福州三江口这一知名楼盘，被业主47页PPT痛批！

　　最近，一份来自福州三江口远洋天赋业主维权PPT在在网络流传，引来市场的热议，内容涉及：虚假宣传、建筑质量、首付贷违规，以及物业服务。

　　陷入“清盘”呈请事宜的远洋集团，日前还表示，公司坚持高品质交付。没曾想，话音刚落不久，福州“高端改善”楼盘便卷入交房维权的漩涡。

　　远洋天赋业主愤愤不平的第一点是：学校划片涉嫌虚假宣传。

　　仓山区小学划片6月中旬就已出炉，同为三江口樟岚片区的滨江正荣府、香樟南岸、榕城江山图、三江岚隽划片清华附中福州学校，樟岚郡、大东海江山府则在二部。

　　隔壁梁厝片区的龙湖景粼天著、中交中梁星海天宸，以及更偏远清富片区的泰禾福州湾、中海锦江城、三江花语，入读麦顶小学三江口分校。

　　各个都傍上名校，偏偏，远洋天赋在“村小”永南实验学校（小学部）过渡。

　　业主表示，远洋天赋在区位示意图等宣传材料以及购房合同中，均有提及项目西北侧规划教育用地。

　　在福州市自然资源和规划局2021年9月发布的《三江口局部片区(仓山区350104-SJK-C、D、E管理单元）控规调整方案》中，南江滨东大道南侧、壁头路西侧规划的确实是中小学用地。

　　但去年12月5日，根据公示，上述中小学用地变更为机关团体用地；今年7月5日，福州市自然资源和规划局又公示了最新控规草案，这块地变为机关团体用地+商业商务混合用地。

　　壁头学校落空了！

　　事实上，学校划片向来是不让宣传的。毕竟，政策经常有变，更何况于规划还未建设的地块。至于“可上清华附中二部”，目前业主出示的聊天纪录里，置业顾问并没有明确说“划片清华附中“。

　　算不算诱导，大家看图自行判断吧。

　　再次强调，学区划片存在很大不确定性，买房不能听信开发商口头承诺，可事先向规划部门核实。其实仓山区教育局早在2021年就回复过：

　　远洋天赋交房时才会公布划片学校。

　　另外，业主还提到：开发商虚假宣传97%得房率，几乎0公摊，89㎡实际量房面积没有86㎡。

　　这个问题需要第三方测量机构出具证明。一般来说，如果实测面积与购房合同的暂测面积误差比绝对值超出3%，可以要求退房，没有超过3%可以据实补算差价。

　　比起涉嫌“虚假宣传”，远洋天赋此次交房肉眼可见的是：质量问题。

　　根据业主“维权PPT”显示，主体结构问题包括外墙开裂、顶层毛坯屋顶、底板开裂。

　　此外，地下室多处开裂、渗水：

　　公区还有下沉式会所台阶开裂、草坪稀疏、路面积水等问题：

　　室内精装修也被吐槽诸多问题，如卫生间地面渗水漏水，洗手台/洗碗池破损：

　　又如，客厅、卧室墙体开裂、墙脚渗水、墙体不直、大密封条脱离、墙面掉灰：

　　另外，业主还罗列了油烟机风管未接、洗碗机门松弛、燃气管安装不规范等问题。

　　事实上，早在远洋天赋贴地价降价卖房的时候，业内就有传福州“万和系”势必要降标减配。降价埋下的质量隐患，如今算被“实锤”了。

　　开发商首付贷违规，也是远洋天赋业主此次维权的关键点。

　　47页“维权PPT”贴出的一个案例是，2023年2月，远洋集团的关联公司以装修贷的名义向业主贷款29万元，合同约定2023年10月偿还。结果业主逾期179天，今年6月被广州远鸥科技公司要求支付本金及4.52万的利息（月利2%）。

　　懂得都懂，大多数购房者申请装修贷并不仅为装修，还会通过POS机套现。

　　首付贷其实是福州远洋的“手艺”了。不止远洋天赋，马尾的世茂远洋东江湾和远洋山水早期都被投诉过“置业顾问诱导违规做首付贷”，官媒也报道过。

　　2021年12月，有位购房者买了远洋天赋首付66万的房子，因钱款不够被职业顾问推荐找第三方机构办理了30万贷款。若三个月内还完，由开发商承担利息。等他反悔了，要求退5万认购金却受阻。

　　开发商诱导办理首付贷等操作固然是违规的，但也是在你情我愿的情况下发生的。业主为什么现在交房又拿出来说？或许和47页“维权PPT”里写的诉求有关：

　　退房退款（含利息）！

　　确实有“首付款为个人消费贷款，贷款资质不符合银行贷款条件”，被银行退件而导致退房的案例，但实际操作难度比较大。而且购房者首付不够，仍然在开发商提供首付贷渠道后购买房产，有可能被认为本身也有过错。

　　至于质量不行，一般是地基及主体结构工程经核验确属不合格（参考三江理想城的“楼歪歪”），或者房屋质量问题严重影响正常使用，才可以直接退房。如果只是质量瑕疵，法院一般会判定开发商承担修复责任。

　　真金白银买来的房子，遇到降标减配+房价大跌确实糟心，但集体退房并不容易，主要还是要看合同条款里面的约定。让开发商整改问题，或许现实点。

　　在人人都有麦克风的时代，远洋天赋此次交房维权已经影响到项目在市场的口碑。

　　2020年12月，远洋首次进入福州市区，以15.15亿竞得三江口2020-65号地块，楼面价高达14706元/㎡。

　　但远洋天赋入市3年还没卖完。市不动产登记交易平台显示，872套住宅才网签588套，去化率约67%。奇怪的是，剩余284套住宅和796个车位，都处于限制/抵押状态。

　　或许说明：它家的工抵房，大概真是以房抵债的。

　　虽有央企血统，远洋集团也面临流动性危机。其2022、2023两年归母净利润累计亏损达370亿元。截至2023年末，一年内到期借款约697.5亿元，但同期的现金及现金等价物仅19.9亿元。

　　6月27日，远洋集团还收到美国纽约梅隆银行伦敦分行提出的清盘呈请。

　　债务压顶，除了卖资产，降价回血也是重要手段。

　　福州远洋天赋2021年高峰期卖2万出头，但被市场诟病是三无配套（无地铁、无商业、无名校），房价一路下行，坊间甚至调侃：远洋没有“天赋”。

　　89㎡全明四房的刚需产品走量后，开发商吃下了刚需地段卖改善户型的产品错配“后果”。项目目前主推132-159㎡的叠拼和大四房产品，叠拼总价跌破300万，平层单价跌破1.5万。

　　其实，项目早在去年6月就曾以贴地价格卖房，甚至8#402的132㎡工抵房单价仅报14590元/㎡

　　而当一家逐渐淡出福州市场的开发商，在期房阶段就持续亏本卖房，其实离“高品质”就很远了。

　　不管怎么说，开发商哪怕高位站岗，也都不该让购房者来买单！特别是楼市信心脆弱的当下，别再让“交房即维权”成为这届买房人的统一噩梦。

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　　稿件来源：东街一号

　　常年法律顾问︱北京市君泽君（福州）律师事务所