百家湖最后的想象力，藏在这座稀缺改善大宅里

当前的房地产市场，正在演变成一场资金流向与争夺的角力。

上半年以来，一线城市领衔松绑楼市，北上广深分别发布房地产优化政策，从降首付、利率到以旧换新、多子女家庭购房优惠，随后二三线城市相继跟进，房地产政策已接近最宽松的2014年。

楼市松绑背后，本质是各地对稳健开发商和高净值人群的争夺。在这场比赛中，重点城市核心区域的优质资产依然是角力焦点。

从土地市场来看，这两年头部房企明显偏爱一线城市，上海、杭州地价触及上限占比甚至超六成。成都、合肥、厦门、广州、宁波等地优质板块也竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。

折射到市场端，即便在新建商品住宅销售面积下降的2023年，全国单盘销售额超过100亿元的项目仍然有11个，其中9个楼盘位于一线城市，另外2个楼盘来自杭州、成都。

在这场“资金争斗战”中，南京作为新一线城市，也开始拿出“杀手锏”。全面取消限购、降低首付和利率、执行以旧换新、取消公证摇号等一揽子政策频出，全面激活区域楼市。

大力度新政之下，南京楼市升温，上半年累计卖出6万余套房源。同时政策利好延及土地市场，6月中旬南京出让的3宗地块全部溢价成交，整体溢价率高达15.8%，其中河西南地块竞价47轮，成交楼面价登顶南京楼面价TOP 2。

克而瑞南京机构总经理赵静波认为，2024年上半年，南京房地产市场于深度调整期中逐步摸索，整体走势在政策指导下波动维稳，高品质、高性价比为核心竞争力的购房逻辑在新房二手房的竞争中体现。南京正在用好房子树立起全国楼市的标杆。

200万江宁人只有一个百家湖

“地段、地段、还是地段。”李嘉诚总结的房地产行业黄金法则，在去年百亿热销项目中得到印证：位于稀缺地段的产品，即使是在行业下行周期依然受市场追捧。

在南京城市发展中，江宁区在各个行政区中均属第一梯队。经济上，2023年南京GDP17421亿元，江宁区3056亿元，占比近1/5，稳居南京各区榜首；面积、人口方面，江宁区占地1561平方公里，常住人口近200万，依然排名南京各区第一。

高校最多的江宁大学城，亚洲曾经最大的高铁站南京南站，南京唯一的机场禄口机场，南京第二大商圈百家湖商圈，6 所三甲医院，国家级经济开发区江宁开发区等例证，无一不在说明着江宁区的城市发展实力。

从1992年江宁开发区挂牌到2000年撤县立区，江宁三十余年城市发展中，百家湖因坐拥一线湖景、核心商圈和产业经济发展，在各板块发展中一骑绝尘。

“十四五”规划，江宁将高水平打造“创新名城核心区、美丽古都典范区”。其中提到要将百家湖城市中心区打造成“南京新地标”。

百家湖定位“南京新地标”，一方面源于得天独厚的资源禀赋。百家湖是南京江宁第一大湖，至今已有600多年的历史。另一方面得益于商业经济发展。百家湖拥有金鹰、景枫中心、21世纪太阳城等数座辨识度极强的大型商场。今年上半年，百家湖商圈的销售额破33亿元，位列南京所有商圈第二名，仅次于被称为“中华第一商圈”的新街口。

作为“江宁城市转型更新样板示范区”，百家湖的发展轨迹与苏州金鸡湖东不谋而合。金鸡湖兴起于苏州城市东拓，其商圈发展十余年间变化翻天覆地，圆融星座、新光天地、诚品、环贸ICC等大型商业综合体，让金鸡湖东一举成为苏州最繁华的商圈之一。

商业兴起，激活了百家湖和金鸡湖东的经济活力。而从默默无闻飙升到城市价值至高点，百家湖和金鸡湖东崛起的关键还在于产业的兴盛发展。

2019年百家湖北硅巷应运而生，与金鸡湖东一样引进高新科技产业，把握先进高端产业机遇，引进4千亿产业，中汽创智、西门子、爱立信等世界500强入驻，引进企业2200余家，吸引10余万高精尖人才。

同样的发展轨迹，未来百家湖北也将复刻金鸡湖东几何级增长进程，成为未来江宁城市核心和经济增长极。

7年断供稀缺宅地再更新

城市快速发展的另一面是，百家湖土地资源日益稀缺。南京土地信息网显示，2015年至今，江宁区共有89宗宅地出让，其中百家湖供应4宗宅地，仅占4.4%。2022年至今，在江宁出让的15幅地块中，触顶摇号的地块均在百家湖（百家湖G44、百家湖G16、百家湖G51）。

根据江宁“十四五”规划，政府将通过“退二进三”的方式，将厂房搬迁以获得空间，但工程量浩大耗时久，从搬迁至土地释放，不确定因素居多，G16、G44地块成为2023年百家湖核心区唯二出让的居住用地。

公开资料显示，G16与G44地块分别于2023年5月和8月竞拍，均触及地价上限，前者由厦门象屿摇号拿下，开发项目象屿华发铂萃云湾，后者被中建信和摇号获取，开发项目中建源上九里。

铂萃云湾虽也处于百家湖核心区，但户型面积段从刚需到改善均有涉及，相比之下中建源上九里116平方米四居户型起步，精准锁定改善客群，与百家湖区域高端改善定位更为契合。

百家湖作为南京高端住宅发源地之一，居住用地供应极度少， 圈层也极为纯粹。链家数据显示，最早的百家湖临湖别墅区，商贸企业董事长、台企老板、江宁制造业老板占比超六成；百家湖核心改善区高端社区业主占比80%，主要来自百家湖周边产业，如南瑞、东航、国家电网、生物医疗等行业。

优质景观资源、城市级商圈、全方位交通、高新科技实力和高端品质住区，这些东山老城区、南站板块等不具备的优势，让百家湖一跃成为南京的中央生活区，这也解释了百家湖二手房房价天花板为何高达6万元/平方米。

高GDP、高常住人口，让百家湖改善市场需求旺盛。与旺盛需求不相匹配的是，百家湖区域长期以来新房供应量的极度匮乏。200万江宁人只有一个百家湖，中建源上九里的到来，让江宁改善需求得以集中释放。

江宁高端改善最优解

5月18日，中建源上九里首次开盘，106套房源迎来121组客户报名，1小时内去化约6成，成为南京2024年屈指可数的摇号盘。

中建源上九里能在南京“高端局”中突出重围，对改善买家一击即中，源自区域稀缺性。作为百家湖唯一在售纯改善项目，中建源上九里汇聚了交通、商业、产业、生态等全维的高能级配套，形成“一轨一站、一带一路、一强一巷、一河一湖”的多维配套体系，满足百家湖改善居住需求。

这样的地段价值与潜力，与中建信和“府台系”住宅择址观不谋而合：非核心不立著，非自然不落子。正是基于江宁的发展潜力和百家湖板块的高端居住属性，中建信和选择在这里打造南京首个独资“府台系”项目。

珍罕容积率下，中建源上九里规划设计了9栋品质住宅，为每位业主创造美好的居住环境和空间，约80%的景观用地，仿照清初文学家李渔建造的金陵芥子园，植入东方雅奢的风格，打造“一轴、四园、五重空间”的景观布局，满足全龄段业主的生活、社交、娱乐所需。

建筑立面上，中建源上九里采用“长江灯塔”设计理念，大面积玻璃搭配香槟色铝盒金线条，营造高窗墙比，也做到了区域罕见的南北立面统一，立面品质封面感使其与周边其他楼盘的区隔度由此显现。

中建源上九里“臻贵美学生活馆”内，九里雅舍多功能泛会所涵盖四方水台、天地茶境、万物栖心、纵横酒廊、百家书屋五大功能场域，为业主营造专属的纯粹且丰富的社交场景，让其成为家庭生活的美好过渡。

作为百家湖中央生活区的高端改善产品，中建源上九里对户型和精装都做了升级，旨在打造新一代的高住商户型。

以其建筑面积约127平方米的四居两卫户型为例，其户型兼顾了控总价和改善需求，四面向南设计，大横厅和半开放式U型厨房与独立餐厅空间串联，餐厅赠送的飘窗与客厅阳台形成南北通透格局，客厅与次卧连通形成约7.3米跑道级阔景阳台，勾勒从容会客观景空间，套房式主卧设计了270°转角窗，增强了通透和采光性。五大飘窗的优越配置，强调了空间的实用性，又不影响空间的尺度感。

极致舒适的实用户型、面面俱到的楼盘品质、城市CLD的地段价值、背靠央企的稳健实力……如中建源上九里这般，“每把刀都锋利”的综合实力强劲全能盘，是百家湖当之无愧的低密改善天花板。

继首开大捷后，目前中建源上九里还有少量建筑面积约116~160平方米房源在售，其中116平方米户型作为项目的入门级户型，正在推出限时特价优惠，“低门槛”入手百家湖改善天花板，时不我待。