已经从期房变为准现房，在销售上仍是不慌不忙。

由于项目定位高端，去化节奏上可能相对放慢，待到年底时以现房交易也不是完全没可能。

得益于早年间的大量积累，尽管近些年未曾听闻李嘉诚家族在内地市场获取土地资源，但仍有存货可供变现。

又因为在十几、二十年前城市界面远不如现在完善，拿地成本、地块长期持有成本在上涨的销售价格面前不值一提。

当然，典型做法就是分批开发放慢整体节奏，做时间的朋友，坐拥土地升值溢价空间。

例如，2006年因5宗闲置土地近十年未开发，和记黄埔被东莞市政府罚款近8000万元，成为广东历年来最大一笔土地闲置费罚款，以及2020年的成都南城都汇事件。

经查，除了去年刚取证的御翠园期房项目外，在“逸翠园”这一备案名下，还有8张项目预售证。分别是在2007年12月、2009年9月、2014年11月分三批次取得，目前均转为现房销售。

项目拿地时间则要更早，向前可追溯至2001年。

彼时，和记黄埔以7亿元拿下总建筑面积达40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。相关高层曾对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。

拿地四年后，2005年6月逸翠园一期动工，并于同年11月开盘销售。此时销售均价9000元/平方米。之后在2012年左右，姚家园地块还推出“御翠尚府”入市销售，销售均价已接近3万元/平方米。

即将开售的御翠园是逸翠园二期项目，也是姚家园地块唯一还在开发中的部分。距离将在年底建成的地铁3号线朝阳体育中心站仅百米，周边商业包括国贸、燕莎、三里屯、朝阳大悦城等。

有市场消息称，项目将在本月末正式开盘，除了联排端户因稀缺性保持原价之外，高层住宅及联排中户都将享有优惠。

不过，意向购买高层住宅/联排别墅的客户还需缴纳50万元/100万元人民币的诚意金。

若以9.5万元/平方米来计算，135平方米的高层户型总价在1300万左右，建面345平方米的联排别墅总价预计不低于3300万元。

诚意金足以证明购房者的心意，但市场对项目开发商和记黄埔的诚意可能并不算非常满意。

近期，同样由长江实业集团旗下和记黄埔开发的项目“海逸豪庭”正在经历降价风波。据传，该项目推出特价房，5折起售，最低单价1.3万元/平方米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。

公开信息显示，“海逸豪庭”位于广东省东莞市厚街镇，总占地超过7000亩，总建筑面积达200万平方米，是东莞少有的大型楼盘之一。该项目的拿地时间要比逸翠园更早，是在1999年，算下来整个项目已开发25年。

今年4月，李嘉诚旗下位于香港的两处项目开售，也均较同地段其他楼盘打了7-8折。

一方面，御翠园项目的土地剩余使用年限已经打了折扣；另一方面，降价主流下，市场是否愿意承担“原价”费用还留有疑问。

无论最后销售表现如何，至少目前市场已经给足关注度。