谢逸枫：深中通道房产投资必看！哪些区域最值得买？

文/谢逸枫

笔者在7月初分别在深圳、中山的2个楼盘内售会上说过，深中通道的房产不是全部区域都值得买，必须要看交通（通勤）、产业（人口）、配套（教育、医疗、商业配套，价值）、资源（升值）、供需与库存（性价比）、产品（保值）。

深中通道是一项全长24公里的重要交通工程，包括世界顶级的7.6公里海底隧道。该工程于2016年开始建设，预计于2024年全线贯通，在六月通车。深中通道的起点位于深圳宝安，终点位于中山的马鞍岛。

深中通道设计双向八车道，限速限制在120公里/小时。通过深中通道，整个通车路线大约需要20到25分钟，过桥费为现金69元，粤通卡折后收费金额65.2元，收费年限为15年。这将为区域内的居民和企业提供更为便捷的交通选择。

2024年6月30日上午，深圳至中山跨江通道（简称“深中通道”）正式开通，下午3时通车试运营。一桥飞架伶仃洋，横贯珠江口，连通深中，联接起了深莞惠和珠中江两大都市圈，让大湾区城市群的内部城市更加紧密。

最直接的影响是深中通道开通后，深圳至中山之间车程从2小时缩短至30分钟，未来广州南沙至中山只需15分钟，珠海和江门至深圳从2小时以上缩短至1小时内，说明最直接受益城市为深圳、中山。

深中通道为深圳、中山部分区域带来房地产市场带来新的增长点和发展空间、投资机会与发展机遇。其一是深中通道促进粤港澳大湾区内城市的交通时间缩短，更加便捷性，缩短了中山与深圳的距离。

预计会刺激两地沿线及周边区域的住房需求（居住和商业物业）。通勤时间的减少，性价比、教育等资源的吸引力，更多人会选择在中山等城市居住、工作，享受更优质的生活环境，保持与深圳、广州核心城市的紧密联系。

其二是深中通道连接粤港澳大湾区两岸，将促进区域经济发展，吸引更多企业进驻，增加就业机会，进而带动房地产市场需求。其三是通道的开通，加速周边基础设施与配套建设，使中山等周边土地与房产价值得到提升。

其四是深中通道的起点是深圳宝安鹤洲立交，‌终点是中山市横门枢纽，才是重点。‌这条通道连接深圳市、‌中山市和广州市南沙区，‌全长24千米，‌横跨珠江口东西两岸，‌是粤港澳大湾区战略的重要通道。‌

深中通道的建设旨在打通以珠海、‌佛山为龙头的珠江西岸先进装备制造产业带和以深圳、‌东莞为核心的珠江东岸世界级先进制造业产业集群，‌促进粤港澳大湾区城市群的互联互通。‌

深中通道起点位于中山翠亨新区马鞍岛，终点位于深圳宝安机场，这才是房产投资的重点区域。深中通道，正是一项至关重要的交通基础设施工程，其起点位于中山翠亨新区的马鞍岛，终点则位于深圳宝安机场。

这对于促进深圳、中山区域内的经济发展、便捷的商务往来以及交流合作都具有重要意义。深中通道的建成将进一步加强深中两地的联系，促进更多的商业和人才流动，为整个珠三角地区的发展注入新的活力。

中山官网显示，马鞍岛专注于发展健康医疗、精密制造和现代服务业三大产业。截至2022年11月，马鞍岛已有133家企业入驻，70多个项目已动工，进驻马鞍岛的企业，80%为深圳企业，如华为、中兴、哈工大等，中山承接深圳的产业。

2024年中山工作报告提到，要深入推进深中一体化，深度融入深圳产业链供应链，建成深中公交枢纽站，深中航空港，推动在深圳设立孵化器、科创中心，全面对标深圳营商环境，推动超80项改革，新增100项政务服务“跨城通办。

自2015年“深中通道”批准建设以后，凭借两地通勤缩短、经济连接的良好预期，以及深中两地房价的较大差距，深圳客就开始涌入中山，占据了中山楼市的半壁江山。中山一年的成交量曾突破14万套，马鞍岛新房价一度超3万元/平方米。

2022年以来，中山市出台了不少楼市松绑政策，目前中山全市已不限购，外地户籍在中山买房不需要缴纳一定年限的社保。2024年5月以来中山市首套房首付比例再次下调，至15%，公积金贷款最高额度从90万元提升至120万元.

今年以来，深圳、中山两地的公积金开启互认模式，为两地居民跨城购房也提供了便利。合富数据显示，2024年5月中山全市新房住宅成交2050套，同比下降38.4%，低于2023年月均2586套的水平.

其中马鞍岛所属的南朗镇成交241套，低于2023年月均378套的水平。3月以来随着新政利好及深中通道开通临近，中山楼市看房及成交量有明显提升。5月中山新房成交量对比3月小阳春上涨20%。

从区域来看，这两个月深圳客、香港客咨询及成交增多，主要聚集在马鞍岛和市中心区。深中通道将给深中两地的经济发展、产业融合、人口聚集，以及居住需求带来长期的动力。

目前中山马鞍岛上的楼盘价格普遍回落至2万元/平方米左右。毫无疑问的的是深中通道的开通将促进珠江西岸的产业发展，加强人口的聚集，从而提高中山乃至周边城市房地产市场的活跃度。

马鞍岛上的新房住宅很少能卖到3万元/平方米，2万元/平方米左右是大部分项目的价格。有的楼盘价格已经降至1.8万元/平方米，而且还有8万元的过桥费补贴。可以说，该楼盘目前的价格已经较三年前降了五成左右。

马鞍岛的新房价格普遍在2万元/平方米，深中通道深圳出入口所在的深圳市宝安区新房价格范围在5万-9万元/平方米不等，相比之下，邻深的马鞍岛仍然处于价格洼地，是深圳价格的2.5倍-4.5倍。

根据《翠亨新区》规划，显示，马鞍岛是中山市东部的一个小岛，属于中山市翠亨新区的起步区，将在2035年建成国际化现代化创新型城市新中心，宜业宜居宜游的滨海生态科技新城。

马鞍岛是深中通道登陆中山的第一站，总面积35平方公里，相当于两个深圳前海合作区（扩容之前）的面积。上世纪八九十年代前，马鞍岛一片滩涂，后通过围海造田之后，马鞍岛逐渐成型。

2013年翠亨新区管委会正式成立，加上2015年深中通道等规划陆续落地建设，马鞍岛的面貌实现了完全的蜕变。2018年6月马鞍岛上第一块商业住宅用地公开拍卖，经过252轮竞价，万科以14.04亿元拿下马鞍岛北部地块，楼面地价13952元/平方米。

位居中山市楼面地价排行榜第一，出道就登上巅峰。2019年11月马鞍岛上拍出第一块住宅用地以“万科中天西湾汇”为项目名开盘，销售均价在3万元/平方米，算是当时中山房价的天花板级别。一年时间内，1837套住宅全部售罄。

万科之后，保利、恒大、招商、越秀、敏捷、中澳地产、宇宏地产、碧桂园、雅居乐、富元、华发、远洋、华润置地、粤海等品牌房企相继进入马鞍岛。部分客户来源于深圳，开发商无不紧盯深圳购房者，销售中心、样板间直接放在深圳。

深中通道的吸引力下，深圳客户成为中山楼市购买力的重要组成部分。乐有家数据显示，2015年和2016年期间，深圳客的涌入，中山一手住宅网签量稳居高位，深圳人在中山的购房占比高达50%，深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。

深圳人热衷到中山买房，主要是性价比高，是大湾区的房价洼地。乐有家数据显示，2015年深圳市二手住宅成交均价为4.4万元/平方米，中山市二手住宅成交均价为5550元/平方米，深圳房价是中山的7.8倍。

简单说，深圳一套房的钱可以在中山买七套房。限购、首套上升政策收紧之下，2017年中山市一手住宅成交套数减少至2万套，同比减少八成，深圳人在中山购房占比降至18%，一直到2024年还在调整中。

2018年-2021年四年间中山市一手住宅年度成交量相对平稳，恢复至6万套左右，这几年，深圳人在中山购房的占比基本维持在10%左右。2022年以来，在房地产行业整体下行的背景下，2022年中山市新房住宅成交量已降至3.7万套左右。

2023年，继续下降至3.1万套，截至2023年，中山新房住宅成交量已连续下跌5年。2024年5月中山全市住宅成交量达到2050套，环比上涨23.6%，今年以来首次突破了2000套的纪录，市场活跃度显著提升。

目前深圳、中山两地的房价差距正在缩小。乐有家统计的数据显示，2020年上半年，中山市二手房成交均价上涨至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均价为65435元/平方米，深圳房价是中山的4.7倍。

安居客数据显示，2024年6月中山市二手房挂牌均价9200元/平方米，相比2021年10月的高点1.19万元/平方米下降23%。6月中山市新房公示均价1.24万元/平方米，较2021年8月的高点1.51万元/平方米下降18%。

2024年上半年中山楼市经历短暂低谷后，逐渐回升。从网签数据来看，整体态势向上，尤其二季度，随着4.30、5.17、公积金异地互通的新政落地，深中通道通车等利好持续释放，市场反响良好，住宅网签连续多月上涨。

合富数据显示，2024年上半年中山市住宅网签9649套，同比下降48.4%。2024年上半年月均成交1608套，同比下降48.4%，除了2月份受春节长假影响，网签回落明显外，今年上半年中山月度网签整体逐步回升，6月达到最顶峰2120套。

深中通道的建成对于深圳、中山区域的发展具有重要战略意义。首先是将显著缩短深圳和中山之间的交通时间，提供更加高效便捷的出行方式，这对于两地的居民和企业来说将产生积极的影响。

促进粤港澳大湾区城市群的整体协同发展，推动人文、物流、经济和文化领域的深入交流与合作。其次是作为一项跨海通道工程，深中通道具备了重要的区域战略地位。将进一步强化深圳和中山在区域一体化发展中的核心地位。

促进两地之间的人员流动、资源配置和产业升级。深中通道的建成将为深圳提供更广阔的发展空间，扩大城市的辐射力和影响力，推动中山向高科技产业和高端制造业的转型升级。

深中通道的建成将对粤港澳大湾区的整体发展产生深远影响。通过缩短交通时间和促进区域间的交流与合作，它将为整个区域带来更多的发展机遇，并为居民和企业创造更加宜居和繁荣的生活和经济环境。

深中通道将为粤东和粤西两岸城市的发展带来重大推动力，居民和企业可以更加便捷地进行跨越伶仃洋的出行，促进了经济、文化、教育等多个领域的交流与合作。为当地的旅游业带来新的机遇和发展空间，吸引更多游客前来探索和体验。

深中通道的建设具有重大战略意义，为粤东和粤西两岸城市的发展带来新的机遇和动力。进一步加强区域间的联系和合作，为当地居民和企业创造更加便捷和繁荣的未来。推动伶仃洋两岸地区的发展，成为区域发展的新引擎。

房地产，首先具有非常强的属地性，因为户口、就业、教育因素，选择就近买房就是考虑这个属性。其次是城市之间的互相吸引，再次是城市的房地产政策、户籍政策、土地政策的变化，让城市、各个区域的差异性非常巨大。

所以，深中通道的房产，不是所有区域的房子都值得买，不要简单的被深中通道概念、产业协作和融合发展及15分钟、30分钟交通圈及生活圈概念迷惑，深圳、中山、广州南沙，其次是珠海、江门都属于不同能级的城市、区域。

深中通道产生巨大的“大连接效应”，让深圳和珠江西岸（珠海、佛山、韶关、中山、江门、阳江、肇庆、云浮）紧密连接，让中山将和东莞临深区一样，符合深圳城市区域发展的价值理念。

中山与东莞临深区一样，新房供应量大，且二手房远低于一手房成交，临深区出现多个“空城现象”。高库存、二手房流动性弱的问题，需要时间去消化。深圳东西北临深区的命运将全然不同。

东、西、北三个临深区，珠江西岸供应量超过东莞，低于惠州，其中中山、珠海低于南沙。这将是所谓的城市、区域差异性，包括产业、人口、供应、需求、库存、价格、产品，都具有差别性。

深中通道的两个重点区域，最大的问题是商业、生活配套及教育、医疗配套还需要完善，其次是通勤成本高，需要下降。最后是房价平均依然高兴。尽管深中通道正式投入运营后，将大大缩短深圳、中山两地的通勤距离。

深圳上班，中山居住的想象成为现实，不便宜的通行费让购房者苦恼不已。每天一来一回不包括汽油费，通行费就要130元，一个月22天工作日计算，每月通行费2860元，每年通行费3.4万元，加上中山房贷月供，不如在深圳买房。