连续9个月横盘，价格仍站稳1.7万！运河新城有没有到底？

近日，蜀山区运河新城阳光社区、心湖社区正式揭牌，这标志着运河新城片区基层社会治理工作迈出了新步伐，同时，合肥八中运河新城校区教育集团行政团队正式入驻校区，标志着新校区进入新的工作阶段。近年来运河新城板块发展怎样，房地产市场表现又怎样？

NO.1|壹

板块发展提档加速

2018年运河新城概念正式提出，2019年运河新城落户合肥城西，运河新城概念性总体规划及核心区城市设计项目逐渐展开，2020年正式开启土拍大建设，其中以心湖为界，西侧以回迁安置房为主，东侧的核心区以住宅、商业、学校为主，如今，4年时间运河新城发生了翻天覆地的变化。

从一片荒芜到高楼林立，运河新城好消息不断。

全域交通体系正在加快建设

交通是城市发展的大动脉，承载着城市的发展和未来。截至目前，运河新城已累计开工市政道路69条，总长度约96.6公里，总投资约143.36亿元。其中54条市政道路已完工，总里程72.4公里。其中，合肥G312快速路改造通车实现了运河新城与合肥市区的无缝快速直达。

最为关心的2号线西延也终于有了新进展，根据此前消息，线路起于已运营2号线南岗站，途经长江西路，止于长江西路与佛岭寨路交叉口，为线网骨干线路延伸，实现运河新城与城市主中心快速通达，提高轨道交通对西部组团覆盖水平。线路长约12.7km，均为地下线，共设车站8座，设1座停车场。

而根据合肥运河新城全域发展概念规划及长江西路以北片区详细城市设计第二轮方案草案，则调整为：

轨道交通2号线(西延)

线位调整：调整原线路在天柱山路向南拐入金水湾路，经过心湖二级中心后返回长江西路。

站点调整：将原天柱山路站往西调整到天柱山路口，加强与德公湖三级中心的联系；将姚家畈路站调整至长江西路以北，与车辆段统一开发;在八中东北角增设1处站点。

邻里中心合理布局

位于运河新城梳头河路与天霞泉路交口西南角的紫薇苑邻里中心已经完工，即将进行内部装修。该项目规划便民商业、文体活动中心、卫生服务中心、居家养老服务中心等便民设施，建成后将充分满足周边居民“12项基本社区服务”需求。

据悉，运河新城核心区共规划建设7个邻里中心，分别围绕运河新城开发项目、安置点、中小学积极布局，建成后将充分发挥邻里中心便民、利民、惠民的社会作用，满足周边居民商业、文化、医疗卫生、休闲娱乐等方面的综合需求，其中，方远邻里中心已建成，紫薇苑邻里中心、引江济淮邻里中心即将交付。

教育资源不断完善

今年秋季学期，合肥八中运河新城校区首届将招收1000名新生，这是继安徽医科大学临床医学院一期、合肥市五十中学西校教育集团心湖校区和合肥市安居苑小学教育集团心湖校区后，运河新城教育配套又一进一步完善。

另外，合肥市西园新村小学南校教育集团运河新城校区、合肥市五十中学天鹅湖教育集团运河新城校区已完成设计招标，计划建设48班小学、36班中学；安徽医科大学临床医学院二期项目正在加快建设；市委党校新校区等一批优质教育项目有条不紊推进，构建从学前教育到高等教育的高质量教育体系。

目前，位于运河新城的合肥市蜀山工人文化宫建设工程总承包项目招标公告发布，该项目建设将为运河新城片区导入优质文化资源，对提高区域公共文化服务能力有着明显的促进作用。

项目规划建设用地性质为文化设施用地，建设用地面积26733.21平方米（约40亩）。总建筑面积约37642平方米，其中地上建筑面积约23572平方米，地下约14070平方米，项目主要建设一幢地上7层（主楼7层）和一幢2层的裙房。

另外，市级三甲医院运河新城院区等项目正在有序推进中，进一步完善片区基础设施和公共服务短板，全方面提升城市建设的质量和水平。

产业发展提档加速

对标国际一流城市核心区和国内一线城市同类区域，高标准、高质量建设运河新城，运河新城围绕生产、生活、生态，明确了“产城融合、职住平衡、生态优良”的发展目标，打造“宜居宜业宜游”“创新创业创造”的城市建设升级版、产业发展的增长极。

产业是经济高质量发展的重要引擎。安徽智能软件产业园一期、工投蜀山慧谷产业园已建成投入使用，位于运河新城的安徽梦克斯航空科技有限公司，其超高温陶瓷基复合材料技术成果转化生产基地项目即将投产，安徽智能软件产业园项目三期、总投资20亿元（一期10亿元）的中贝新能源总部及PACK生产基地项目和投资24亿元的运河新城阳光电源零碳技术（智慧能源中心）产学研基地项目加速推进。

运河新城聚焦环境产业、数字经济和大健康产业，不断加强要素保障、夯实产业链招商，依托“科大硅谷”“中国环境谷”双谷联动的全域科创格局，深入谋划并导入优质产业。未来，在合肥都市圈大格局中，将进一步凸显运河新城发展定位，塑造片区科里科气的城市气质，彰显合肥城市4.0建设升级版内涵。

NO.2|贰

板块市场分析

运河新城房地产市场从2020年开始，同年，龙湖和上坤成为首批进驻运河新城拓荒，此后，高速、方远、旭辉、通和、阜阳绿城、新华纷纷入驻。截止目前运河新城共成交14宗涉宅地块，其中一宗为租赁用地，新华是深耕运河新城的房企，共在运河新城拿了4宗地块，其中蜀山区SS202208地块还是竞品质项目，这也是板块内唯一一个竞品质项目。

从新房市场来看，整体来说，2022年是运河新城板块新房市场成交量最高的一年，同时成交均价也是最高的，2022年运河新城板块新房成交39.74万方，成交均价17464元/㎡，但运河新城板块新房市场最疯狂的应该是2021年，2021年4月合肥发布房地产新政八条，随后公布了摇号细则，4月27日首批楼盘开始登记，运河新城的上坤云栖麓成为合肥首个公证摇号的楼盘。2023年合肥市场开始下行，运河新城板块也开始回调，成交量和成交价均开始下跌。

从运河新城新房月度走势来看，2022年运河新城板块市场较为活跃，从2023年下半年开始，市场成交回落，成交均价波动，整体来看，成交价格略有下跌。

目前，运河新城商品住宅项目共计13个项目，其中5个项目住宅已经售完，还有8个项目在售，目前新房在售精装修均价1.7-1.8W/㎡，新华星耀翰林为竞品质项目，价格稍微高点，但品质要高，新华都汇中心毛坯均价约1.5万/㎡。

二手房方面看，方远文璟花园挂牌价1.7万/㎡，龙湖璟宸天著二手房挂牌价1.6万/㎡，上坤云栖麓二手房挂牌价1.47万/㎡，整体来看二手房价格略低于新房，实际二手房成交价可能比挂牌价在低点。

NO.3|叁

结语

第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长王仁华：

运河新城板块既是合肥五大重点发展片区之一，也是合肥九大城市副中心之一，定位能级较高。但由于整个房地产市场下行，叠加新区发展时间较短，配套设施不足等原因，近两年房地产市场发展速度明显减缓。

不过，随着运河新城交通、医疗、教育等一系列公共服务设施的加速建设，产业不断引入及投产，运河新城的价值也在夯实。尤其近两年板块内公共服务设施不断兑现，整个板块发展迅速，考虑到新区仍未发展成熟，在当下更多的适合刚需购房群体，后期市场潜力大，未来将全面对标国际一流城市核心区和国内一线城市同类区域，依托江淮运河，建设产业引领的创新之城、健康宜居的人文之城、环境友好的生态之城，打造产城融合发展的合肥城市建设4.0升级版。