龙湖上半年销售511亿 “以销定支”节奏下的城市布局调整

观点网7月以来，上市房企先后发布6月的业绩公告，上半年的整体经营情况也随之显现。

上周五晚间，龙湖集团披露2024年1至6月未经审核营运数据及6月新增土地储备情况。公告显示，截至2024年6月末，龙湖集团累计实现合同销售额511.2亿元，合同销售面积365.5万平方米。

6月单月，龙湖集团实现总合同销售金额100.4亿元，合同销售面积73.4万平方米。6月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额67.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积53.5万平方米。

市场调整时期，业绩下滑仍是主旋律。观点指数研究院发布的“2024年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-6月份，前100房企累计实现权益销售金额13611.38亿元，同比下降40.77%。

华泰证券发布的研报数据则显示，截至7月12日，38家主要A股房企中25家房企已发布中报预告或业绩快报，2024H1出现普遍性亏损的现象，原因在于2022年以来的行业量价下行对房企业绩的影响开始显现。

上述披露中报业绩预期的25家房企中，20家房企出现亏损，5家实现盈利，即出现亏损的房企家数占主要房企比例达51%，再次创下主要房企中报亏损比例的新高（2017年以来）。

2022年以来房地产行业量价下行，导致今年结算业绩的进一步下滑，是业绩变化的主要原因。

华泰证券指出，整体而言，从中报业绩预披露的情况来看，行业整体业绩进一步下探，市场对企业业绩的挑战从民企延伸至国企，从中型房企延伸至龙头房企。

反映在龙湖集团，去年同期，龙湖集团累计实现总合同销售金额985.2亿元，合同销售面积579.9万平方米。以此计算，今年上半年龙湖集团合同销售额同比降48%，合同销售面积减少约37%。

从区域分布来看，今年1-6月，西部、环渤海、长三角、华中、华南区域分别为龙湖集团贡献了143.3亿元、102.9亿元、138.0亿元、53.8亿元、73.2亿元的合同销售额，分别占合同销售总额的28.03%、20.13%、27%、10.5%、14.3%。但五个大区较去年约有4-5成的不同程度降幅。

在以销定支策略下，区域的销售表现及市场变化，也影响到龙湖的投资拿地动作。

2023年上半年，龙湖在14个重点城市获取20块新土地，总建面257万平方米，总货值546亿元，权益地价180亿元。但今年截至6月末，龙湖仅在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、苏州等城市共计获取7宗项目，合计土地面积约21.7万平方米，权益地价约60.34亿元。

显然，相比已经在公开市场收手的各家房企，龙湖还算有余力，但也明显谨慎了许多。

上半年新增的7宗项目中，还有4宗是与其他企业合作进行的联合拿地，分别为西安、上海、北京、苏州地块。在保证一定“话语权”的基础上，龙湖也在尽量压降拿地成本。

例如，最近一次拿地是在6月5日，龙湖与中亿丰建设、苏州轨交组成联合体，以底价12.44亿元竞得苏州高铁新城地块，楼面价15000元/平方米。项目用地面积51844平方米，规划总建筑面积124482.08平方米，将打造16幢10-11层的纯洋房，部分顶层设计为复式产品。

该项目中，龙湖的权益占比为51%。拿地后二十余天，6月27日，龙湖集团便宣布该地块规划，拟建设为高铁新城首个“第四代住宅”社区。

公开信息显示，龙湖已在重庆、西安等城市成功开发第四代住宅，具备丰富经验。此次苏州高铁新城项目预计将推动区域住宅品质提升，为市场带来高端改善型产品。

而之所以继续在苏州加码，与龙湖集团在当地的销售表现密切相关。当地媒体报道，在苏州市区房企商品住宅销售面积和销售金额榜上，龙湖集团以12.9万平方米的成交面积位居销售面积榜冠军，以35.37亿元的销售金额位居销售金额榜亚军。

此外，龙湖在苏州六区布局了5座天街和1座星悦荟，形成住宅与经营性业务的协同。

事实上，截至2024年6月末，龙湖集团的经营性收入约为131.0亿元（含税金约139.4亿元），其中运营收入约为66.1亿元（含税金约70.7亿元）、服务收入约为64.9亿元（含税金约68.7亿元）。

去年同期，龙湖集团累计实现经营性收入约121.8亿元（含税金额约129.7亿元）；其中运营收入约63.4亿元（含税金额约67.8亿元），服务收入约58.4亿（含税金额约61.9亿）。以此计算，经营性收入同比增长约7.55%。

经营性业务的向好态势下，龙湖也正在朝着百MALL时代行进。抓住上半年的最后节点，龙湖南京雨山天街于6月28日开业，该项目是龙湖商业在南京打造的第5座天街，首次将“森系天街”的概念带进南京。下半年，龙湖商业还将在苏州、合肥、绍兴三座城市新开三座天街。

另一方面，此前不久的龙湖2023年度股东大会上，管理层曾提及，截至5月末，龙湖年内剩余到期公开债仅剩45亿元，2025年到期的部分债务也将在2024年内安排逐步提前偿付，确保年底短债在安全水平。

而在6月28日，龙湖集团宣布已提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS）并摘牌。该CMBS于2020年发行，总规模达到26.5亿元人民币，年化利率为4.25%，原计划于2025年6月为投资人提供行权选择。

于同一日，龙湖集团还提前赎回共计约6.22亿美元的优先票据。

对此，标普认为，龙湖集团在二级市场部分回购2029年和2032年到期的美元债，这表明该公司正利用足够的流动性主动管理负债。

标普估计，龙湖集团2024年剩余时间有45亿元的境内债券到期，全年没有境外债务到期。再考虑到举借商业地产贷款获得的资金，龙湖集团短期再融资风险有限。