最高楼面价32116元/㎡！刚刚，苏州3宗低密地块成交！

写在正文之前：因微信公号改版，请将我们设置星标，以防失联。

今日（7月10日）上午，苏州市区三宗宅地成功出让。

三宗地分别位于姑苏区护城河外板块、新区狮山板块、新区太湖科学城板块。三宗地总成交面积为8.59万㎡，总成交金额为21.18亿元，成交最高楼面价32116元/㎡。

三宗地具体成交结果如下：

分析师点评：

本次土拍是下半年苏州首轮土拍，从参拍和成交情况来看，我们认为当下苏州土拍行情依旧冷淡。

本次成交的三宗宅地，金门和太湖新城地块均只有1-2家房企报名，即便是狮山地块，也只3家房企报名，房企拿地积极性明显低于预期。

这与当前的市场行情是有着深度关联的，上半年房地产市场行情进一步走弱，新房库存去化压力明显增大，土地市场更为低迷。在这样一个背景下，房企拿地研判会更为谨慎，即便是核心区也要从板块供求情况、自身的产品开发能力和后期运营能力等多方面考虑。叠加当前房企资金困局依然没有得到缓解，房企信心不足，土地市场整体难有好的表现。

另外，据我们了解，本次参拍的房企中，除了本地房企外，仅象屿一家市场化程度较高的房企，而且也是近几年深耕苏州的房企。另外，张家港的金新城置业也属于张家港本土民企，参与开发过不少精品住宅。除此之外，本次土拍我们没看到其他头部房企的身影。

从本次土拍行情我们也可以预判，下半年苏州土地市场承压会更为明显，依然仅有核心区的优质地块能吸引房企参拍。而且即便是核心区地块，如果地块素质跟区域内在售楼盘（包括已出让未开售地块）同质化较高的话，房企参拍也会更为谨慎。

具体来看一下本次成交的三宗地块的具体区位详情和周边市场行情。

苏地2024-WG-Z08地块

一、地块规划条件

规划概要:

地块总用地(附图规划用地红线范围内)面积5364.6平方米，其中地上面积5364.6平方米，地下面积5364.6平方米。

地块用地性质为R2(二类居住用地)，用地面积5364.6平方米，1.0 <容积率≤1.2，建筑密度<30%，建筑最高高度<24米，绿地率> 25%。

特殊说明：

地块内北侧现存有10KV地下电缆，须保护好管线安全。

二、地块周边配套及市场简析

地块位于姑苏区金门板块，周边商业、交通、教育、医疗等配套十分齐全，且近距苏州古城各个景点，苏式生活氛围浓厚。

从房地产市场行情来看，地块所处的金门板块近几年出地较少，地块周边近距离内目前仅保利姑苏瑧悦在售，该楼盘于今年一季度首开，已网签房源均价约为4.2万元/㎡。

整体来看，由于本次成交的该宗宅地面积较小，对板块整体供求的影响并不会太大。至于具体能打造什么样的产品，还需进一步等待明确消息。

苏地2024-WG-Z11号地块

一、地块规划条件

规划概要:

项目位于玉山路南、淮海街东，总用地（附图规划用地红线范围内）面积24995.0平方米，其中地上面积24995.0平方米，地下面积24995.0平方米；（可建设用地面积(附图规划用地红线范围内)24995.0平方米。）

地块用地性质为二类居住用地（R2），用地面积24995.0平方米，容积率>1.0且<1.3，建筑密度<25%，建筑高度<24米，绿地率>30%。

特殊说明：

1.地块内住宅标准层户型面积不小于180平方米（户型面积包含公摊面积及套内面积）。

2.地块内6层以上住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于3000元/平方米，开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案；6层及6层以下的，鼓励建设为全装修成品住宅。

3.地块内社区居委会用房（按计算容积率建筑面积每户0.4平方米以上标准配置并无偿提供给属地政府)在周边统一配置，社区居委会用房按应建面积统一上交统筹资金，具体要求须满足《苏州高新区（虎丘区）住宅小区社区居委会用房建设和管理暂行办法》。

二、地块周边配套及市场简析

该地块位于新区狮山板块，周边教育、商业、交通、医疗、休闲等各方面配套密布，是典型的城市核心区位。且地块周边新老小区林立，城市界面较为现代化，居住体验感也较好。

从房地产市场来看，地块所处的狮山板块是近两年苏州新房热门板块，高端楼盘汇聚，市场热度也非常高，市场活力相对较好。

目前，狮山板块在售新盘有狮山金茂府、中海狮山云起、建发朗云等楼盘。2024年上半年，狮山板块的新房成交金额仅次于园区斜塘，位列全市TOP2的位置，上半年该板块新房成交均价约为4.4万元/㎡。

另外，原农干校地块（楼面价45454元/㎡，容积率1.02）打造的绿城逸庐预计今年下半年也会入市，该楼盘主打产品为联排+叠加，市场关注度极高。

本次出让的地块容积率也仅有1.3，这样一个容积率，叠加户型不小于180㎡的建设要求，打造的产品预计也将是洋房大平层+别墅类产品的组合。这样的产品相信也会有较高的市场关注度 。

苏地2024-WG-Z12号地块

一、地块规划条件

规划概要:

项目位于龙康路西、青城山路北，总用地(附图规划用地红线范围内)面积55522.9平方米，其中地上面积55522.9平方米，地下面积55522.9平方米；(可建设用地面积(附图规划用地红线范围内)55522.9平方米。)(地块内西北角有电力管线)

地块用地性质为二类居住用地(R2)，用地面积55522.9平方米，容积率>1.0且≤1.05，建筑密度<30%，建筑高度≤30米，绿地率>30%。

特殊说明：

1.地块内住宅标准层户型面积宜不小于140平方米（户型面积包含公摊面积及套内面积）。

2.地块内住宅6层以上（不含6层）楼层为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于 2000元/平方米，开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案；6层及6层以下楼层的，鼓励精装修交付。

3.地块内社区居委会用房(按计算容积率建筑面积每户0.4平方米以上标准配置并无偿提供给属地政府)在周边统一配置,社区居委会用房按应建面积统一上交统筹资金，具体要求须满足《苏州高新区（虎丘区）住宅小区社区居委会用房建设和管理暂行办法》。

二、地块周边配套及市场简析

地块位于新区太湖科学城板块，近距离南京大学苏州校区。

从区域界面来看，得益于官方的大力打造，目前太湖科学城板块配套兑现度较高，且其中不乏一些高能级的市政配套。教育、医疗、休闲等各种基本配套也已经十分齐全。加上板块内小区以次新小区为主，区域界面较新，俨然一幅活力新城的面貌。

从房地产市场来看，目前板块内有和萃澜庭、泊印澜庭等多个楼盘在售，上半年板块整体成交均价约为22500元/㎡左右。目前板块内主力在售产品主要以洋房、小高层产品为主。

本次出让的宅地容积率仅为1.05，适合打造别墅类产品，这类产品目前板块内较为稀缺，对于提升区域产品力、丰富区域新房供给将起到重要作用。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

免责说明：文章中所有观点和数据均为独立见解，仅供参考，克而瑞不对引用文章内容和数据及其所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U