陕西
作者：周军律师
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房屋交易中，经常有购房人已付全款的房子，因尚未过户又被开发商抵押的情况，如果开发商资金链断裂，银行就有可能行使抵押权，拍卖抵押房产。
要防范这种情况，购房人应该怎么办？
在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
预告登记的效力
1.对抗效力：预告登记具有对抗第三人的效力。这意味着，一旦房屋进行了预告登记，开发商在未经预告登记权利人同意的情况下，不得将该房屋进行抵押、转让等处分行为。
2.优先效力：预告登记还具有优先效力。如果开发商在预告登记后将房屋抵押给他人，预告登记的权利人可以要求撤销该抵押权，或者在房屋被拍卖时优先受偿。
《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
但购房者权益可否因此对抗抵押权人的权利，需进一步区分房企是以房屋所有权还是以建设用地使用权进行抵押，以及是以建造完毕的现房进行抵押还是以期房的在建建筑物进行抵押。
详见笔者此前文章《最高院：购房人办理预告登记的房屋被开发商抵押的，抵押有效吗？》。希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！
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