激增！澳洲商业地产触底反弹！

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前言

澳大利亚今年第二季度的商业写字楼交易活动相较于2023年同期显著增长，增幅高达60%。

然而，由于谈判过程冗长且市场融资难度增加，当前的交易量仍远未恢复至疫情前的水平。

在四月至六月期间，一系列引人注目的交易包括Quintessential以2.5亿澳元的价格收购位于布里斯班的Queen St 240号，以及Mirvac以总价8.49亿澳元出售墨尔本Collins St 367号、北悉尼Miller St 40号和悉尼George St 255号等物业。

与此同时，Dexus也以3.1亿澳元的价格成功出售了其与加拿大养老金计划投资委员会共同持有的悉尼马丁广场5号的股份。

商业地产反弹？

此前，商业地产价值持续回落，叠加REITs的大幅下跌及多起写字楼违约事件频发，包括黑石在内的地产基金也面临赎回压力，市场对商业地产爆雷风险的担忧不断加剧。

空置率攀升、租金收入减少导致业主难以偿还抵押贷款，而中小银行在资产减值压力下收紧贷款，进一步加剧了商业地产市场的下行趋势。

从最近的交易中可以看出，地产行业中的大型建筑商和开发商纷纷抛售商业地产以修复其资产负债表。然而，中小型的地产基金和物业管理公司却选择抄底商业地产。

MSCI实物资产区域主管本·马丁·亨利（Ben Martin-Henry）表示，办公楼资本市场的解冻对该行业而言是一个积极的信号。尽管过去18个月中交易活动几乎停滞，降至全球金融危机以来的最低水平，但办公楼资本市场仍相对低迷。

他强调：“交易数量的增加需要一个起点。虽然目前仍低于历史平均水平，但我相信这是一个增长的开始。未来12个月内，交易数量有望接近历史平均水平。”

根据MSCI数据，2024年第二季度，全澳写字楼交易额约为30亿澳元，比上年增长近60%，但这一数字仍远低于2019年第二季度85亿澳元的交易额，仅为2019年同期的35.3%。

与此同时，华尔街的巨头们正忙于筹集新一轮的庞大资金池，旨在购入写字楼、公寓以及那些因市场困境而估值下降的商业地产。

他们预计，这些资产的价格将远低于数年前的水平。据《华尔街日报》报道，根据最新的监管文件披露，高盛、Cohan & Steers、EQT Exeter以及BGO等华尔街知名公司正联手筹集数十亿美元，专门用于不良资产的收购。

除华尔街外，景顺房地产（Invesco Real Estate）与喜达屋集团（Starwood Capital Group）亦在考虑设立专项基金，以聚焦不良房地产领域的投资机会。

与此同时，私募股权市场中，房地产融资领域也展现出了明显的回暖态势。

在全球经济放缓、商业地产供应过剩导致价格下行的背景下，中国商业房地产市场，同样深受其影响，然而预计在2024年，将吸引更多寻求抄底的买家。

当前，中国部分大城市甲级写字楼的价格相较疫情前历史高位已下调约30%，商业地产的成交价格折让幅度不断加深，抄底热潮正在外资交易领域悄然兴起。

例如，摩根士丹利成功收购了苏州、南通、嘉兴、太仓近21万平方米的综合物流地产项目；易商红木则瞄准了上海、苏州、杭州、昆山、太仓等地的物流及工业资产组合进行抄底；

黑石集团更是以53亿的巨资，全资收购了广州国际机场富力综合物流园；

而中国香港“四大家族”之一的新世界发展，也以22.9亿的价格，收购了成都和武汉的六项物流物业的全部权益。这些交易均显示出外资对中国商业地产市场抄底机会的浓厚兴趣。

我们可以看到在2022年第二季度，办公室交易额达60亿澳元，但是在2024年第二季度，仅为30亿澳元。本·马丁·亨利表示，虽然 2024 年预计有更多交易达成，但大多数交易都备受期待，在疫情之前，这些交易会更早售出。

例如 Charter Hall 的 A 级办公楼 333 George Street，尽管已上市超过 12 个月，但仍未售出。Cbus 是最新一家进入尽职调查谈判以购买该资产的潜在买家，但由于买卖双方的期望差距仍然太大，谈判终止。商业写字楼在经历一轮量价齐跌后，市场已经出现了抄底资金的涌现。

Quintessential董事长Shane Quinn（肖恩·奎因）指出，由于谈判时间的延长以及疫情期间交易流程的低效，交易完成所需的时间将有所延长。

他进一步强调，这些因素预示着反弹力度可能会减弱，多数资本预计将在明年之前保持审慎观望的态度。对此观点，笔者表示赞同。

过去18个月中，市场整体交易流程的效率陷入了停滞，但笔者相信，一旦市场参与者重新进入交易模式，效率将迅速回升。然而，由于当前效率低下，基金融资所需的时间与难度可能将超过预期，从而导致此轮反弹的力度不会特别强劲。

结语

目前，澳洲市面上也有不少优质商业地产项目等待慧眼投资人发掘，如您有意向进行投资，请扫描下方二维码联系专业人士：

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