日本的通缩终于到头了，股市、工资涨完，房价也涨了

东京的房价涨起来了

前不久，房地产服务机构日本不动产研究所发布“国际不动产价格租金指数”4月调查结果显示，东京和大阪的住宅楼价格与半年前的调查（2023年10月）相比，均上涨了1.5%，在全球15个主要城市中排在首位。这是自2010年开始这项调查以来，东京和大阪两个城市首次同时位列榜首。

日本经济新闻认为，这是由于日本房价在国际上显得低估及日元贬值影响下，海外资金流入日本，另外，日本股市登上了历史高位，日本富裕阶层买房积极性也高涨。

这项调查每年进行两次，涉及亚洲、美国、英国和澳大利亚的15个主要都市，以每平方米住宅的新买卖价格等为指数计算得出。

今年4月，东京的住宅价格水平为107.3（以2020年10月为100），与以往的调查相比连续5次上涨，且价格水平和1.5%的涨幅均创出历史新高。大阪4月份的价格水平为116.6，同样是连续5次上涨，此次涨幅与上次（2.7%）相比收窄，但仍处于高水平。

另一方面，在全球15个主要城市中，住宅价格下跌幅度最大的是香港的2.0%，且连续2次下跌。虽然香港在今年2月撤销了楼市管控措施，对住宅交易减税，但不久后房地产行情依然低迷。

【香港取消了原来管控楼市的“辣招”，所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，被称为“撤辣”。】

日经分析，东京和大阪的住宅价格上涨在很大程度上是因为日本房地产的低估值。此次调查显示，如果将东京港区元麻布的分户出售住宅的每坪（3.3平方米）单价定为100（日元），则大阪为68.2，与全球15个主要城市中最高的香港（268.2）相比，均不到一半。

其它主要城市，从高到低依次为伦敦207.5，台北和上海165.6，纽约144.6，新加坡140.2，都远超大阪和东京。

日本住宅物业价格指数

注：住宅物业包括住宅用地、独立住宅和公寓；住宅物业价格指数以2010年为100。本图中2019年1月为114.9，2023年四季度为134.78，2024年1月为138.8（疫情期间2020年7月曾跌至111.6）

数据来源：日本国土交通省、STATISTA

30多年来地价涨幅首次超过2%

日本国土交通省3月份公布了2024年的公示地价，含各类用途的土地全国平均价比2023年涨了2.3%，增长率创出日本经济泡沫期以来、时隔32年的新高。显示继股市和工资之后，上涨的浪潮波及土地，日本迎来摆脱通缩的转机。

日本所有用途的土地连续三年上升。自1991年创出上涨11.3%以来，现在的涨幅首次超过2%。

经济泡沫破灭后，日本房地产价格在1991年见顶，此后长期处于下跌过程。而今年以来，股市日经225指数已经创出历史新高，在物价和工资上涨势头明显的背景下，地价的走势也在发生变化。

日经225指数今天3月最高超41000点，高于泡沫时期的项峰38915点

在东京，由于在家办公减少等原因，回归办公室的趋势明显。东京23区的商业用地平均增长7.0%，大型写字楼吸引租户的势头强劲。

森大厦于2023年10月开业的“虎之门Hills”的Station Tower已经基本满员。同年11月开业的“麻布台Hills”也在今年1月之前“交付了总建筑面积的5成以上”(据森大厦社长辻慎吾)。

三菱UFJ信托银行的高级研究员竹本辽太认为，“由于劳动力短缺，企业招聘日趋困难，交通便利性等优越的地理位置受到重视”。

地方投资也在增长。2月份开业的台积电熊本工厂附近的大津町的部分商业用地上涨了33.2%，居国内同类用地涨幅之首。

位于熊本县菊阳町的台积电日本首家工厂，厂房于2023年底竣工，计划2024年年底开始出货

日经预计，随着半导体企业进驻日本，日本国内相关投资额到2029年有望达到9万亿日元规模。在新就业岗位出现的地区，住宅需求和消费将趋于活跃，有助于形成住宅用地和商业用地的价格联袂上行的良性循环。

目前的隐忧是日本银行解除负利率产生的影响。今年3月，日本央行宣布将基准利率从-0.1%上调至0-0.1%，是其2007年以来首次加息，就此告别了持续近十年的激进宽松刺激政策。

一些经济学家预计日本央行今年将把利率上调至0.25%，但时间点并不确定。

日元对美元汇率贬值，也促使日本CPI上涨

日本总务省6月21日公布，5月去除生鲜食品后的核心CPI同比上涨2.5%

海外投资者在低利率的日本借钱后投资房地产，显示出很大优势，如果日本也全面提高利率，投资环境将会因此改变。

这类迹象已经显现。房地产服务企业仲量联行（JLL）的数据显示，2023年日本国内房地产投资额比上一年增长4%，而来自海外的投资额减少32.5%。该公司的高级总监大东雄人称，“出于对利率上升的警惕，出现了出售日本房地产项目的动向”。

作为投资对象，日本房地产的吸引力也有减弱的风险。鉴于股价坚挺，日生基础研究所的主任研究员佐久间诚指出，“对于投资者来说，目前处于很容易转向股票等其他金融产品的局面”。

如果价格继续上涨，买房门槛也会提高。日生基础研究所等机构的调查结果表明，2023年东京23区的新房价格（中位数约为8389万日元，约合人民币388.68万元）与平均家庭年收入（东京都约为864万日元，约合人民币40万元）的比值为9.7倍。相比2013年的7.3倍，房价收入比扩大。

佐久间诚研究员认为：“对于普通家庭来说，根本买不起。价格太高，买不起的人流向了租房市场，这也带来了租房市场的坚挺”。

二手房比十年前最高涨2倍

东京都心二手房的转卖价格正在高涨，房龄约10年的二手房，现在的售价最高涨到它当年新房时的约3倍（也就是同一套房现在比10年涨了2倍）。与香港和新加坡等地相比，东京呈现出房价相对便宜、同时日元贬值吸引海外资金的局面。在东京，房屋的出租回报率也相对较高，二手房价格很可能持续处于高位。

【东京23区，最繁华的当属都心六区——千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区；在此基础上，也有都心三区（千代田区、中央区、港区）、都心五区（上述六区不含文京区）之说。】

日本房地产调查公司东京KANTEI6月20日发布了东京圈5月的二手房平均希望出售价格，东京都心六区为1.1924亿日元（约合人民币544.6万元），环比上涨2.9%。预计价格进一步上涨的卖家惜售，导致供需紧张。

东京23区，二手房价格为7386万日元（按一套70平米计算，约合人民币337.3万元），环比上涨2.1%，创下两个月以来的新高。

整个东京圈二手房价为4627万日元（约合人民币211.3万元/套），环比上涨0.5%。

东京圈二手房价格走势（1992-2020）

KANTEI以2023年的东京圈和关西地区等为对象，按车站分别调查了房龄约10年的二手房的平均期望售价，并与其新房时的售价作比较。

在东京地铁的新御茶之水站（千代田区）周边，约10年前竣工的房产的价格涨至新房时的约3倍。平均售价从每坪（3.3平方米）424.8万日元（约合人民币20万元），上涨到1255.2万日元（约合人民币59万元）。2013年竣工的“WATERRAS TOWER RESIDENCE”，新房时每套的平均售价为1.0118亿日元（约合人民币473万元），目前在二手市场的转卖价格达到2.7823亿日元（约合人民币1300万元）。

涨幅次高的是东京地铁六本木一丁目站（港区），涨至约2.7倍。每坪单价从479.6万日元（约合人民币22.4万元），上涨到1274.2万日元（约合人民币60万元）。新房时售价为1.8885亿日元（约合人民币883.42万元）的“ARK Hills Sengokuyama Residence”，现二手价格达到3.576亿日元（约合人民币1672万元）。*（据日经、TRADINGECONOMICS等）