老破小卖爆了！别急，冷静一下

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楼市新政落地近一个月，老破小再次成为市场顶流。

尤其是一线城市，低总价、高房龄、内中环的一室户，流转速度变得越来越快。

这不禁让人思考：

当下，老破小还有价值吗？

先看一线城市风向标的上海。

上海中原地产数据显示，5月二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。

其中最后五天，在沪九条推动下外环内成交826套房龄超过20年、面积低于70平米的小户型。

（数据来源：上海网上房地产）

上海中心城区老破小走红主要有四方面原因：

1.总价低首付压力小

2.地段好交通便利

3.租售比高

4.带学区相对保值

总价200到300万左右的市中心一室户很常见，但想要找到同级别带电梯的次新房，就得把预算提高50%抬高到近500万级别。

整体来看，上海300万以内的二手房，本来就是成交的主力。

数据显示2024开年以来总价300万以内的二手房，在1月成交8486套，3月成交11349套，增长近33%，4月又成交9385套。

更重要的原因是，一线城市老破小的价格泡沫，已经被挤得差不多了。

易居研究院在2024年4月，发布的报告显示，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫不断膨胀，直到2021年一季度达到历史高点，随后转头下跌。

（来源：易居研究院）

到了2024年一季度，一线城市老破小成交均价为41622元/平米。

当下这个市场主要有两大特征：

一、价格回落到2018年年底水平 二、相比历史最高点价格缩水33%

三年时间，一线城市老破小二手房价格泡沫消除，也意味着全国二手房价格从虚高转向正常。

（来源：CRIC）

这股风潮，已经从北上广吹到了很多省会、二线城市。

之前杭州从2024年3月开始，老破小就火爆起来了。

杭州我爱我家数据显示，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。

根据当地中介的数据，老破小租金年华收益率能达到2.5%到2.8%，回报率稳定，市中心低价房源一周就能成交。

目前买老破小的主要有两类人：

1.首付不够或者没有房票。典型群体是无上海户口单身人群。

2.手中有少量闲钱。比如一线城市有一定积蓄，首套房贷已经还完，把老破小当做银行存款的替代品。

老破小被疯抢的同时，上海另一个小众市场，走出了独立行情。

那就是豪宅。

克而瑞数据显示，2024一季度，上海总计两千万以上的高端住宅，累计成交1213套，同比增长38%，成交规模创下2016年以来单季度最高纪录。

近期成交的豪宅，都火爆异常：

3月28日中海·顺昌玖里开盘，成交196.53亿 4月18日滨江凯旋门开盘，成交70.27亿 4月21日融创外滩壹号院二期开盘，成交99.97亿 5月16日凯德·茂名公馆开盘，成交31亿

豪宅流行的本质是有钱人终于开始配置房地产了。

尤其是在价格依旧倒挂的前提下，上面的豪宅买到就是赚到，富豪们扎堆入市。

老破小和顶级豪宅成交坚挺，上海的基本盘很稳，选择与这座城市长期绑定。

端午假期期间，楼市冷热不均的现象很严重。

诸葛数据研究中心检测显示，2024年端午假期重点5城二手住宅成交933套，较2023年端午假期上涨40.72%。

北京新房成交同比2023年端午期间，下滑36%，二手房成交同比减少13.43%，是唯一一个一二手房都下滑的城市。

整体来看，中指院5月百城二手房价格环比下跌城市高达100个，二手房价格下跌城市，连续12个月超90个。

（100个城市二手房下跌 来源：中指数据）

换句话说：

全国一二手房价格还在跌，还在加速。

万得数据最近刚刚更新了北上广2024年5月二手房均价指数：

1.北京环比4月下跌2.9%，同比下跌24.3% 2.上海环比4月下跌1.69%，同比下跌16.7% 3.广州环比4月下跌3.0%，同比下跌22.4% 4.深圳环比4月下跌2.3%，同比下跌23.9%

如果从2021年的最高点计算，深圳二手房累计跌幅接近40%。

二手房价格迟迟起不来，更危险的是租金也没有起色。

诸葛找房数据研究中心报告显示，2024年5月全国大中城市租金挂牌均价34.77元/平米/月，环比下降0.48%，同比下跌1.96%。

重点城市自2023年11月租金就进入下行通道，一方面是居民收入不行，消费降级了，另一方面是类似老破小房东转售为租，租房市场房源增加了。

（来源：诸葛数据研究中心）

2024年5月一线城市平均租金为84.13元/平方米/月。二线城市平均租金为30.74元/平方米/月。同比跌幅都在持续扩大。

上海土地拍卖市场，最近出了个大新闻：

6月7日第三批次土地入市，直接取消限价。

简单来说就是房企在上海买地，重新回到一个原则：

价高者得。

原来上海的规定是土地拍卖10%溢价率封顶，土拍冷热不均，一块优质土地十几家房企争抢，冷门地块就一家报名。

众所周知，土地价格是房子售价的根基，它大约占据了终端销售价格的三成到七成不等。

上海的房地联动价，大致公式为：

房地联动价=地价+建设成本+合理利润

绝大部分上海城区的楼盘，地价大约占房价的40%到60%。

由此可见绝大部分开发商，目前必须保持精细化运营，否则很可能回款慢、没利润。

上海土拍取消限价，意味着更加市场，好的土地能拿出来造更高品质的房子，房企的利润也就上升了。

（上海地价分11级 来源：上海市城乡建设用地基准地价2021）

重庆原市长黄奇帆在新书《重组与突破》里，写下了房地产市场调控的六条原则：

1.严控房地产投资占比，保持在固定资产投资的25%； 2.合理调控供地量，按每万人1平方公里规划建成区面积； 3.合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3； 4.规范房企土地批租的资金来源，买地的钱不负债，必须是房企自有资金； 5.规范老百姓按揭贷款杠杆比，不随意搞行政性的限购限贷； 6.合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。

一个基本原则是，政府要尊重市场规律，不刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意推高地价。

上海属于反应比较及时，平衡保持得比较好的城市之一。

对于当下有买房计划的家庭，如果不是因为自住、学区等强制刚需，可以好好利用窗口期，再和房东谈谈价格，说不定能有更大的惊喜。

毕竟内环的一室户小房子已经跌倒了150万左右，衣食住行配套都很齐全。

（上海中山公园附近的一室户 来源：贝壳找房）

市场上曾经流行过一种论调：

北上广深房价永远涨。

然而残酷的现实已经将这个神话戳破。

下行周期一线城市也无法避开，甚至可能跌得更狠，参考深圳就知道了。

我们唯一要做的就是，无论哪个周期，都努力研究楼市，找到适合自己的那几套房子，然后尽可能低成本买下。

即使是老破小也要分三六九等，到处都是坑，比如说：

六楼无电梯 装修太差 房龄超过35年 不靠地铁不靠商场 奇葩户型

任何时期，优质的房子都是少数，当下需要更多耐心，才能将它们筛选出来。

后地产时代，中国家庭的资产配置会全面转向。

投资路径开始加速迁移，从过去的空间资产为主，转向时间资产为主。

包括各类收益稳定、跨周期的存款、债券、股票基金、保险和补充养老金。

一个新时代已经开启。

规律不会迟到，常识不会迟到。

一线城市核心区域新房不用怀疑，他们即将迎来最好的购买机会！

首付50万就能上车杭州优质区域，首付10万就能上车苏州核心地段。

属于核心资产的春天，来了！

我们也会在香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州多地进行实地考察，用事实、用数据帮助大家更新认知。

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来源： 米筐投资（ID：mikuangtouzi） 作者：顾左右

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