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老破小卖爆了!别急,冷静一下

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楼市新政落地近一个月,老破小再次成为市场顶流。

尤其是一线城市,低总价、高房龄、内中环的一室户,流转速度变得越来越快。

这不禁让人思考:

当下,老破小还有价值吗?

先看一线城市风向标的上海。

上海中原地产数据显示,5月二手住宅成交1.71万套,环比增加5.35%。

其中最后五天,在沪九条推动下外环内成交826套房龄超过20年、面积低于70平米的小户型。


(数据来源:上海网上房地产)

上海中心城区老破小走红主要有四方面原因:

1.总价低首付压力小

2.地段好交通便利

3.租售比高

4.带学区相对保值

总价200到300万左右的市中心一室户很常见,但想要找到同级别带电梯的次新房,就得把预算提高50%抬高到近500万级别。

整体来看,上海300万以内的二手房,本来就是成交的主力。

数据显示2024开年以来总价300万以内的二手房,在1月成交8486套,3月成交11349套,增长近33%,4月又成交9385套。

更重要的原因是,一线城市老破小的价格泡沫,已经被挤得差不多了。

易居研究院在2024年4月,发布的报告显示,一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升,2019年二手房价格泡沫不断膨胀,直到2021年一季度达到历史高点,随后转头下跌。


(来源:易居研究院)

到了2024年一季度,一线城市老破小成交均价为41622元/平米。

当下这个市场主要有两大特征:

一、价格回落到2018年年底水平 二、相比历史最高点价格缩水33%

三年时间,一线城市老破小二手房价格泡沫消除,也意味着全国二手房价格从虚高转向正常。


(来源:CRIC)

这股风潮,已经从北上广吹到了很多省会、二线城市。

之前杭州从2024年3月开始,老破小就火爆起来了。

杭州我爱我家数据显示,朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。

根据当地中介的数据,老破小租金年华收益率能达到2.5%到2.8%,回报率稳定,市中心低价房源一周就能成交。

目前买老破小的主要有两类人:

1.首付不够或者没有房票。典型群体是无上海户口单身人群。

2.手中有少量闲钱。比如一线城市有一定积蓄,首套房贷已经还完,把老破小当做银行存款的替代品。

老破小被疯抢的同时,上海另一个小众市场,走出了独立行情。

那就是豪宅。

克而瑞数据显示,2024一季度,上海总计两千万以上的高端住宅,累计成交1213套,同比增长38%,成交规模创下2016年以来单季度最高纪录。

近期成交的豪宅,都火爆异常:

3月28日中海·顺昌玖里开盘,成交196.53亿 4月18日滨江凯旋门开盘,成交70.27亿 4月21日融创外滩壹号院二期开盘,成交99.97亿 5月16日凯德·茂名公馆开盘,成交31亿

豪宅流行的本质是有钱人终于开始配置房地产了。

尤其是在价格依旧倒挂的前提下,上面的豪宅买到就是赚到,富豪们扎堆入市。

老破小和顶级豪宅成交坚挺,上海的基本盘很稳,选择与这座城市长期绑定。

端午假期期间,楼市冷热不均的现象很严重。

诸葛数据研究中心检测显示,2024年端午假期重点5城二手住宅成交933套,较2023年端午假期上涨40.72%。

北京新房成交同比2023年端午期间,下滑36%,二手房成交同比减少13.43%,是唯一一个一二手房都下滑的城市。

整体来看,中指院5月百城二手房价格环比下跌城市高达100个,二手房价格下跌城市,连续12个月超90个。


(100个城市二手房下跌 来源:中指数据)

换句话说:

全国一二手房价格还在跌,还在加速。

万得数据最近刚刚更新了北上广2024年5月二手房均价指数:

1.北京环比4月下跌2.9%,同比下跌24.3% 2.上海环比4月下跌1.69%,同比下跌16.7% 3.广州环比4月下跌3.0%,同比下跌22.4% 4.深圳环比4月下跌2.3%,同比下跌23.9%

如果从2021年的最高点计算,深圳二手房累计跌幅接近40%。

二手房价格迟迟起不来,更危险的是租金也没有起色。

诸葛找房数据研究中心报告显示,2024年5月全国大中城市租金挂牌均价34.77元/平米/月,环比下降0.48%,同比下跌1.96%。

重点城市自2023年11月租金就进入下行通道,一方面是居民收入不行,消费降级了,另一方面是类似老破小房东转售为租,租房市场房源增加了。


(来源:诸葛数据研究中心)

2024年5月一线城市平均租金为84.13元/平方米/月。二线城市平均租金为30.74元/平方米/月。同比跌幅都在持续扩大。

上海土地拍卖市场,最近出了个大新闻:

6月7日第三批次土地入市,直接取消限价。

简单来说就是房企在上海买地,重新回到一个原则:

价高者得。

原来上海的规定是土地拍卖10%溢价率封顶,土拍冷热不均,一块优质土地十几家房企争抢,冷门地块就一家报名。

众所周知,土地价格是房子售价的根基,它大约占据了终端销售价格的三成到七成不等。

上海的房地联动价,大致公式为:

房地联动价=地价+建设成本+合理利润

绝大部分上海城区的楼盘,地价大约占房价的40%到60%。

由此可见绝大部分开发商,目前必须保持精细化运营,否则很可能回款慢、没利润。

上海土拍取消限价,意味着更加市场,好的土地能拿出来造更高品质的房子,房企的利润也就上升了。


(上海地价分11级 来源:上海市城乡建设用地基准地价2021)

重庆原市长黄奇帆在新书《重组与突破》里,写下了房地产市场调控的六条原则:


1.严控房地产投资占比,保持在固定资产投资的25%; 2.合理调控供地量,按每万人1平方公里规划建成区面积; 3.合理调控地价,将其控制在当期房价的1/3; 4.规范房企土地批租的资金来源,买地的钱不负债,必须是房企自有资金; 5.规范老百姓按揭贷款杠杆比,不随意搞行政性的限购限贷; 6.合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。

一个基本原则是,政府要尊重市场规律,不刻意压低地价,也不能刻意少供地和有意推高地价。

上海属于反应比较及时,平衡保持得比较好的城市之一。

对于当下有买房计划的家庭,如果不是因为自住、学区等强制刚需,可以好好利用窗口期,再和房东谈谈价格,说不定能有更大的惊喜。

毕竟内环的一室户小房子已经跌倒了150万左右,衣食住行配套都很齐全。


(上海中山公园附近的一室户 来源:贝壳找房)

市场上曾经流行过一种论调:

北上广深房价永远涨。

然而残酷的现实已经将这个神话戳破。

下行周期一线城市也无法避开,甚至可能跌得更狠,参考深圳就知道了。

我们唯一要做的就是,无论哪个周期,都努力研究楼市,找到适合自己的那几套房子,然后尽可能低成本买下。

即使是老破小也要分三六九等,到处都是坑,比如说:


六楼无电梯 装修太差 房龄超过35年 不靠地铁不靠商场 奇葩户型

任何时期,优质的房子都是少数,当下需要更多耐心,才能将它们筛选出来。

后地产时代,中国家庭的资产配置会全面转向。

投资路径开始加速迁移,从过去的空间资产为主,转向时间资产为主。

包括各类收益稳定、跨周期的存款、债券、股票基金、保险和补充养老金。

一个新时代已经开启。

规律不会迟到,常识不会迟到。

一线城市核心区域新房不用怀疑,他们即将迎来最好的购买机会!

首付50万就能上车杭州优质区域,首付10万就能上车苏州核心地段。

属于核心资产的春天,来了!

我们也会在香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州多地进行实地考察,用事实、用数据帮助大家更新认知。

如果你有兴趣,获得调研资讯、打破信息差,点击下方二维码即可咨询!每周一城!

THE END

来源: 米筐投资(ID:mikuangtouzi) 作者:顾左右

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