新承租人是否需要审查同住人资格？均不符合共同居住人情形下征收补偿利益的分配原则？

上海市动迁利益分割共有纠纷改判案例研究（二）

【改判案例二】：沈某1等与沈某4共有纠纷一案

【争议焦点】： 新承租人是否需要审查同住人资格？均不符合共同居住人情形下征收补偿利益的分配原则？

【审理法院】：上海市黄浦区人民法院、上海市第二中级人民法院

【房屋性质】：公房

【案情简述】：

沈某4与沈某1系姐妹，沈某2系沈某1之子、沈某2与朱某系夫妻，沈某3系二人之女。

系争房屋承租人为沈某1。2022年7月24日，沈某1（乙方）与某某事务所有限公司签订《上海市国有房屋征收补偿协议》，根据项目结算单，系争房屋征收总利益为3,300,355.19元（该款尚未发放），包含协议书应付结算金额2,771,363元（其中协议记载补偿金额1,731,509.87元、签约奖励费500,000元、家用设施移装费2,000元、搬迁费1,000元、不予认定建筑面积材料补贴100,000元、均衡实物安置补贴400,000元、临时安置费30,000元、居住室内装饰装修补偿6,853元），以及增加结算金额528,992.19元（其中搬迁奖励费500,000元、征收补偿费用计息28,992.19元）。

系争房屋征收时，户籍在册人员沈某4、沈某1一方共五人。沈某4户籍于1995年1月6日因离婚从上海市迁入系争房屋，沈某4自述上海市系前夫母亲之房屋；沈某1户籍于2006年4月12日投靠亲属从上海市迁入系争房屋；沈某2户籍于2006年4月12日投靠亲属从上海市迁入系争房屋；朱某户籍于2018年11月4日因夫妻投靠从上海市迁入系争房屋；沈某3于2019年12月6日报出生在系争房屋。

关于居住情况，沈某4陈述其1995年因为离婚户籍迁入系争房屋后就住在该房屋内，1997年母亲再婚离开系争房屋去外居住，其就一个人居住在系争房屋，后被沈某1赶出去外面居住，2000年沈某4离开系争房屋前往日本工作生活，现仍在日本工作。沈某1一方则不认可沈某4在系争房屋的居住情况，沈某1一方陈述沈某4户籍迁入没有实际居住，至于她住在哪里不清楚，系争房屋主要是母亲在居住。沈某1陈述在1997年之前带着儿子沈某2在系争房屋居住过，1997年母亲再婚后没有居住过。沈某1的户籍迁入后没有在系争房屋居住，但平时系争房屋都是由沈某1打理。沈某2户籍迁入后没有居住过，朱某、沈某3亦没有居住过。为了证明沈某4的居住情况，沈某1一方申请证人李某、胡某、沈某5出庭作证。证人李某陈述其系邻居，楼上楼下，自1981年就开始在顺昌路那里居住，当时沈某1和她母亲一起居住，沈某1结婚后搬离系争房屋，其一直在底楼做生意，没有看到过沈某4过来居住。沈某1之母再婚后，将房子借给李某使用，大概在1999年还给他们。证人胡某陈述他们是一栋楼里的邻居，其在80年代搬到顺昌路居住，因为其要下楼烧饭，会经过他们家，没见过沈某4居住过。证人沈某5陈述母亲生前曾召集大家说沈某4户籍要进来，因为沈某4离婚，前夫让她把户口迁走，但母亲明确说沈某4的户籍可以进来，但不能居住，1995年沈某4户籍迁入后，几乎没有居住过，母亲心脏不好，都是邻居帮忙，沈某4一直在外。沈某4陈述其在上海有时候居住在女儿家里，有时候居住在朋友家里，或者租房居住，自己没有房产。

一审审理中，沈某4、沈某1一方均确认沈某4没有享受过福利分房。关于沈某1一方福利分房的情况，沈某4提交了1998年上钢五厂的住房配售单一份，受房人为案外人沈某6（沈某1前夫）。原住房地址为，居住面积25.5平方米，原住房人员情况为5人，包括户主沈某7、之妻杨某、之子沈某6、儿媳沈某1、孙子沈某2。新配住房地址为，包含2厅，居住面积分别为25.8平方米、15.8平方米，配售房原因为沈某6居住困难，新住房人员情况为购房人沈某6，受配人员共5人。沈某4认为沈某1、沈某2已享受过福利分房。沈某1一方认为该住房配售单中的新受配人员为沈某6，并不能证明沈某1、沈某2享受过福利分房。另，沈某1、沈某6于2019年3月14日协议离婚，离婚协议书约定婚后共同财产由双方自行分割完毕，各自名下财产归各自所有。沈某1还陈述其在本市没有其他房产。沈某2陈述其婚前有自购商品房，与朱某、沈某3一家三口居住在自购商品房。

一审另查明，系争房屋原承租人徐某，系沈某4与沈某1之母。系争房屋于1976年3月交换迁入。2010年1月26日徐某去世，后2010年2月系争房屋承租人变更为沈某1。租赁公房住户申请更户表显示申请理由为：原租赁产名号（母亲、徐某）于2010年1月26日死亡，现经家庭协商，一致同意将租赁户户名变更给女儿沈某1。成年同住人沈某4、沈某1、沈某2签字确认。

【一审判决】：

黄浦法院认为：

本案中，沈某4、沈某1一方的户籍均在系争房屋内。现沈某4主张其与沈某1为共同承租人，且在系争房屋居住生活一年以上，但未提交相关的证据证明，故一审法院无法认定其同住人资格。

沈某2、朱某、沈某3自认户籍迁入后未在系争房屋内居住生活，亦不具有同住人身份。

沈某1曾享受过福利分房，本身也不符合同住人条件，但其系公房承租人，故其可以获得征收补偿款，鉴于沈某1变更为系争房屋承租人时是基于沈某4让渡了自己的权利，故系争房屋的征收补偿款应由沈某4、沈某1二人共有。

判决：一、上海市黄浦区公房的征收补偿款3,300,355.19元，由沈某4分得1,650,177.50元；二、上海市黄浦区公房的征收补偿款3,300,355.19元，由沈某1分得1,650,177.69元。

【二审判决】：

二审法院认为：

根据查明的事实，系争房屋原承租人徐某去世时，当时系争房屋的户籍在册人员为沈某1、沈某4、沈某2，沈某2尚未成年，沈某1在此之前享受过福利分房，无证据证明沈某4户籍迁入系争房屋后实际居住满一年以上，均不符合共同居住人的条件。

后经所有户籍在册人员签字确认，系争房屋的承租人变更为沈某1。一审考虑到在徐某去世变更承租人时，系争房屋本无符合条件的共同居住人，依据规定，如户籍在册人员协商不一致，需进入指定承租人程序，若进入指定承租人程序，鉴于沈某4、沈某1条件相当，沈某1并不必然能成为新承租人。现一审认定沈某1能成为新承租人系基于沈某4的让渡，沈某4可与沈某1共同取得系争房屋征收补偿利益尚妥。

但系争房屋长期由沈某1控制，一审判决由沈某4、沈某1均分系争房屋征收补偿利益有失妥当，本院对此予以调整。综合系争房屋的来源、控制状况、承租人变更经过及当事人他处房屋情况等因素，从平衡双方利益出发，本院对系争房屋征收补偿利益酌情予以分割。

改判判决如下：

一、撤销中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2023）沪0101民初9451号民事判决；

二、上海市黄浦区公房的征收补偿款3,300,355.19元，由沈某4分得1,130,000元；

三、上海市黄浦区公房的征收补偿款3,300,355.19元，由沈某1分得2,170,355.19元。

【律师分析】:

“旧改征收律师”团队首席顾问，盈科上海律所资深律师雷敬祺认为，公房征收补偿利益分割纠纷案件，主要涉及到新承租人是否需要审查同住人资格及均不符合共同居住人情形下征收补偿利益的分配原则等法律问题。

（1）关于新承租人是否需要审查同住人资格问题，一、二审法院均认为需要审核，同时若一方成为新承租人系基于另外一方的让渡，则双方（各方）条件相当，可共同取得系争房屋征收补偿利益。

（2）关于均不符合共同居住人情形下征收补偿利益的分配问题，一审法院以家庭为单位进行均分原则，二审法院认为均分系争房屋征收补偿利益有失妥当，以实际控制房屋一方多分进行了调整，从平衡双方利益出发，对系争房屋征收补偿利益酌情予以分割。

我们“旧改征收律师”团队认为，一审按家庭均分的判决确实存在错误，但二审的改判方案也值得商榷，本案二审改判运用的是自由裁量权从平衡利益角度“酌情”调整分割，但针对类似情形，也有按成年户籍人口均分的相关生效案例。