越秀地产西区豪宅：星汇云锦

星汇云锦是越秀地产在珠江新城的标杆代表作，也是越秀的高端楼盘，这与越秀在珠城其他偏刚需定位小区明显不同。

小区位置：珠江新城华成路1号
建成年份：2010年
总户数：974户
容积率：6.3

星汇云锦定位高端，产品有明显差异化特色：楼龄较新，外观时尚。

它的归家酒店式大堂和私人管家式物业管理，彰显一定的尊贵感和私密性。

小区楼下有4层云锦荟美食休闲商业广场，社区配套丰富便利。

这种建筑风格，物业管理形式和零距离的生活配套，深得年轻买家喜爱。因而，这里也吸引了很多高端年轻业主。据说，其中不乏网红明星和外国住户。

星汇云锦由4栋超高层住宅楼组成：

1座和2座楼高45层，4梯8户设计， 是85㎡~97㎡的小户型的住宅性质的公寓。

3座和4座楼高42层，4梯4户设计，6~34层是196㎡和242㎡的平层户型，35层~42层是588㎡~734㎡的复式户型。

关于98㎡的大两房户型，优先选择受噪音影响较小的东南户型A1栋和A2栋的04单位。

这个户型带入户花园，主卧带衣帽间，整体宽阔舒适，但较多斜边的存在影响空间利用，另外中高楼层还容易受到噪音影响；虽然有双层玻璃隔音效果还可以，但是会影响通风。

关于196㎡的大3房户型，优先选择东南朝向中高层。

A3栋的03单位和A4栋的04单位，做成舒适大三房，主卧带衣帽间和独立卫生间；卧室带斜边，不过户型较大，影响不算大。

关于242㎡的户型，朝向和楼层选择和196㎡户型一样。

A3栋的04单位和A4栋的03单位，这是复式之外最大的平层户型，全户3个阳台，整体方正宽阔舒适；东南方向楼下是断头路，车流量少，车速慢， 噪音不算大。

星汇云锦是2009年开盘的，开盘单价2万2，这个价格跟当时的凯旋新世界相差无几，高于当时产品偏刚需的保利心语。

现实行情中，星汇云锦价格跑输凯旋新世界和保利心语。

星汇云锦的地段、学位、楼龄、物业和产品力都不差，尤其是对比珠江新城西区很多小区楼龄旧、没花园、没小区配套，它具有压倒性优势。

房价似乎跑输了，问题出在哪里呢？

首先，它的户型产品是有断层的。只有80、90平米的一房两房和200平米以上的大户型；没有符合市场主力需求的100~150方的面积段。

对于买珠江新城的主力购房人群，在星汇云锦这里，很多人买不起大户型，小户型又觉得不够用，缺少了市场购买主力的支撑。

大户型总价高，流动性差；小户型占比高，放盘多，容易拉低小区的均价，价格踩踏。

其次，星汇云锦所处的珠江新城西区没有高端豪宅必备的景观资源和生态，缺少豪宅生活圈的板块氛围。

相反小区西侧受广州大道影响，噪音明显；周边很多商住楼和单体楼，密度大，人员流动混杂。

星汇云锦有两栋楼，全是两三百平的舒适户型；相比誉峰、观园、凯旋一期，星汇云锦楼龄更新，产品更加时尚。

相比颐德、花城湾、嘉裕公馆，星汇云锦价格优势更明显。

星汇云锦大户型的行情表现受同小区小户型放盘影响，降低了预期，流通性一般，比较适合能够接受居住在西区板块的豪宅买家。

拿铁点评

星汇云锦在2020年之前的表现都是不错的，是和嘉裕君玥同为西区最贵的楼盘。

但缺点也和西区其他楼盘类似，就是大小户型混杂不纯粹，没有景观资源，密度偏高，并不适合豪宅生态，甚至流通性和价格都不如20年楼龄的星汇园。

另外，虽然它楼龄新，但大面积户型产品一般，超过2500万的买家很难会去选择西区。

不过，我倒是觉得星汇云锦在西区的优势越往后反而越明显，特别是它的南向豪宅户型，毕竟珠城没有增量了，而且楼龄新在5-10年的时候并不明显，但到10-20年期间就会体现出来，也是考验它的豪宅物业服务的关键期。