房贷“先息后本”来了，厦门多家银行启动！

随着央行“517”房贷新政的陆续落地，国内多城已经执行首套房贷利率最低3.15%，意味着存量房贷与新增房贷利率之差进一步拉大。

“厦门有银行可以先息后本了！”近日，有购房者向中房君爆料。

所谓“先息后本”，是银行为了缓解购房者短期内房贷还款压力而推出的差异化信贷政策。具体操作模式略有不同，但大方向基本一致，即房贷业务可以选择一段时间内只还利息，不还本金，2年或者3年后再连同本金重新计算月供。

这种操作方式有一个很形象的代名——气球贷。“气球贷”的概念如同字名，即根据气球“前小后大”的形象来形容还贷金额“前小后大”。“气球贷”还款方式下，允许借款人在贷款初期享受较低的月供，但在约定期限结束时需一次性还清剩余的本金和利息。

日前，中房君调研发现，目前厦门市场包括建设银行、招商银行、农业银行及兴业银行等在内的多家银行均推出了房贷“先息后本”业务，不同银行的规则会有所不同。

缓解还款压力，厦门多家银行推出“先息后本”

基于当前楼市低位调整状态，为了缓解客户提前还款压力，厦门多家银行推出房贷“先息后本”业务。多数银行仅针对存量房贷业务，个别银行新增房贷和存量房贷业务均适用。

整体而言，市场上“先息后本”的主流方案是最长24至36期的“先息”期数，在此期间，借款人只需按月付息、无需偿还本金，约定期满后，再在剩余贷款期限内按期偿还贷款本息。

如中国农业银行厦门市分行针对房贷业务推出“轻松还”业务，在2年内(阶段定期结息期)，借款人暂时不归还贷款本金，仅按期归还贷款利息，之后根据剩余贷款本金和剩余贷款期次重新生成还款计划，按原还款方式归还贷款本息。

中房君从招商银行厦门分行获悉，为了提升房贷产品竞争力，减轻客户提前还贷压力，该行也推出了3年期的“先息后本”业务，但是只能纯商贷，不包括公积金及组合贷业务。

兴业银行厦门分行工作人员表示，该行推出的“随薪供”业务，每笔按揭贷款可以有一次申请每月只付利息的机会，利率按现行按揭利率，最长可申请3年，但3年后，仍按原来等额本息计算，但剩余本金按原来期限减少36个月，所以随薪供后的月供会比之前增加。

比如客户申请100万房贷，选择30年等额本息还款方式，月供是4750元。如果选择3年随薪供后，从第4年开始，100万本金分27年等额本息还款，月供会上升至约5020元左右，也就是典型的先小后大“气球贷”。

兴业银行厦门分行客户经理介绍说：“这个产品适合两类客户，一类是刚买完房（新增房贷），手上资金紧张，短期内需要缓解还款压力的客户；另一类是买完房一段时间后（存量房贷），短期内收入有所下降，还贷压力较大，需要暂缓还款压力的客户。”

先息后本“耍花枪”，适用未来收入改善人群

当前厦门多家银行推出“先息后本”还款方式，对于工作3年的小林来说，相当于变相降低了购房门槛。“买完房一般都掏空了积蓄，短期内还得租房、考虑装修等问题，生活和还款压力大，随着工作经验的积累，未来收入增加预期较大，缓2年再连本带息还贷，会轻松很多。”

也有很多购房者不这么认为，典型代表如正在创业的王先生，在当前行情下，王先生创业遭遇资金紧缺问题，一度想要卖掉海沧的1套房产，但是挂牌1年多了，房子一直没有卖出，价格还在不断下滑，还款压力和创业压力并存。

“所谓的‘先息后本’，虽然短期内（3年内）会减少还款压力，但延期的本金仍需要正常计息，后续年份每个月还款金额也就相应增多，房贷应还款的总利息也会增加。并不是真正的减少月供，而是银行‘耍花枪’的把戏罢了。暂时的压力缓解，未来会需要更高的代价来偿还，这种‘先甜后苦’的模式不敢轻易尝试。”王先生说。

对于目前厦门部分银行推出的“先息后本”业务，业内人士分析认为，“以前购房者买完房，因还款能力不足导致断供后，一般处理方式是找保证人连带责任和拍卖断供房，但现在房源断供案例在增多，如果出现大量断供情况将会引发系统性风险，‘先息后本’的还款方式能够减轻这类客户的还贷压力。”

易居研究院研究总监严跃进分析认为，当前多家银行推出房贷“先息后本”举措，这也是近期各地房贷降低首付、降低房贷利率后，银行基于最近几年还贷压力增大的新情况而推出，给予存量房贷客户的一种减负做法。从适合人群来说，一般是对后续五年收入状况持续改善的家庭，可以尝试此类模式。如果误判收入状况，也很容易产生新的压力和风险。不建议大规模推进此类模式。

据严跃进测算，按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。不过，前期本金还得少，意味着后期利息会增加。因此申请人需要更好筹划存量房贷减负成本。

随着央行“517”房贷新政的陆续落地，国内多城已经执行首套房贷利率最低3.15%，在这样的政策背景下，意味着存量房贷与新增房贷利率之差进一步拉大，因此近期针对存量房贷降息的呼声再起。实际上，银行端基于不断加大的息差压力，对于存量房贷利率的下调有心无力，因此，存量房贷客户的还贷方式还会进一步分化或挣扎。