广东
最近，深圳学区房成功跌上热搜。
40年楼龄的八卦岭宿舍，因为有学区和拆迁加持，在2021年初其小户型成交价普遍达到14万＋/平，现在已回落至4万/平，三年时间堪比经历了一波过山车行情。
对于该房价回撤，我前两天发起了一个投票，1000多人参与讨论，有27%的人认为基本见底，66%的人认为还会下探，剩余小部分人认为即将反弹。
这其实也是当前市场的现状，每个人的预期与处境不同，有分歧很正常，多数情况最怕的是预期一致。
01
现在深圳楼市，从数据来看，卖房人比买房人多，但很多卖房人本身也是奔着买新房子去的。
一般情况下，换房业主在出售的时候，都会在价格上让利，有些降幅还不小。
资金方面不是那么充裕的刚需群体，买房时都想到市场上去捡捡漏、碰碰运气。
一个追求升级，一个追求价格，双方一拍即合，有时候交易就此产生。
近期各地老破小二手房突然火爆，很大程度上也是因为当中存在一定的分歧：
购房者觉得当前价格跌到位了，一些卖房人如释重负，终于成功出货，可以拿着卖房款和手上的现金搭配合理杠杆去物色更优质的标的。
老破小卖得好，主要是因为价格便宜，租售比高，像现在罗湖的一些房子租金回报率可以达到3%以上，与之对应的成长性就比较弱。
对置换群体来说，低价卖掉弱势房产，接下来最重要的就是挖到有增量预期的笋盘，除了淘笋眼光以外，细节上包括多个同竞品小区进行对比，20-21年的高峰期价格对比现在的价格等维度判断。
02
有人问，现在投资房地产还能赚钱吗？
答案是肯定能，但是会越来越难，赚钱的门槛也越来越高。
像过去二十年那样只要买了房就能赚钱，鸡犬升天的行情是没有了。过去是只要买了房就能赚钱，未来是只有买对房才能赚钱，买错房还不如不买房。
这个问题有点像在问——
现在做电商还能赚钱吗？现在开实体店还能赚钱吗？现在开实业工厂还能赚钱吗？现在华强北做生意还能赚钱吗？
答案是同样的。
一个行业在高速增长时期，这个行业几乎是人人都能够分得一杯羹。但一个成熟的行业，一个充分竞争的市场，大部分人都是收益平平，一部分人被行业淘汰，只有少部分人能够获得高收益。电商、实体店、加工厂、华强北都是如此。
未来房地产市场的马太效应会持续加剧，一线城市的房价会越来越贵，上车也越来越难。
因为未来一线城市的房子不是给普通人民群众准备的，它们的目标客户是城市的精英阶层。
而小地方的房子就算房价便宜，但很可能会无人问津。
这是城市化进程的发展趋势，和很多人回乡养老的直觉是相反的，很残酷但却势不可挡。
一线的豪宅之所以能够涨得如此迅猛，不仅仅在于富豪的购买力惊人，还在于政策上的某种默许。
因为豪宅和普通人无关，怎么上涨都不会影响民生。看看这些年一线豪宅的涨幅就知道了。
当然，政策也会尽量保障普通人，所以就有了廉价的保障房体系。
03
深圳楼市，现在买房要不要加杠杆？
在没有正确规划家庭资产配置之前，就盲目加杠杆买房，哪怕是买到好房子，如果遇到楼市调整期，你可能也很难熬过寒冬。
负债本身并不可怕，它是财富增长的一个重要工具，可怕的是恶性负债。
同样的收入，同样的房贷，为什么有些人觉得轻轻松松，有些人却压得喘不过气？
不管买房还是卖房，这个过程都很重要，需要跟着经济周期来运作。
楼市预期普遍很好的时候，卖掉劣质资产，然后置换成核心区域的高流通性产品，尽可能把不确定性转化为确定性。
楼市预期普遍不好的时候，因为先前你已经通过卖掉劣质资产而达到降低杠杆的效果，这个时候面对优质资产，你就拥有了更多主动权，或持币观望，或选择出手。
这个道理听着很简单，但实际上很少人能做到。
诚如巴菲特那句名言：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”
只有你真正身处市场，才知道这句话到底需要多大的力量来支撑。
楼市已经进入彻彻底底的分化时代。
尽管深圳楼市熊包了两三年，好房子的价值也不会因此而埋没，在好房子的低谷期，恰恰是最值得入手的时候。
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