华夏深国际REIT上市与背后的投资者们

观点网 作为2024年首单仓储物流公募REIT，华夏深国际REIT正式登陆深交所。

7月9日，REITs整体市场表现平淡，华夏深国际REIT上市首日开盘价2.49元，开盘后轻微下跌，收盘不涨不跌，收报2.49元，首日成交额2445.99万元。

基金首发资产为位于杭州市钱塘区和贵州省龙里县的两个深国际物流港项目，均为已经步入成熟运营阶段的高标准物流仓储项目。

仓储物流基础设施具有权属清晰、收益良好、现金流稳定等特点，在发行阶段，华夏深国际REIT就备受关注，实现超募。

基金网下投资者有效认购比例为60.68%，公众投资者有效认购比例为41.45%。

背后的投资者们

根据此前的发售公告，华夏深国际REIT发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三个部分组成。

其中，初始战略配售基金份额占比80%，网下发售的初始基金份额占比14%，公众投资者认购的初始基金份额占比6%，基金发售价格为2.49元/份。

保险、券商、私募基金一直是基础设施公募REITs参与度较高的主体。

据了解，华夏深国际REIT共有14家战略投资者，主要为物流产业头部企业、产业协同方、大型保险公司及其他金融机构。

在战略配售环节的4.8亿基金份额中，关联方深国际旗下的深国际资本（深圳）有限公司作为此次项目发起人的出资方认购1.8亿份，占基金总份额30%；关联方深圳担保集团有限公司认购3.33%，深圳市高新投资集团有限公司认购2%。

其他专业机构投资者包括，深圳市深圳港资本有限公司认购8400万份，占比14%，明湾深汇通私募股权投资基金（深圳）合伙企业（有限合伙）认购7998万份，占比13.33%，中国人寿认购3000万份，占比5%，以及其他投资者。

截至6月12日，华夏深国际REIT的基金管理人通过深交所网下发行电子平台共收到有效认购数量总和1.3842亿份，基金网下投资者有效认购申请确认比例为60.68%。

当时，招商信诺人寿拟认购数量为4000万份，为网下拟认购份额最大的配售对象；国开证券、华金证券、创金合信等投资者拟认购份额也均超过千万份。

数据显示，截至7月2日，基金基金份额持有人户数为2241户，平均每户持有的基金份额为267737.62份。其中，场内基金份额持有人户数为552，平均每户持有的基金份额为1,084,889.24份；场外基金份额持有人户数为1689，平均每户持有的基金份额675.63份。

结构方面，机构投资者持有的基金基金份额为579,469,135份，占基金总份额的96.58%（机构投资者持有场内份额为579,469,135.份，场内基金总份额96.76%；机构投资者未持有场外份额）；个人投资者持有的基金份额为20,530,865份，占基金总份额的3.42%（个人投资者持有场内份额为19,389,726份,占场内基金总份额的3.24%；个人投资者持有场外份额为1,141,139份，占场外基金总份额100.00%）。

图片数据来源：企业公告

截至7月2日，前十名场内基金份额持有人分别是深国际资本、深圳港资本、明湾深汇通私募股权投资基金、中国人寿、招商信诺人寿等。

底层资产与扩募

产城园区评论获悉，华夏深国际REIT首发底层资产是位于杭州和贵州龙里的两个运营成熟的高标仓项目，合计产权建筑面积354,968.47平方米，总估值14.88亿元。

其中，杭州的深国际物流港杭州（一期）项目位于杭州市钱塘区，可租面积约21万平方米；贵州的深国际物流港贵州·龙里项目位于贵州省龙里县，可租面积约14万平方米。

两个项目均位于核心物流节点，区位优势明显，从项目开园到现在长期保持稳健的运营状态。招募说明书显示，2020-2022年末及2023年9月末，华夏深国际REIT基础设施项目营业收入分别为9039.59万元、11044.54万元、11277.54万元和8535.47万元，运营净收益分别为7019.74万元、8300.18万元、8723.31万元和6339.51万元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期项目整体出租率分别为100%、95.57%、94.56%及90.06%，贵州项目整体出租率分别为97%、96.86%、97.52%及92.08%。受宏观经济影响和项目分期投入运营影响，整体出租率有所波动。

招募说明书预测，华夏深国际仓储物流REIT于2024年和2025年可供分配金额分别为7168万元、7308万元。假设均100%分派，以招募说明书披露的假定预计募资15.22亿元计算，该基金2024年和2025年的预测净现金流分派率分别为4.71%和4.80%。

就目前情况来看，在2023年剧烈波动后，2024年REITs市场进入平稳发展阶段。呈现在数据上，2023年国内REITs加权价格指数累计下跌19.2%，其中仓储物流REITs下跌-24.2%。

一位REITs研究人士对产城园区评论表示，在过去几年发展中，2021年REITs市场相对较为火热，2022年春节前后经历了一个小高峰，2023年以后进入到相对承压阶段，2024年初有所修复。

他认为，REITs产品其实跨越了股债估值的区间，目前估值比较准确地反映REITs资产的真实风险收益水平。

目前公募REITs市值已超过1000亿元，但仍处于起步阶段。他认为，中国公募REITs的整体规模潜力还远远没有被释放，至少将来三年时间里，最核心的任务还是规模拓展，有望是整体规模扩张预期比较高的阶段。

“如果未来把REITs作为新兴的大类资产来培育，实际规模和对资金的吸引力是同步增长。”也就是说，REITs市场规模越大，理论上能够吸引到更多资金配置，能够支撑市场整体估值，形成更加良性的扩张基础。

未来规模发展则可以分为横向和纵向，横向是新上市项目数量增长，纵向则是聚焦于扩募。

在储备扩募资产方面，深国际副总裁革非曾表示，当前项目资产占集团运营仓储物流资产的1/15，到明年底可能只占1/20，深国际可控资产体量大、质量高，储备优质项目丰富。未来华夏深国际REIT将持续通过扩募扩大资产规模，打造物流仓储领域的公募REITs标杆项目，为投资人创造更好的投资价值。

资料显示，截至2023年底，深国际集团在全国已运营高标仓储物流项目37个，运营面积合计超过470万平方米。预计到2025年，高标仓管理规模将达到800万平米，为华夏深国际REIT未来扩募提供了充足的项目储备。