官方发话：南京房贷“商转公”，暂不开展！

“南京房贷商业贷款转公积金贷款业务，暂不开展！”

最近，就广大网友关心的南京房贷商转公到底能不能实行一事，南京住房公积金管理中心给予了回复。

今年以来，厦门、马鞍山、郑州、芜湖等多个城市陆续启动商转公政策，实打实为买房人省下真金白银。问题来了，短期内南京为什么不能跟进？商转公，还要让南京人等多久？

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最近，有网友在领导留言板上求助：2020年在南京以商业贷款购房，作为刚需，非常关心南京何时能启动房贷商转公？

根据这位网友提供的有限信息，锐评君推导了大致情况：

求助中强调刚需，那么这位网友大概率是首套房。2020年，南京楼市尚在无差别火热的行情中，当时的首套房商贷利率普遍为5字头，以3月份的数据为例，主流银行的首套房贷利率在5.3%-5.85%不等。

但要注意，去年9月25日起，全国下调存量房贷利率，解放了一批站在商贷利率高位上的买房人。

我们做过摸排，存量房贷利率首次下调后，大家的利率普遍集中在4%-4.3%不等。今年调整后，有买房人能低至3.95%（与最新5年期以上LPR持平）。

可即使存量房贷利率已能3字头，在公积金贷款利率面前也毫无优势。

今年5月，全国层面下调了公积金贷款利率，首套2.85%，二套也不过3.325%。大家迫切希望商转公的原因，你知道了吧？

那么，南京到底能不能启动房贷商转公政策？7月10日，南京住房公积金管理中心给出详细回复，信息量很大，锐评君为大家重新排序划了重点：

①短期内南京无法推行商转公政策。鉴于南京公积金个贷率仍在高位运行（100%左右），所以南京目前暂不开展商业贷款转公积金贷款业务，以保证正常的住房公积金贷款业务不受影响；

②南京不仅没有商转公，反而进行过公转商。近几年南京职工使用住房公积金用于购房消费需求较为旺盛，住房公积金提取率较高（80%以上），归集的住房公积金在职工提取后，用于发放贷款的资金较为紧张。公积金管理中心分别于2015年、2020年两次开办“公转商”贴息贷款业务，以缓解放贷资金紧张状况；

③南京将会优化公积金相关政策。住房公积金贷款具有保障性和互助性，其贷款资金来源于其他暂未使用的住房公积金缴存职工，相关政策的制定实施，主要保障的是贷款购买首套房和改善性住房群体。后续，官方将根据住房公积金归集、提取、贷款资金使用情况，进一步研究相关政策，确保住房公积金互助性整体上最优化。

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据不完全统计，今年以来，马鞍山、阜阳、郑州、芜湖、厦门等多个城市陆续启动房贷商转公政策。

商转公，对买房人而言最显而易见的好处是省钱。

以贷200万、等额本息分30年还清、存量商贷利率3.95%计算，月均还款金额约9491元；转为公积金贷款后，首套利率为2.85%，月均还款金额约8271元。

这意味着，转换成功的话每月可少还1220元，当下的经济环境，这对很多家庭而言是不小的数字。

不过，关于这一政策，需要厘清几个要点：

第一，这主要针对未结清的商业性住房贷款，即存量房。部分城市要求商贷得还款1年以上；

第二，前提，需要借款人使用自有资金或筹集过桥资金，并征得商业银行同意，先结清商业性住房贷款后才能办理；

第三，已实行政策的部分城市，不支持组合贷款申请商转公。也就是说，只能申请商业性住房贷款转纯公积金贷款。

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作为能级较高的城市，南京吸纳了不少本地+外来的置业需求，公积金使用率居高不下。

以去年的情况为例。2023全年，南京公积金缴存额为702.25亿，可提取+贷款总额却高达871.43亿，公积金池里的资金紧张状况可见一斑。

数据来源于南京住房公积金2023年年度报告

当然，不光是2023年，前几年的情况一直如此。所以，官方得出结论，目前南京公积金资金使用率仍在100%以上的高位运行，暂不具备商转公的条件。

实际上，南京一直在探索公积金的相关优化政策，今年更是密集拿出组合拳：

1月新政，在南京购买法拍房，支持使用住房公积金；

5月新政，南京都市圈9城公积金打通，非南京户籍的贷款申请人申请贷款时不再收取居住证证明，南京都市圈9城公积金贷款政策同城化；

5月18日起，同频央行关于下调个人住房公积金贷款利率的政策，南京公积金实行首套利率2.85%、二套利率3.325%；

7月，南京公积金与以旧换新“挂钩”：对于参与存量住房“以旧换新”活动的缴存职工，参照多子女家庭公积金贷款额度。新购房在公积金贷款原基础额度上上浮20％，个人为60万元、家庭为120万元。

叠加更早之前的二手房住房公积金“带押过户”、提取公积金支付购房款等，南京的公积金政策已经相当完备。当然，不排除接下来还会有更多利好政策释放。

综合来看，锐评君认为，暂时等不到南京的商转公也没关系。当下，存量房贷利率已能降到3.95%；新购房商贷利率则更友好，首套3.05%、二套3.15%成主流。加上新盘花式优惠、二手房价不断探底，这是一个利好买房人的低成本买房时代。