抄底农村，楼市最魔幻的政策出现了！

　　主意还是打在了农民兄弟头上。

　　曾经打响我国农村改革第一枪的安徽省凤阳县，这两天又凭实力登上了热搜。

涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。

　　类似的政策也出现在江苏南通、湖北鄂州，大家在鼓励老乡买房的执念上心有灵犀。

　　只要用5万元的购房补助，就能鼓励农民朋友退出世世代代居住的宅基地，相当于买仰望U8给了一万代金券。

　　我们来抽丝剥茧看下这项政策的真实用意。

　　首先需要注意的是，这项政策出台是置于“房地产市场平稳发展”的语境之下。

　　因此政策的出发点就变得非常纯粹了，与当下正火的乡村振兴概念无关，与城乡融合这种宏大命题无关。

　　只是单纯的鼓励农民进城买房，以此完成去库存的任务。

　　然后，这项政策在制定时还隐藏了一些设计巧思。

　　对于“自愿弃宅基地的村民”一次性基于5万元奖励，先不说这笔钱是多是少，单是乡亲们拿到这笔钱就需要触发两个前提。

　　一是5万元是购房奖励，用途限定在进城购房，也就是说需要有购房置换需求，钱才能兑现到乡亲们手里；

　　二是退出的宅基地需要用于村集体农业复耕复垦之后，乡亲们才能拿到钱。

　　尤其是看到第二点，如意小算盘的声响已经隔着屏幕震耳欲聋了，本质上还是地票游戏的延续。

　　大家都知道我国有18亿亩耕地红线不容触碰，如果城市的建设用地需求不够用需要将边界开拓到拥有巨量土地资源的农村手里，怎么办。

　　这时候原重庆黄市长就开创性搞了一个地票制度，实行占补平衡，在不触及农村土地产权这个敏感地带的前提下暗度陈仓搞城乡土地资源置换。

　　将农村宅基地或其他公共用地推平复垦为耕地，有关部门审核通过后，置换出相应的建设面积，以票据的形式进入土地交易市场；城市里再有建设用地需求，招拍挂地票即可。

　　如此一来，耕地红线没有突破，还增加了城市的建设用地指标。

　　这场占补平衡的交易过程中，看似双方各得其所，实际上乡亲们却付出了极大代价。

　　往往只需要每亩几万元的低价就可以变相拿到农民朋友宅基地的类似永久产权，然后再以每亩百万级别的价格出让给开发商，这种天然的收益放大器自然让无数地方趋之若鹜。

　　很明显，当下的凤阳是没有意愿拿出5万块给存在置换需求的乡亲们的，最终的出钱方还是要寄希望于土地出让，由其他大户来买单。

　　农民进城演变成一场农村版本的以旧换新。

　　当下我国房地产市场的主旋律就是去库存。

　　前段时间国常会上喊出去库存的口号，并号召地方解放思想的时候，就预测过地方可能会有惊悚性政策出台。

　　这不，鼓励农民朋友进城接盘的操作就真真切切的发生了。

　　之所以率先发生在凤阳这种县城，非常容易理解，折射出小县城的去化困境。

　　当下救市逻辑的一个主线就是激活市场购买力。

　　一线城市借助于解除限购虹吸全国购房者；

　　二线城市虹吸全省购房者；

　　三线城市虹吸区域购房者；

　　至于四线乃至县城的库存，只能寄希望于进一步激发城镇化，释放乡亲们的购买力了。

　　对于凤阳这种皖北农业县来说，吸无可吸，留给他们的操作空间就非常有限了。

　　由于县城的市场数据不完整，我们就参考一下全国平均水平来看。

　　今年前五个月，全国新建商品房销售面积和销售额依然在继续下探，相反三四线城市的新建商品住宅的库存规模还在上升。

　　就拿凤阳所在的滁州市为例，去化周期已经在38个月，刚好是住建部划定的18个月库存警戒线的两倍。

　　对于凤阳来说，全县人口70多万，人口常年处于流失状态，至于常规的市场消化潜力已经挖掘殆尽。

　　如何完成去库存任务，只能继续寄希望于城镇化这条老路能够大力出奇迹了。

　　我国过去三十年间一个发展的强大动能就是城镇化，前赴后继的农民进城托举出我国的经济增长奇迹，这也导致所有的农村政策在落地层面都会缩水成农民进城。

　　无论是建设新农村、城乡统筹、城乡一体化、城乡融合等种种全盘战略，真正到执行落地层面上时，无一不被地方熟练地提炼为进城上楼。

　　但城镇化总有天花板。

　　根据世界各国经验，衡量城镇化率有一个水准线，65%，过了这条线城镇化就到了下半场，如果继续提升需要时间成本做积淀。

　　到目前为止，我国的城镇化率已经到了66.16%，而发达国家的城镇化率一般在75%-80%，上升空间已经不大，上升难度却很大。

　　但即便如此，这有限的提升空间也是众多县城去库存的巨大希望，疾风中的救命稻草。

　　毕竟一旦城镇化链条开始萎缩中断，就会导致寄生于此的所有经营生产活动受伤失血，这种局面自然是县级单位无法承受之痛。

　　各地迷之操作纷至沓来，不足为怪。

　　还有一个非常有意思的点，凤阳这次为乡亲们进城只愿意拿出5万块。

　　这5万块也经历了一番精打细算。

　　当下凤阳房价均价在5000块左右，一套90平的县城新房，15%的首付也就不到7万块钱。

　　如今给了你5万块，自己在稍微凑一凑，首付可就齐活了。

　　对于很多农村乡亲们来说，买房的一大痛点就是凑不齐首付，现在给了你这5万块，就是为了让你有了首付款的资本，然后刺激你产生加杠杆买房的冲动。

　　但一番操作下来，却付出了失去农村家园的代价。

　　回看凤阳这件事，讨论的重点不在于动机如何或者安置费多少，而在于让农民承担去库存任务的同时，却剥夺了他们近乎永久的宅基地产权，本质就是公平的缺位。

　　上文也说了，我国在过去这么多年制定了很多鼓励农民进城的政策，城镇化率也取得举世瞩目的成果。

　　但这趟光荣与梦想的征程上有两大问题迟迟没能解决，一个是农村空心化，一是对于进城农民的制度性亏欠。

　　因为一双有力的大手需要推动城镇化，诸如教育资源、医疗资源都被无限集中到城镇，人为赋予城镇楼市以巨大增加值。

　　如此一来，很多乡村就被这些政策无形掏空了。

　　尤其是广大中西部地区，平常时节的农村就是歪歪斜斜的老汉，形单影只的家禽，以及落寞的古道西风。

　　再看城镇化的另一端，农民即便通过极其辛苦的打拼入住城市家园，但却没有享受到市民待遇，在社保、教育甚至就业方面和城市居民还存在鸿沟。

　　更加需要注意的是，耕地、宅基地这种土地要素之于农民同样是维持生存的基本条件，可以维系乡亲们最基本的生存以及就业养老，不至于形成盲流。

　　但进城的农民，一旦失去农村退路，再没有及时拥有匹配的城市生存技能，在城市的未来生活势必黯淡无光。

　　由此带来的后果，大家仔细想一想历史上的故事都该后背发凉了。

　　当下地方去库存的决心可以理解，但仅仅以微弱的经济补偿跳过国家政策规范去刺激农民进城买房，就显得太过于功利了。

　　THE END

　　来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者：莫忘欢

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