二十年后房价500万，多少高新老钱还住逸翠园 | 境与宅装修报告

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装修报告由房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，见证新家变化！

第16期，逸翠园一期

房源类型：建面约160㎡，旧房改造

设计风格：现代

整体费用（半包）：设计费2w+施工7.5w

硬装施工：境与宅设计

豪宅+老钱，一直是西安楼市经久不息的话题点，提起曲江，有星河湾、金茂府，提起航天，有揽月府，而在各项指标堪称最强的高新，真豪宅在哪里，却少有人记得逸翠园。

时间拉回2004年，南三环外，港资开发商和记黄埔首进西安高新，当年被媒体称为李嘉诚再造“香港城”，至此成就一代标杆小区逸翠园。

从04年拿地再到如今，20年过去，逸翠园已经成为当下高新的房价标尺，见证了高新从无到有的繁华。

翻开二手房信息，除i都会公寓外，一眼看去，依旧是500万总价起步的大house，不是说房龄老，面积大，不好流通吗？难不成逸翠园成了例外？

备注：以下图文约3600字，图片30余张，阅读需8min！

撰文：寻香行

前世今生

很多人知道和记黄埔是因为李嘉诚，地段，地段，还是地段的名言常被买房人津津乐道。

而李嘉诚与西安的结缘时间已经有20年，04年，高新三环外还是一片荒芜时，逸翠园正式面世，和紫薇田园都市一起构成高新最早的超级大盘。

而香港开发商囤地，再开发的思路也应验在这里，逸翠园总占地约968亩，近百万平的面积，建设公寓，高层，别墅，学校等，从04年官宣，一直到17年才陆续卖完。

在西安房价上涨的前夜，逸翠园售罄，自此后在西安再无拿地开发，一代港商虽已远去，但逸翠园小区本身却成为高新改善小区标签，一直到今天。

（资料来源：数字境商）

09年一期开盘，均价4950元/㎡左右，如今不知翻了多少倍，很大人会觉得，存在感最强的因素是学区指标，毕竟小学部高新实验+中学逸翠园中学的组合，在当下二手学区房市场，依旧抢手。

但最强的底气其实是时间，逸翠园的房价变化，是高新发展的真实写照。

地段本身，逸翠园并不亮眼，紧贴雁塔西沣路，缺地铁，缺商业的同时，还紧邻日渐老旧的田园都市。

豪宅，大盘的开发思路，和如今的市场需求也并不相符，比如当年流行的高层复式大户型，在当下已被大平层代替，当年新潮的港式精装修，如今已是简约当道。

（数据来源：贝壳二手房）

但这都不影响逸翠园在西安豪宅改善市场的独特地位，这么多年过去，依旧坚挺，小面积动辄300万，大户型动辄500万的门槛，在高新仍旧是头部存在。

回望高新，再看逸翠园，房价保值的秘密除了学校还在哪里，手握500万不看高三，不选软新的老钱们，到底看上这里什么？

今天，我们继续从装修的角度，实探西安逸翠园，从小区现状，看清谁在决定二手房价。

社区实景

园区关键词：立面，观感，绿化，层次

（北大门实景）

先看门头，小区北门米黄色石材门头，两侧设有保安亭，中部消防门+行人出入口，门头不算高大，也无过多造型装饰，观感简约。

大门前设有层层阶梯，两侧挺拔的银杏夹道相迎，景观呈中轴对称分布，气势上还是不错的。

（小区周边商业实景）

小区周边商业以沿街底商为主，且数量不多，主要有便利店、干洗店、汽修店、药店、美发店、快递驿站以及房产中介等，未见餐饮店、果蔬店以及商超等。

（住宅外立面实景）

小区住宅类型包括小高层、高层、多层和别墅，建筑风格上，外立面统一采用灰色、土黄色和赭石色砖石进行铺装，观感沉稳厚重。

南北向外立面均设有隐藏空调机位的栅，南向通透的大玻璃落地窗，阳台带有防护栏，未做统一封窗处理。

（园区景观实景）

园区环境清幽，苗木种类丰富且枝繁叶茂，许多大乔已有数层楼高，饱满的树冠宛如穹顶的“遮阳伞”，下方便是凉亭或座椅，既方便休憩，也不失为一道风景。

（园区景观实景）

此外，园区的私密性极佳，住宅一楼均带有前后院子，四周围栏以高绿篱进行遮挡，保证隐私的同时也更显幽静。

公区配套

配套关键词：户内、外大堂，活动区，会所

（小高层户外大堂实景）

户外大堂单层挑高，门头方正简约，立面采用石材铺设，质感尚可。单元门位置偏深，再加上开口偏小，对户内大堂的采光有影响。

园区内所有住宅单元门均安装电子门禁，平时为关闭状态，安防措施很到位。

（小高层户内大堂实景）

户内大堂方正，面积偏小，地面铺设瓷砖，墙面铺装木饰面+瓷砖，顶部木饰面+造型灯饰+筒灯，整体光线一般。

大堂内装有信箱，墙面张贴海报，设置公示栏，公区设施保持完整，无明显破损。

（首层公区电梯间实景）

电梯间部分，小高层1T2的设计，电梯间空间狭小，光线偏暗，首层地面铺设瓷砖，顶部、墙面以木饰面为主，顶部安装造型灯，墙面做有镜面装饰，来扩充空间感。

（平层公区电梯间实景）

平层的公共区域，空间更为狭窄，顶部木饰面，墙面、地面铺设瓷砖，光照来源主要为顶部的筒灯，也是比较昏暗的。

（活动区实景）

园区内设有多个儿童区、器械区以及乒乓球台，儿童娱乐设施比较单一，器械区分布零散，楼宇间基本都有，各个活动区周围均设有休息座椅。

（社区配套）

社区内带有下沉式会所——逸翠会，物业服务中心和500平的下沉式露天泳池，主要为一些休闲、服务配套。

不过，露天泳池已上锁，泳池是干涸状态，会所内建有恒温泳池、瑜伽室、篮球场等等，目前也是暂停服务状态。

（社区电动车管理）

电动车管理方面，社区东、西门均设有电动车棚，并带有付费充电桩，但电动车多，车位少，车辆停放依旧难以规范，好在推车上楼的情况已杜绝。

装修实景

设计关键词：风格，思路，方案，实景

本次受业主委托房源为建面约160㎡的旧房改造，半包诉求，除厨房和主卫外，其余空间均做了装修，整体费用（半包）：设计费2w+施工7.5w 。

（原始户型结构图）

户型结构上，虽是老产品，但三室两厅两卫布局，户型方正，南北通透，三面朝南，阳台餐客厅一体，动区空间开阔，主卧套房设计，各卧室带飘窗。

（旧房改造前实景）

该套案例为旧房改造，业主是年轻的三口之家，原来的装修风格老旧，沧桑感十足，重新装修选择简洁明快的现代风，装修的主要诉求为，提升空间利用率，增加收纳区域。

（改造户型图）

结合原始户型和业主诉求，设计改造方案和实景展示如下：

1.原次卧的走廊一分为二，改造成入户衣帽柜，和一个独立储藏间，实现入户挂衣的方便。

2.餐厅原始飘窗比较鸡肋，抬高增加餐边柜咖啡角的同时，增加了收纳功能。

3.客厅尺寸跨度比较大，沙发以中岛的形式，背后增加整排书柜功能的同时多增加一条动线。

4.客卫增加了干湿分离功能，主卧室衣柜选择床尾柜和梳妆台结合将收纳扩大二倍。

part1：客厅

（客厅改造实景图）

改造重点：在满足功能需求的基础上，调整原户型的布局，将阳台并入室内，空间动线更为灵活舒展。

满墙开放格展示书柜，既有形式感又兼具功能性，澄澈自然的色彩与原木材质交融渗透，满足多功能的同时氛围感满满。

（客厅改造实景图）

改造重点：沙发背景墙设计为整排储物柜，做出书墙，放上藏书，既保证美观性，也让功能性发挥到极致；较为温馨舒适的木质单品，与书柜浑然一体，在光线映衬下，温暖而美好。

part2：餐厅

（餐厅改造实景图）

改造重点：餐厅部分，把原本鸡肋的飘窗“做大”，从而将餐厅的飘窗变身为咖啡角的操作台，加高的空间设置一排抽屉，有效收纳一台多用。

（餐厅改造实景图）

改造重点：餐厅与客厅似隔非隔，充足的互动性与通透感令三餐四季充满自由松弛。四把餐椅以暖棕呼应客厅相同的色彩，释放温暖又时髦的气息。

part3：主卧

（主卧改造实景图）

改造重点：主卧依旧传递着木质的温润感，木色的自然和白的纯粹，梳妆台整体采用白/绿配色，将简洁明了的线条与实用功能完美结合。

软装上，床头的吊饰灯一角温和而不刺眼，让夜间氛围感满满，辅之以柔软而放松的家具，打造一种细腻而亲密的体验感。

part4：儿童房

（儿童房改造实景图）

改造重点：作为小朋友活动成长的空间，除了童趣的色彩，可灵活摆放的家具也让未来随时根据成长改变，矮柜设计弱化了传统直角轮廓，避免磕碰的危险，也让小朋友可以从小培养独立收拾杂物的能力。

part5：客卫

（客卫改造实景图）

改造重点：客卫增加了干湿分离功能，色调纯净简约，体现实用性和通透感。

旧房改造，对于二手房小区的提升还是很必要的，室外历经时间变化已无法更改，但室内根据习惯，家庭成员，风格要求，仍有发挥空间，小预算，多变化，是可以焕然一新的，更多实景案例和装修联系，可留言私信。

房哥有话

在逸翠园，是可以看到明显的高新变化，曾经的农田，已是高新，雁塔，长安交接腹地，当年的学校，已是高新老牌名校，当年的房价，如今也翻了几番。

即便是房子本身，户型也还算主流，物业维护也算得当，小区热度依然坚挺，当下很多人把学区当作二手房保值的救命稻草，但从逸翠园这20年的履历看，学区不是唯一，拼的还是综合素质。

毕竟李嘉诚也说，地段，地段，还是地段！

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作者：寻香行

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