广州楼市新政满月：日均成交量环比涨3成，外地看房团卷土重来

市区部分网红盘人气旺盛。

广州楼价经过调整后，购房者开始感觉有入手的机会。

吕颖雅/发自广州

“挤爆”售楼部、卖房到深夜、投资客“杀回”楼市再次上演。

尽管广州连续两个月遭遇雷雨天气，但在“5·28”楼市新政的发酵和多个楼盘持续打折促销的带动下，广州一手房市场迎来了复苏。

“自5月17日多部门出台政策‘组合拳’后，广州市典型楼盘的人气开始回升。来访和认购数据连续四周上涨，并在5月28日后的一周达到高峰。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，虽然近两周略有下降，但总体保持在相对高位，较新政前有显著改善。

中指研究院的数据亦显示，从6月1日到6月25日，广州一手房成交5469套，是今年以来表现最佳的月份。与去年同期相比，成交量增长14.3%，日均成交量较5月增长31.5%。

外地看房团重返广州

作为政策最为宽松的一线城市，在取消房贷利率下限、首付比例降至15%，以及限购进一步松绑等利好的推动下，广州楼市再度吸引了投资客的关注。

6月22日至23日，位于广州市黄埔区的保利招商华发中央公馆迎来了来自江浙沪的100多人看房团，售楼部现场座无虚席，部分购房者甚至需在门外排队等候入场。

据项目相关负责人介绍，项目户型使用率超过100%，价格比周边二手次新房还要便宜，被认为是黄埔区性价比较高的楼盘之一。自5月开售以来成交火爆，成为黄埔区5~6月新房成交套数、面积、金额“三冠王”。此次团购活动提供的优惠价格为4.1万元/平方米起，总价330万元起，最终共成交了27套。

在过去的2020年到2021年中，黄埔区曾迎来多个外地看房团，推动该区楼价领涨全广州。然而，随着黄埔区取消人才购房政策，外地投资客的大门彻底关闭。近两年来，市场呈现逐渐下行趋势，黄埔区楼价一直在“挤水分”。

“外地看房团的再次出现，从侧面反映了当前确实是‘抄底广州楼市’的机会。一方面是限购、限贷、限售政策的宽松，另一方面，广州楼价经过调整后，购房者开始感觉有入手的机会。”肖文晓表示。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，个别全新项目以低于周边二手房价的价格开售，因此吸引了一些投资客入市，但当前环境下，投资需求仍属个别现象。

仅5%网红盘成交火爆

中房君了解到，在这波市场行情中，不少网红盘去化表现理想，尤其是位于海珠区和天河区的改善型楼盘，表现最为突出。

广州市海珠区的中海大境项目相关负责人透露，项目在6月初加推全新7栋，期间经常卖房到深夜，销售金额达7.2亿元。与新政前相比，项目的来访量和成交量均增长超过一倍。自6月份以来，工作日的平均来访量约为30~40组，周末则超过100组。

天河区的中国铁建招商西派天河序项目负责人也表示，项目在6月份成交了30套单位，销售金额约3.5亿元。新政实施后，老客户的回访活跃度明显增加，占总来访的30%，而新客户的增长幅度较新政前高出25%。

然而，中房君走访其他项目后发现，“出圈”的热销楼盘只是个例，并未形成市场整体趋势。“广州现有近400个在售楼盘，真正成交火爆且价格稳定的楼盘仅占约5%，供大于求的情况下，‘以价换量’仍是市场的主流。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

“降低首付和利率对刚需楼盘有一定的促进作用，老客户的交易转化率有所提升，但整体市场要达到火爆程度仍有一段距离。”广州市增城区某刚需楼盘相关负责人表示，随着端午假期客源的基本消化，近两周的成交量开始显著放缓。

据观察，广州市各楼盘的优惠幅度未见减少，特别是库存量大的增城区和南沙区，价格底线仍在不断刷新，让利促销和加大合作渠道力度已经成为常态。以增城区为例，100万元以下的新房越来越多，如石滩板块的敏捷绿湖首府总价61万元起，永宁板块的珠江时光荟67万元起。

“目前各大开发商都在努力冲刺年中业绩，许多外围区域项目的价格已回到2016~2017年左右的水平，市区项目大部分价格也调整至2020年房价明显上涨前的水平，楼价已接近底部。”冯佩云表示。

根据国家统计局数据显示，5月广州一手房价格环比下降1.4%，延续了12个月的下跌趋势，同比下降8.3%。

保姆式卖房服务

房企积极促销，但从需求端来看，购房者依然面临诸多困境。

黄韬表示，对购房者而言，“卖房难”仍然是主要问题，市场尚未形成完整的“以旧换新”闭环。许多购房者认为新房价格下降幅度不足以弥补旧房折价，选择暂缓置换计划。此外，由于对未来收入预期下调，一些购房者也不敢轻易入市。

“从2023年初开始，我一直希望通过‘卖一买一’置换新房。起初放盘有2~3批买家咨询，但由于对市场不了解错过了成交时机。后来房产中介机构也不再积极推广，一年来看着旧房逐渐贬值，如今只能选择观望。”有置换需求的购房者林霞（化名）如是说。

多个改善型楼盘相关负责人表示，目前观望的客户大部分手头上的房产位于旧小区，放盘量大，成交周期长，主要担心旧房售出时间长，价格与预期差距较大。此外，他们也担忧未来可能会有新政策出台，或者利率会进一步降低。

为此，开发商也在积极寻找突破点，推出了“以旧换新”业务，为业主提供个性化的销售策略，包括补贴佣金、1对1的房源分析、市场反馈、谈价指导等服务，以加快房源去化速度。

据保利相关负责人透露，保利的置换业务在新政刺激下业绩显著提升。5月1日~6月15日，“以旧换新”服务已促进保利新房成交152套，销售金额6.8亿元，帮助保利业主卖出旧房48套。

万科花地湾也推出“主城焕新计划”，不仅由专业置换团队提供全程服务，还为客户提供官方贴息超抵政策，统筹花地湾片区周边的万科房源，为置换客户提供从租房到入住的“一站式过渡”服务。

此外，市场上不断推出刺激成交的招数。例如，许多楼盘推出“无忧购”活动，承诺在一定期限内旧房卖不出可无条件退房。同时，一些银行针对特定项目推出“先息后本”还款业务，也对成交起到了促进作用。

关于后市展望，黄韬认为广州楼价已经触及底部，预计未来将在当前价格区间内震荡，上下波动约5%~10%，而急剧大幅上涨或下跌的可能性较低。他指出，7月和8月是传统楼市淡季，市场将逐渐回归平静，下半年的主要目标是稳定房价。

肖文晓则预计，广州楼市政策放开的边际改善效果将持续显现，带动成交量回升，并且市场表现将优于上半年。他认为，房价跌幅有望逐渐收窄并逐步企稳。