上海土拍重回“价高者得”，热度延续分化

7月9日，上海完成了取消双限以及“沪九条”发布后的首轮土拍。

三批次四宗地成交了91亿元，整体溢价率增至8.44%，最高溢价21.18%，另外两宗地底价成交，参拍房企数量也有所减少，且清一色央国企。

上海取消双限后第一拍整体表现依然保守，热度分化明显，热门地块溢价率先突破10%，将进一步提振市场信心。

自去年自然资源部发文建议取消土地拍卖中的地价限制以来，集中供地22城中，除了北京、深圳和宁波三城执行限地价以外，已有19城土拍重回“价高者得”。

土拍取消溢价率上限后，高溢价风险需房企自行承担，这对房企成本管控能力和市场研判能力提出了更高的要求。

第三批次土拍是‘沪九条’出台后的首批宅地出让。自该批次起，上海取消自2021年实行的溢价率10%封顶原则，在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。

从土拍结果来看，新政取得了明显地效果，杨浦两地均高溢价成交（21%、17%），土地市场热度有明显回升。不过，土拍市场冷热不均的现象在双限取消后依然存在。

具体地块来看，杨浦平凉地块竞争最为激烈，作为三批次唯一的一块内环内宅地，共吸引了9家房企竞拍，竞拍轮数达到了60轮，溢价率达到21.18%，88462元/平方米的楼板价更是突破杨浦近三年招拍挂楼板价纪录。

另外，杨浦长白地块也吸引4家房企参与竞拍，最终经过79轮竞价被北京城建和越秀联合体竞得，溢价率17.12%，成交楼板价70272元/平方米。

宝山顾村和奉贤新城两宗远郊地块则以底价成交，分别被招商蛇口(8.680,-0.06,-0.69%)和中旅投资联合体、奉贤发展摘得。

2024年以来上海土拍市场一直延续分化行情，双限取消后分化情况更加明显，核心热点地块受多家房企争抢，非热点地块底价成交将成为接下来土拍主旋律。

从房企参拍积极性来看，即使取消双限，房企拿地依然谨慎保守。

三批次共有14家房企参拍，环比减少3家，平均每块地不到4家房企参拍，相较于上半年平均4.4家参拍主体热度有所下降，且清一色央国企，民企参拍积极性尚未调动。

地市热度的回升，除了挂牌地块质量明显提升之外，还有政策频发对新房市场成交和去化回升带来的影响。

CRIC监测数据显示，受新政释放和供应质量提升的影响，6月份上海新房成交规模止跌回调，6月累计成交6643套，成交面积80万平方米，同比跌幅收窄，新政效果显现。

地市热度上升，很大程度上与新房去化速度有关。

去化情况来看，6月共32盘入市，累计7497套房源，整体去化率50%。新政加持下，去化表现优异，去化率超70%项目有13个，占比41%，整体去化回升。

但市郊区及区域内部两级分化依旧明显，郊区项目中，高去化项目凭自身综合素质+借助市场窗口有所提升，去化7成以上有8个，但其余质素普通项目平均去化35%或平推，平推率回落至年初的20%左右。

为顺应市场需求，2024年以来上海土拍规则迎来多次调整。比如放宽中小套认定标准、比例，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，按“价高者得”的原则确定竞得人，同时放开房地联动价，竞品质、竞保障房改为合同约定。

“地价上限”还要追溯到2021年，彼时，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地，同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整。直至去年9月底，自然资源部下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等，随后热点城市土拍规则迎来调整，部分地块不再限制土地上限价格，重回“价高者得”。

至2023年底，重点22城中已有18城已取消地价上限，至今年6月，上海成为恢复“价高者得”第19城，目前仅剩北京、深圳、宁波三个城市执行限地价政策。

点状高热、分化加剧的现象在各城市取消地价上限后首场土拍中出现。

比如杭州，取消限价后首场土拍9宗地最高溢价率达38%，另有4宗地底价成交。成都亦如是，取消限价首场土拍的7宗地最高溢价率达到30%，但仍有4宗地底价成交。

双限取消后上海土拍也出现点状高热、局部分化的表现，这也进一步说明，取消地价上限并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，反而会在一定程度上加剧城市及区域之间的分化。

土拍热度的维系，既要有土地质量的保障，还要有高利润的预期，同时也离不开良好的项目去化预期。

上海第三批次土拍作为双限取消和“沪九条”发布之后首场土拍，整体热度在热点地块的带动下有所提升，整体表现出点状高热、分化加剧的特征。参拍的14家房企中仍以央国企为主，民企参拍积极性仍处于低位。

2024年以来，土地供应端延续“高频、少量、质优”的供地策略，在供应缩量和优质地块的带动下，三季度土拍热度有望点状回升，房企投资仍将聚焦在核心一二线城市的优质板块，随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争会愈发激烈。